（2014）东中法民一终字第2184号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-11-05
案件名称
饶平方、张锦宏与钟福祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
饶平方,张锦宏,钟福祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第2184号上诉人（原审原告，反诉被告）：饶平方，女。上诉人（原审第三人）：张锦宏，男。上述两名上诉人共同委托代理人：陈和庆，广东弘名律师事务所律师。上述两名上诉人共同委托代理人：宋娟侠，广东弘名律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告，反诉原告）：钟福祥，男。委托代理人：张艳艳，广东尚融律师事务所律师。委托代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。上诉人饶平方、张锦宏因与被上诉人钟福祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月17日，饶平方向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.钟福祥协助饶平方办理东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号房地产的土地使用权（国有土地使用权证号：东府国用（1994）第19002160001号）的过户手续；2.本案诉讼费由钟福祥承担。被上诉人钟福祥提起反诉，请求法院判令：1.饶平方返还转让款人民币10000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年12月31日起计至款项付清之日止，暂计至起诉之日为83.33元）；2.本案诉讼费由饶平方承担。后，钟福祥在法定期间内增加诉讼请求：请求判令确认钟福祥与饶平方于2013年12月30日在东莞市东部公证处签订的解除协议有效，双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。原审法院经审理查明：饶平方与张锦宏为夫妻关系。位于东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号国有土地使用证编号为：东府国用总字第010702253号字（1994）第19002160001号的房屋产权人为钟福祥。2013年9月18日，钟福祥作为甲方、张锦宏作为乙方、张某委作为丙方签订一份《地皮出售协议书》，协议约定：现经丙方介绍，甲方将位于文明街66号的地皮及一栋楼出售给乙方，占地面积150平方米，出售总价格为人民币30万元，一、乙方先交定金叁万元。甲方协助乙方办理相关手续，村委转名费用、公证费用、国土费用等一切费用由乙方负责，村委转名当天付剩余尾款27万元；甲方在收到乙方的全部款项后，上述房屋和土地即为乙方所有。协议书签订后张锦宏支付给张某委30000元，张某委扣除中介费10000元后支付钟福祥20000元。2013年10月14日，钟福祥为甲方，饶平方为乙方，双方签订一份《协议书》并到东莞市东部公证处公证，公证号为（2013）粤莞东部第022529号，协议内容为：一、甲方将位于东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号的房地产［国有土地使用证编号为：东府国用总字第010702253号字（1994）第19002160001号］转让给乙方；二、转让价格人民币100000元；三、付款方式：乙方已将第一笔转让价叁万元支付于甲方，第二笔转让价柒万元将于取得公证书之日支付于甲方；四、交付使用，甲方将于取得第二笔转让价柒万元之日把所转让的房地产交付给乙方；五、在取得本协议书的公证书之日起七日内，甲方须协助乙方办理上述房地产的土地使用权过户相关手续，所产生的相关税费全部由乙方承担。饶平方、钟福祥双方确认领取（2013）粤莞东部第022529号公证书的时间为2013年10月22日。《协议书》公证之后，张锦宏在2013年11月1日支付钟福祥60000元。饶平方、张锦宏确认签订《地皮出售协议书》以及公证号为（2013）粤莞东部第022529号的《协议书》，均为夫妻共同意思表示。钟福祥主张去公证处公证时，是饶平方夫妇提出来将转让价格写成10万元，以节省税费。饶平方对此不予确认，认为是钟福祥提出将转让价格写成10万元的。双方对此均没有提交证据佐证。后，经饶平方夫妻与钟福祥协商，双方均同意解除房屋买卖合同，2013年12月30日，钟福祥（甲方）、饶平方（乙方）双方到广东省东莞市东部公证处填写公证受理通知单并签署询问笔录，内容为：双方同意解除公证号为（2013）粤莞东部第022529号的公证书，一、甲方须于签订本协议书之日将乙方所支付的全部房款人民币100000元返还给乙方，乙方亦于签订本协议书之日将上述房地产及相关产权证明文件返还给甲方；问：双方因为什么要解除之前所办的协议书，答：根据国土部门测量，该土地上的房屋建筑面积超过用地面积，故申请解除；问：钟福祥、饶平方，你们确实同意解除之前所办理的买卖协议吗？