（2015）浙金民终字第248号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-30
案件名称
吴兆光、王锦成与东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第248号上诉人（原审被告）东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。法定代表人黄孝富，执行董事。委托代理人（特别授权）周俊明，浙江森泽律师事务所律师。委托代理人（特别授权）赵敬，浙江森泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴兆光。被上诉人（原审原告）王锦成。两被上诉人共同委托代理人（特别授权）楼晓航，浙江良济律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人（特别授权）郑相科，浙江良济律师事务所律师。上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房产公司）为与被上诉人吴兆光、王锦成商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东民初字第2649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴兆光、王锦成诉称，新天地房产公司系江南紫荆庄园的开发商。2012年5月22日，吴兆光、王锦成向新天地房产公司购买了东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C53B号别墅一幢（以下简称涉案房屋）。同日双方签订了商品房买卖合同（合同编号：2012预194436）。吴兆光、王锦成按照合同约定一次性支付购房款4544000元。根据双方签订的合同第九条、第十条的约定，新天地房产公司应当于2013年12月31日前交房，逾期交房超过90日的，吴兆光、王锦成有权解除合同。新天地房产公司自吴兆光、王锦成解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的20%支付违约金。新天地房产公司至今无法按期交房，已逾期交房9个多月，吴兆光、王锦成委托律师于2014年9月16日发函通知新天地房产公司及其法定代表人，要求解除合同并退还全部已付购房款及按已付购房款的20%支付违约金908800元。新天地房产公司于2014年9月22日签收，至今不予理会。请求判令：一、解除吴兆光、王锦成与新天地房产公司之间的商品房买卖合同；二、依法判令新天地房产公司归还吴兆光、王锦成购房款4544000元并按照已付购房款的20%支付违约金908800元。新天地房产公司辩称，新天地房产公司以各种方式通知吴兆光、王锦成于2013年12月31日前来办理交房手续，并于2013年12月28日书面通知给吴兆光、王锦成，但吴兆光、王锦成至今未来办理交房手续。涉案房屋于2013年12月31日前就已经具备交付使用条件，新天地房产公司不存在任何违约行为。根据双方的约定，任何一方擅自解除合同，按总房款的20%支付违约金，新天地房产公司方保留追究的权利。退一步讲，即使要支付违约金，吴兆光、王锦成要求的违约金也过高。原判认定，2012年5月22日，吴兆光、王锦成与新天地房产公司以买受人和出卖人名义签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预194436）一份，双方约定由吴兆光、王锦成购买新天地房产公司所开发的涉案房屋。合同第五条“计价方式与价款”约定：“总价款肆佰伍拾肆万肆仟元整。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款20%向买受人支付违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”2012年5月22日，吴兆光、王锦成向新天地房产公司一次性支付了全部购房款。2014年9月16日，吴兆光、王锦成委托浙江良济律师事务所律师楼晓航、郑相科向新天地房产公司发出律师函，要求解除商品房买卖合同、返还已付购房款及支付违约金，该律师函以邮政特快专递的方式向新天地房产公司在商品房买卖合同中载明的地址即东阳市白云街道339号寄送，于2014年9月22日签收。以上事实，有吴兆光、王锦成、新天地房产公司陈述，商品房买卖合同，发票等证据在卷佐证。原审法院认为，本案的争议焦点为：新天地房产公司是否迟延交付房屋？吴兆光、王锦成认为新天地房产公司至今未经竣工验收，也未向相关部门备案符合交房条件，故新天地房产公司未能按合同约定交付房屋。新天地房产公司认为，涉案房屋已经于2013年12月31日前具备了交付使用的条件，已经取得了竣工验收合格证明，用水、用电、用气、道路、排污等均已经达到正常使用的基本条件，仅仅只是没有取得竣工验收备案证明，但并不影响房屋的交付使用，新天地房产公司也于2013年12月28日向吴兆光、王锦成邮寄送达了通知书，通知吴兆光、王锦成收房。