（2015）淮中民终字第00580号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-11
案件名称
缪永刚与付开余、方玉珍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付开余,方玉珍,缪永刚,付成勇,朱文婷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第00580号上诉人（原审被告）付开余，退休工人。上诉人（原审被告）方玉珍，退休工人。两上诉人共同委托代理人卢伯和、左泉（实习律师），江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）缪永刚，个体户。委托代理人ＸＸ，江苏光剑律师事务所律师。原审被告付成勇，工人。原审被告朱文婷，无业。委托代理人付成勇（系原审被告朱文婷丈夫），男，汉族，1977年3月23日生，居民身份证号码3208021977********，住址同上。上诉人付开余、方玉珍与被上诉人缪永刚、原审被告付成勇、朱文婷房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年12月23日作出（2014）河新民初字第0485号民事判决。上诉人付开余、方玉珍对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人付开余、方玉珍及其共同委托代理人卢伯和、左泉，被上诉人缪永刚的委托代理人ＸＸ、原审被告付成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告付开余、方玉珍系夫妻关系；被告付成勇、朱文婷亦系夫妻关系；被告付成勇系被告付开余、方玉珍儿子。原告缪永刚经营淮安市领尚足浴有限公司。2014年1月29日，原告缪永刚与被告付开余、方玉珍、付成勇、朱文婷签订了《房屋买卖协议》一份，约定：四被告将位于淮安市大同路287号枫丹白露11-13号楼11-602室房屋出售给原告缪永刚；总价款为61万元；付款方式为现金，且注明已支付；房屋交付处注明为已交付。同日，被告付成勇、朱文婷向原告缪永刚出具收到61万元房款的收条一份。原审原告缪永刚缴纳物业费后从小区物业管理处领取了房屋钥匙，但暂未居住。原告缪永刚还取得住宅使用说明书和质量保证书。庭审中，被告付成勇称之所以将房屋买卖协议和房屋钥匙给原告，是为了让原告缪永刚取信于担保公司。原审庭审中，被告付开余、方玉珍称其于2013年9月拿房、2014年3月装修、2014年8月入住至今，但尚未办理产权证。原审还查明，2014年1月21日，被告付开余、方玉珍、付成勇与案外人李宝平签订两份房屋买卖协议，即三被告将位于淮安市大同路287号枫丹白露11-13号楼11-602室和18-19号楼18-1501室房屋出售给李宝平，价款分别为58万元、42万元。原告缪永刚向被告付开余出具100万元借条。庭审中，四被告称被告付开余、方玉珍、付成勇虽与案外人李宝平签订上述两份买卖协议，但实际并未发生真实的房屋买卖，而是便于原告缪永刚能从李宝平处借到款项，由被告付开余、方玉珍、付成勇用房屋为原告缪永刚借款向李宝平提供的担保。后，原告缪永刚向李宝平偿还了100万元。两份房屋买卖协议及100万元借条原件还保留在被告付开余、方玉珍处。原审原告缪永刚诉称，2014年1月29日，原告缪永刚和四被告签订房屋买卖协议，约定四被告将位于淮安市清河区大同路287号枫丹白露11-13号楼11-602室房屋出售给原告缪永刚，房价为61万元；因该房系回迁安置房，还约定房款交付后被告即交付房屋，等办理产权证条件成熟时，被告协助办理产权证。原告缪永刚按约履行了付款义务，四被告也允许原告缪永刚从开发商处领取了房屋的钥匙。房屋购买后，原告缪永刚暂未居住，后听说被告撬开此房门锁，并进行装修，故多次上门阻止，但四被告置之不理。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；2、四被告向原告缪永刚交付房屋；3、四被告承担本案诉讼费。后原告缪永刚撤回第2项诉请。原审被告付开余、方玉珍辩称，本案房屋买卖协议是虚假的，是原告缪永刚与被告付成勇、朱文婷以欺骗的方式让被告付开余、方玉珍在协议上签名。事实上，2014年1月29日晚，原告缪永刚和被告付成勇到被告付开余、方玉珍住处，称原告缪永刚资金周转困难，员工工资无法发放，由原告缪永刚与被告付开余、方玉珍签订虚假的房屋买卖协议，让原告缪永刚拿着这虚假的房屋买卖协议向担保公司贷款。因被告付成勇在原告缪永刚处工作，原告缪永刚多次表示愿意给被告付成勇更好的工作机会，且自称其公司有几千万资产不会欺骗被告付开余、方玉珍，所以被告付开余、方玉珍才在协议上签名。原告缪永刚诉称的房款，被告付开余、方玉珍从未收到过。请求法院驳回原告缪永刚的诉讼请求。原审被告付成勇、朱文婷辩称，2013年9月，被告付成勇通过陈宁认识了原告缪永刚。后来，被告付成勇缺钱时，通过陈宁向原告缪永刚陆续借款，大概18万元，至今未还。2014年1月21日，原告缪永刚发工资缺钱，被告付成勇就拿淮安市枫丹白露小区11-13号楼11-602室和18-1501室房屋作担保，为原告缪永刚借款。