解除买卖协议之后双方均不能向对方追究责任，你们是否清楚？答：是的，我们均同意，且我们均已清楚解除协议的责任。饶平方向东莞市东部公证处提交一份申请书，注明因钟福祥没有把房款退清，所以终止办理公证，其主张双方约定的解除合同应当退款190000元，钟福祥没有退清。钟福祥提供个人业务凭证、收条，证明支付张锦宏100000元，解除合同的款项已经全额退回。东莞市东部公证处因饶平方夫妇与钟福祥双方存在争议，将（2013）粤莞东部第022529号公证书原件收回，亦没有向双方发放解除协议书的公证书。饶平方申请证人张某委出庭作证，证明在解除买卖房屋过程中，双方约定的条件是钟福祥支付饶平方190000元。张某委出庭作证，陈述钟福祥不愿意卖房屋，提出在退回90000元的基础上给40000元违约金，但是饶平方不同意，饶平方要求钟福祥退190000元，但是钟福祥也不同意；没有听到钟福祥确认支付饶平方190000元，认为是饶平方、钟福祥双方谈好才去公证处办理解除合同的公证书。经原审法院询问，饶平方坚持诉请要求钟福祥协助办理案涉房屋的过户手续。原审法院认定上述事实的证据有：（2013）粤莞东部第022529号《公证书》复印件、收据、个人业务凭证、《地皮出售协议书》、土地使用权证、证人证言、东莞市东部公证处公证材料等证据以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点为：一、饶平方、张锦宏与钟福祥之间的房屋买卖合同关系是已经解除还是应当继续履行？二、饶平方应否返还钟福祥10000元及利息。一、对于第一个焦点。首先，饶平方、张锦宏与钟福祥均确认《地皮出售协议书》以及编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》的真实性，并且饶平方、张锦宏确认《公证书》及《地皮出售协议书》是夫妻真实意思表示，两份合同针对的标的物均为钟福祥的东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号的房屋（以下简称案涉房屋），所以买方应为饶平方、张锦宏，卖方为钟福祥，根据买卖双方的真实意思以及证人张某委的证言，饶平方夫妇购买案涉房屋的价格是300000元，但是由于其他原因双方在进行公证时，将合同价款变更为100000元。虽然，买卖双方针对购买案涉房屋签订了两份内容不同的合同，但是应当按照买卖双方的真实意思表示，也就是《地皮出售协议书》的约定确定双方的权利义务。所以，买卖双方本应根据《地皮出售协议书》的约定全面履行自己的义务。其次，买卖双方均确认经协商双方同意解除买卖案涉房屋的合同关系，并且，2013年12月30日，饶平方与钟福祥共同到东莞市东部公证处办理解除编号为（2013）粤莞东部第022529号的《公证书》，由此可见，双方对买卖案涉房屋的合同已经达成了解除合同的一致协议。买卖双方只是对于解除合同之后的结算条款存在争议，并不是对解除合同的条件存在争议，所以对结算条款或者解除合同的后果存在争议，并不影响买卖双方解除合同的真实意思表示，买卖双方均可举证证明解除合同的结算条款，并要求对方履行。饶平方主张双方解除合同后钟福祥退回饶平方190000元；钟福祥主张双方解除合同后钟福祥退回饶平方100000元。所以，原审法院确认，饶平方、张锦宏与钟福祥之间关于国有土地使用证编号为：东府国用总字第010702253号字（1994）第19002160001号的位于东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号房屋的《地皮出售协议书》以及编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》均于2013年12月30日解除。现饶平方请求钟福祥协助饶平方办理案涉房屋的土地使用证过户手续没有事实依据，证据不足，原审法院不予支持。饶平方认为钟福祥没有退回190000元，故不符合解除合同的条件，只提供证人张某委的证言，但是张某委的证言并不能证明饶平方、钟福祥双方就解除合同达成了由钟福祥退回饶平方190000元的协议，也就是饶平方、钟福祥双方并没有约定解除合同的条件，所以，饶平方主张钟福祥未退回190000元，即不符合解除合同的条件，证据不足，原审法院不予采信。并且，饶平方在本案中并没有请求钟福祥承担解除合同的责任，经原审法院释明，饶平方仍然坚持要求钟福祥协助办理过户手续的诉讼请求，如饶平方需请求钟福祥承担解除合同的责任，可另行主张。二、对于第二个争议焦点。虽然饶平方、张锦宏只支付了购房款90000元给钟福祥，但是根据东莞市东部公证处的询问笔录，注明双方同意解除编号为（2013）粤莞东部第022529号的《公证书》，钟福祥须于签订本协议书之日将乙方所支付的全部房款人民币100000元返还给饶平方，钟福祥也于2013年12月30日汇款100000元给张锦宏，同时钟福祥也请求买卖双方于2013年12月30日签订的解除协议有效，故应当认定为钟福祥同意退回饶平方、张锦宏100000元，作为解除合同的后果，现钟福祥请求饶平方返还10000元，没有事实依据，证据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年7月24日作出判决：一、确认饶平方、张锦宏与钟福祥之间关于国有土地使用证编号为：东府国用总字第010702253号字（1994）第19002160001号的位于东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号房屋的《地皮出售协议书》以及编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》均于2013年12月30日解除。