原审法院认为，根据双方合同第九条的约定，新天地房产公司必须在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明后才可交房，新天地房产公司在未获得合同约定的竣工验收备案证明等交房条件时以《通知书》的形式通知吴兆光、王锦成交房，吴兆光、王锦成依约可拒绝收房，因此，新天地房产公司构成迟延交房。原审法院认为，吴兆光、王锦成、新天地房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现吴兆光、王锦成已按约履行了义务，而新天地房产公司未在约定期限内将符合约定条件的商品房交付给吴兆光、王锦成，且迟延交房已经超过90日，吴兆光、王锦成依照合同第十条的规定要求解除商品房买卖合同及返还已付购房款的诉讼请求成立，予以支持。关于违约金，新天地房产公司认为双方当事人约定的违约金过高，原审法院认为，双方约定的违约金并未过分高于吴兆光、王锦成的损失，故对吴兆光、王锦成要求支付已付购房款的20%违约金的诉讼请求予以支持。综上，吴兆光、王锦成的诉讼请求成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除吴兆光、王锦成与东阳市新天地房地产开发有限公司于2012年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预194436）。二、东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内返还吴兆光、王锦成房款4544000元及支付违约金908800元，合计5452800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49970元，由东阳市新天地房地产开发有限公司负担。宣判后，新天地房产公司不服，向本院提出上诉称，一、原判认定事实错误。新天地房产公司从未收到过律师函，且从吴兆光、王锦成提供的物流单中也可以看出，律师函并没有寄到东阳市白云街道339号，而是寄到了义乌市。新天地房产公司以各种方式通知吴兆光、王锦成于2013年12月31日前来办理交房手续，并于2013年12月28日书面通知给吴兆光、王锦成，但吴兆光、王锦成至今未来办理交房手续。涉案房屋于2013年12月31日前就已经具备交付使用条件，新天地房产公司不存在任何违约行为。建设工程竣工验收备案证明并不实质影响房屋的交付使用，该文件只是说明房屋已经验收合格进行了备案。二、原判适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”法律并没有规定必须取得竣工验收备案证明后才能交付使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种情形下当事人一方可以解除合同，这些情形均是一方当事人存在根本违约行为、导致合同目的不能实现，另一方才具有解除合同的权利。本案中没有竣工验收备案证明并不会导致购买房屋的目的不能实现。退一步讲，即便新天地房产公司逾期交房，合同中约定的违约金也过高，何况吴兆光、王锦成没有提供其损失的依据。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由吴兆光、王锦成承担。吴兆光、王锦成二审答辩称，双方签订的商品房买卖合同第九条明确规定建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明之后，房屋才能交付。新天地房产公司在一审中未提供竣工验收备案表，其提供的证据只能证明分项工程通过了竣工验收，不能证明建设主体已经通过竣工验收。故我方认为本案所涉房屋到目前为止并不具备交付的条件，根据约定新天地房产公司逾期交房超过90日的，吴兆光、王锦成有权选择退房，并主张违约金。关于律师函的寄送问题，新天地房产公司原址是东阳市白云大道339号，我们按照该地址邮寄后，邮递员说该公司已搬离该地址，因新天地房产公司法定代表人黄孝富是义乌一家公司的股东，新天地房产公司现在销售的场地也是放在义乌，所以我们当时提供电话，由邮递员通过电话联系转投到义乌的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，新天地房产公司与吴兆光、王锦成签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、吴兆光、王锦成是否有权解除合同。新天地房产公司未取得建设工程竣工验收备案证明、逾期交房超过90日的违约事实清楚，吴兆光、王锦成有权依约解除合同，并要求新天地房产公司返还已付购房款、支付违约金。二、合同约定的违约金是否过高。本案中，合同约定的违约金并未过分高于吴兆光、王锦成的损失，原审判决并无不当。综上，新天地房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49970元，由上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 胡 照代理审判员 叶金龙二〇一五年五月四日代书 记员 何晓慧 微信公众号“”