担保形式是，被告付成勇骗其父母（即被告付开余、方玉珍）及妻子朱文婷与原告缪永刚签订上述两套房屋的买卖协议，原告缪永刚凭借这两份房屋买卖协议从担保公司借款100万元。后，原告缪永刚偿还了这100万元。2014年1月29日，原告缪永刚又需要用钱，就以同样的方式与四被告签订淮安市枫丹白露小区11-13号楼11-602室房屋的买卖协议，以便原告缪永刚向担保公司借款。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告缪永刚提供2014年1月29日房屋买卖协议及收据，主张原、被告签订的房屋买卖协议有效，四被告应按照协议约定交付房屋。四被告对房屋买卖协议上四被告签名的真实性无异议，对收据上被告付成勇、朱文婷签名的真实性亦无异议，故对房屋买卖协议及收据真实性予以确认。但四被告辩称，2014年1月29日房屋买卖协议系原告缪永刚与被告付成勇、朱文婷恶意串通欺骗被告付开余、方玉珍签的名，实际上是为原告缪永刚向担保公司借款而签订的虚假的房屋买卖协议，但四被告举证不足以证明其辩称，故对其辩称不予采信，原、被告签订的2014年1月29日房屋买卖协议合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：确认原告缪永刚与被告付开余、方玉珍、付成勇、朱文婷于2014年1月29日签订的关于淮安市大同路287号枫丹白露11-13号楼11-602室房屋买卖协议合法有效。案件受理费9900元，减半收取4950元，由被告付开余、方玉珍、付成勇、朱文婷共同负担。上诉人付开余、方玉珍不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案合同因上诉人受哄骗所签，并非上诉人的真实意思表示；2、被上诉人缪永刚并没有实际支付房款，原审法院认定被上诉人缪永刚房款已付超越了当事人的诉讼请求。综上，一审认定事实背离客观事实，故请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人缪永刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告付成勇、朱文婷答辩意见同意上诉人付开余、方玉珍的上诉观点。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。另查明，被上诉人缪永刚在一审审理中，撤回要求交付房屋的诉讼请求。二审庭审中，上诉人付开余、方玉珍新提供证据：1、淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊社区居民委员会证明一份，证明两上诉人是文盲，涉案合同上的内容如果没有人读，上诉人是看不懂的。2、淮安市青河房屋拆迁安置房结算通知一份，证明涉案房屋产权系两上诉人。经质证，被上诉人缪永刚认为：1、淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊社区居民委员会出具的证明无效。2、淮安市青河房屋拆迁安置房结算通知与本案无关，房屋已经交付了。本案争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖合同效力如何认定。2、被上诉人缪永刚有无实际支付61万元房款，在本案中作为事实认定，有无超出在一审中的诉求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，上诉人付开余、方玉珍、原审被告付成勇、朱文婷与被上诉人缪永刚签订的房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效。上诉人付开余、方玉珍提出涉案合同因其受骗所签，并非上诉人的真实意思表示，该合同应确认无效，但上诉人付开余、方玉珍所举证据不足以证明其主张，本院不予采信。至于上诉人付开余、方玉珍在二审中新提供淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊社区居民委员会证明，但在整个案件审理中，能证实上诉人付开余、方玉珍文化水平不高，不能认定为文盲，该证据缺乏可信性。另提供的淮安市青河房屋拆迁安置房结算通知，上诉人付开余、方玉珍已在房屋买卖合同上签字，与涉案房屋产权系两上诉人所有并不矛盾。关于被上诉人缪永刚有无实际支付61万元房款，依法而言，人民法院在审理案件时，应当对当事人的诉讼请求的有关事实进行审查，依法作出判决。本案被上诉人缪永刚的诉讼请求为确认双方签订的房屋买卖协议合法有效，一审法院对被上诉人缪永刚是否支付房屋对价款进行的确认超出了当事人的诉讼请求，应予纠正。被上诉人缪永刚有无实际支付61万元房款，本案不作认定。综上所述，上诉人付开余、方玉珍涉案房屋买卖合同无效的上诉请求缺乏事实根据，亦无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费9900元，由上诉人付开余、方玉珍负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 钱明芳审判员 赵骏飞二〇一五年五月四日书记员 崔 立 来自：