二、驳回饶平方的全部诉讼请求。三、驳回钟福祥的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费100元，由饶平方承担，反诉受理费25元，由钟福祥承担。饶平方、钟福祥均已预交诉讼费用。饶平方、张锦宏不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）饶平方、张锦宏与钟福祥之间签订的《地皮出售协议书》仍然有效。案涉房屋的买方为饶平方、张锦宏，卖方为钟福祥，解除买卖案涉房屋的合同关系也应由饶平方、张锦宏和钟福祥双方共同签字确认。但本案中，只有饶平方一人与钟福祥到东莞市东部公证处办理解除编号为（2013）粤莞东部第022529号的《公证书》，张锦宏并没有与钟福祥签订任何协议解除买卖案涉房屋的合同关系。张锦宏一直不同意解除案涉买卖合同的合同关系，饶平方与钟福祥之间签订的解除协议损害了张锦宏的合法权益，是无效的，且该解除协议也未对《地皮出售协议》进行处理。故，双方签订的《地皮出售协议书》仍然有效。（二）饶平方、张锦宏依法有权撤销解除协议，解除协议撤销后，编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》仍然有效。饶平方是在钟福祥承诺支付饶平方190000元的情况下才同意去公证处签订解除协议，解除编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》。因为编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的转让款为100000元，所以，饶平方与钟福祥签订的解除编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》的协议约定返还的款项也是100000元。饶平方与钟福祥当时协商另行签订补充协议处理解除《地皮出售协议书》事宜，并向饶平方支付剩余款项90000元。但钟福祥在饶平方签订了解除“编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》”的协议后，却出尔反尔，即不支付剩余的款项90000元，也不与饶平方签订补充协议。饶平方认为钟福祥的行为属于欺诈行为，饶平方有权予以撤销。饶平方迫于无奈，才向公证处提出撤销“解除编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》”的协议。而且，案涉房产现市值已经超过人民币500000元，如果钟福祥当时不是同意支付饶平方190000元，饶平方根本不可能同意解除。一审法院既然认定解除协议针对的是《地皮出售协议书》，那么就应当认定解除协议中的内容不是真实的，不是双方的真实意思表示；而且解除协议针对《地皮出售协议书》而言，也是显失公平。（三）解除案涉房屋买卖合同以及解除合同之后的结算条款本来就是解除协议不可缺少的一部分，一审法院认定饶平方、张锦宏与钟福祥对于解除合同之后的结算条款存在争议，也就是说解除协议缺少合同成立应当具备的必要条款“价款或者报酬”这一条，是不成立的。而一审法院却在认定饶平方、张锦宏与钟福祥对于解除合同之后的结算条款存在争议的同时，却又认定解除协议有效，这明显是自相矛盾的。据此，饶平方、张锦宏请求本院判令：1.依法撤销原审判决，并改判为：（1）确认饶平方、张锦宏与钟福祥之间关于国有土地使用证编号为东府国用（1994）第190002160001号的位于东莞市塘厦镇塘厦社区居委会文明街66号房地产的《地皮出售协议书》标的300000元以及编号为（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的《协议书》均未解除。（2）钟福祥需协助饶平方、张锦宏办理案涉房地产的过户手续。2.本案诉讼费用由钟福祥承担。被上诉人钟福祥答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，饶平方、张锦宏的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回饶平方、张锦宏的上诉请求。（一）一审庭审过程中，饶平方、张锦宏均确认张锦宏单方与钟福祥签订的《地皮出售协议书》、饶平方单方与钟福祥签订的《公证书》均系夫妻双方共同的真实意思表示，且在案涉房屋买卖过程中，实际上一直是饶平方、张锦宏共同与钟福祥商定房屋买卖及解除房屋买卖事宜，解除案涉房屋买卖合同确系饶平方、张锦宏共同的真实意思表示。另，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定，钟福祥完全有理由相信解除案涉房屋买卖合同，确系夫妻双方的意思表示，饶平方、张锦宏不得以一方不同意为由对抗钟福祥。（二）公证解除案涉房屋买卖合同之前，饶平方、张锦宏仅支付了购房款90000元给钟福祥。公证确认解除案涉房屋买卖合同之时，双方经公证约定解除合同条件是钟福祥向饶平方、张锦宏返还100000元，当日钟福祥已转账100000元至饶平方、张锦宏账上，双方房屋买卖合同关系已解除。现饶平方、张锦宏在毫无证据的情况下，单方认定双方公证解除房屋买卖合同的条件是钟福祥向饶平方、张锦宏返还190000元，明显无合理、合法之处，明显违反了最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条中关于违约责任的规定。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，钟福祥主张2013年12月30日，饶平方与钟福祥到公证处办理解除合同的公证，同时张锦宏与钟福祥的姐姐到工商银行转账，因为双方之前已经协商好解除合同后钟福祥向饶平方、张锦宏返还100000元，张锦宏收到转账的100000元后出具了收据。张锦宏主张该收据是其于2013年12月30日中午在工商银行写的草稿，但后来觉得不妥就扔进垃圾桶，其在写收条时不清楚有没有收到100000元，当时钟福祥称要将100000元转账给张锦宏，并要求张锦宏写收据，但张锦宏称其不清楚钟福祥为何要给其100000元。张锦宏、饶平方主张饶平方与钟福祥于2013年12月30日到公证处解除合同之时，双方约定钟福祥向饶平方退回190000元，有一审的证人证言为证；钟福祥则主张当时双方约定钟福祥退回的数额是100000元，有公证解除协议书、转账凭证及收据为证。本院认为，钟福祥是香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件。因案涉房屋位于广东省东莞市，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条、《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，中华人民共和国内陆应为案涉合同的最密切联系地，故本案应以中华人民共和国内陆的法律作为准据法。原审没有明确处理争议适用的法律，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对饶平方、张锦宏上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是已经解除还是应当继续履行。首先，钟福祥分别与张锦宏和饶平方签订了《地皮出售协议书》和（2013）粤莞东部第022529号《公证书》中的协议书（以下简称《公证书》），而饶平方和张锦宏均确认该《地皮出售协议书》与《公证书》是其夫妻真实意思表示，因此，钟福祥有理由相信饶平方到公证处解除合同亦为其夫妻共同意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，张锦宏不得以不同意或不知道为由对抗张锦宏。此外，张锦宏确认钟福祥要向其转账100000元，其于2013年12月30日在工商银行写下案涉收据，但张锦宏称不清楚钟福祥向其转账100000元的原因，显然不符合日常生活逻辑及常理，因此，从张锦宏到银行接受钟福祥转账100000元的行为可推断出张锦宏对于饶平方与钟福祥到公证处撤销合同的事宜是知悉并且同意的。张锦宏主张其不清楚饶平方与钟福祥到公证处撤销合同，本院不予采信。其次，饶平方与钟福祥于2012年12月30日到公证处办理解除合同，虽然根据双方在公证处陈述以及解除协议书的内容，双方是同意解除《公证书》，但是《公证书》与《地皮出售协议书》的合同标的均是案涉房屋，从证人张某委的证言看出，双方曾经协商解除案涉房屋买卖合同关系，张锦宏也确认钟福祥向其退回100000元的事实，由此可知，双方解除的是案涉房屋买卖合同关系，因此，原审法院认定双方于2013年12月30日解除《地皮出售协议书》和《公证书》并无不当。双方均确认到公证处办理解除合同之时，双方对钟福祥应当退回的款项数额达成了一致意见，但对于该款项数额双方发生争议。张锦宏、饶平方主张双方约定钟福祥向其退回190000元，并提供了证人张某委的证言予以证实，但证人张某委的证言不足以证明张锦宏、饶平方的主张，故本院对于张锦宏、饶平方的该主张不予采纳。综上，案涉《地皮出售协议书》和《公证书》于2012年12月30日解除，饶平方请求钟福祥履行案涉房屋过户手续缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张锦宏、饶平方的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人张锦宏、饶平方负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 冯婉娥二〇一五年五月四日书 记 员 曾雪贞附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第（一）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 微信公众号“”