（2015）郾民初字第00382号
裁判日期: 2015-05-04
公开日期: 2015-06-25
案件名称
原告左海英诉被告高金凤、第三人韩玉霞、程志华房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
漯河市郾城区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左海英,高金凤,韩玉霞,程志华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十四条第一款，第二百三十二条，第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款
全文
河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2015）郾民初字第00382号原告左海英。委托代理人张胜利。被告高金凤。第三人韩玉霞。第三人程志华。原告左海英诉被告高金凤、第三人韩玉霞、程志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告左海英的委托代理人张胜利、第三人韩玉霞和程志华到庭参加了诉讼，被告高金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告左海英诉称：2013年3月，被告承租原告位于郾城区辽河路辽河花园14#楼14栋2号门面房，当时双方口头约定该房屋只限被告一人使用不得转租。2014年7月份，被告支付原告五个月房租后，在没有经过原告同意的情况下擅自将房屋转租给第三人韩玉霞、程志华，且在2014年12月6日房租到期时拒不支付房租。被告的转租行为已经违反了当时的约定和原告的利益。为维护自己的合法权益，诉至法院请求：1、与被告解除房屋租赁合同，被告和第三人返还原告房屋；2、判令被告或第三人向原告支付房屋租赁费，从2014年12月6日起每月4000元至被告和第三人返还原告房屋之日，且需结清房屋物业费、水电费及其房屋的其他相关费用；3、本案诉讼费由被告承担。被告高金凤未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人韩玉霞辩称：当时我从被告手里接房子时，我要求被告给我房东手机号，被告说房东在外地，你们不干了你们也可以转租，原告要收回房子，我的所有损失必须由被告赔偿。第三人程志华辩称：我租房子打算长期用，但是现在房东要收回房子，我的所有损失应该由被告承担。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：证据一、原告丈夫张胜利和被告高金凤的录音一份，证明一开始原告让被告用房子时就告诉被告不让她转租。证据二、房产证，证明涉讼房屋属于原告所有。证据三、漯河市郾城区人民法院（2015）郾民初字第00047号左海英和张胜利与高金凤、韩玉霞、程志华房屋租赁合同纠纷一案的调解笔录和庭审笔录，证明被告高金凤转让房屋并未告知原告，双方没有签订书面合同，原告购买房屋后已经明确告知过被告高金凤房屋需要自己使用不准转让，被告高金凤不仅欺骗了原告也欺骗了第三人。被告高金凤未到庭未对原告提交的证据进行质证。第三人韩玉霞对原告上述证据的质证意见是：原告于2014年12月份中旬给被告说房屋让我用半年，当时说过后原告去店里找我说房屋让我用半年，我当时就回绝了。证据二、三无异议。第三人程志华对原告上述证据的质证意见是：如果原告不让被告转让房屋的情况下，我于2014年6月17日接的房子，被告于2014年7月6日又交给原告五个月的房租，原告是否让被告转租我不清楚，被告高金凤承诺我房东不在漯河，手机也联系不上，有事直接和被告联系。证据二、三无异议。被告高金凤未提交证据。第三人韩玉霞和程志华为证明自己主张，向本院提交以下证据：证据一、转让协议和收条各一份，证明第三人给被告高金凤交了46000元转让费。证据二、装修费票据、进货单，证明第三人的花费157314元。证据三、漯河市郾城区人民法院（2015）郾民初字第00047号左海英和张胜利与高金凤、韩玉霞、程志华房屋租赁合同纠纷一案的调解笔录和庭审笔录，证明本案发生争议的过错方是被告高金凤，原告和第三人的一切损失均应当由被告高金凤承担。原告对第三人上述证据的质证意见是：证据一、二与原告无关。证据三无异议。被告高金凤未到庭未对第三人提交的证据进行质证。经审理查明：位于漯河市郾城区辽河路辽河花园小区14#楼14幢2号的房屋（漯房权证郾城区字第201300027**号）所有权人为原告左海英，登记时间为2013年3月6日，规划用途为商业营业用房，建筑面积为99.85平方米。该房屋系原告左海英从原房东处购买的二手房，购买时房屋由高金凤承租用于经营康富来韩式汗蒸馆，高金凤与原房东并未签订租赁合同，原告购得该房后高金凤自2014年2月份开始给原告左海英交房租15000元至2014年7月6日，之后房租由3000元／月涨到4000元／月，被告高金凤又于2014年7月6日给原告左海英交房租20000元至2014年12月6日。2014年6月17日，高金凤与韩志霞、程志华签订转让协议一份，韩志霞和程志华从高金凤处转租该房。庭审中，原告称其买受该房屋时曾告知被告高金凤该房不能转租，自己做生意也得用房子，在原告丈夫张胜利与被告高金凤的通话录音中，张胜利称“原来不叫你转你非转，她（第三人韩玉霞、程志华）想用一年哩，我说用一年我那边没法交差，我说中了半年的时间，半年的时间她还不愿，她还想一年哩，这12月6号都到期了，我给你打的7月6号到12月6号的条，你这弄没法整”。第三人韩玉霞和程志华称，当初转租时曾经向高金凤要求过见房东，但高金凤说房东在外地，电话也联系不上，高金凤告诉她们二人房租3000元／月，直到2014年12月3日高金凤才告诉她们二人房租涨到4000元／月，当天晚上韩玉霞和程志华二人第一次见到房东后才知道从她们二人接收房屋时被告高金凤每月向房东交纳租金是4000元，同时韩玉霞和程志华认可高金凤之前所交房租于2014年12月6日到期。又查，2014年12月24日，左海英、张胜利以房屋租赁合同纠纷为由将高金凤、韩玉霞、程志华诉至法院，案号为（2014）郾民初字第00047号，高金凤在该案件审理过程中认可其与左海英之间存在租赁关系但未签订书面租赁合同，也认可交纳房租以及将房屋转租给韩志霞和程志华的事实。本院认为：被告高金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为对其相关诉讼权利的放弃。对于原告左海英与被告高金凤之间的房屋租赁关系，有（2014）郾民初字第00047号房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录和本案第三人韩玉霞、程志华的陈述加以佐证，本院予以确认。庭审中，原告与第三人共同称房租于2014年12月6日到期，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，原告左海英与被告高金凤之间没有签订书面租赁合同，系不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同。原告提交的通话录音证明，原告丈夫张胜利曾明确告知被告高金凤不能转租本案涉讼房屋。原告称其于2014年12月3日才知晓房屋被转租事宜，第三人韩玉霞和程志华亦称其于2014年12月3日晚上才第一次见到房东即本案原告，故原告在知晓房屋被转租后六个月内提出异议，并于2015年2月11日向法院提起诉讼，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告和第三人返还房屋，本院予以支持。因本案涉讼房屋现由第三人韩玉霞和程志华租赁使用，故本案返还房屋之义务人应当为第三人韩玉霞和程志华，考虑腾房需要一定时间，本院认为归还房屋的期限以30日较为合理。又因被告高金凤未经原告同意擅自将房屋转租，故在第三人腾房之前或逾期未腾房的情况下被告高金凤应当和第三人韩玉霞、程志华共同承担向原告左海英交纳房租的义务，房租自2014年12月7日起按照4000元／月支付至返还房屋之日止。原告另主张被告或第三人结清房屋物业费、水电费及房屋其他相关费用合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定之规定，判决如下：一、解除原告左海英与被告高金凤之间的不定期房屋租赁合同，第三人韩玉霞、程志华于本判决生效后30日内向原告左海英返还房屋。二、被告高金凤和第三人韩玉霞、程志华按照4000元／月向原告左海英交纳自2014年12月7日起至返还房屋之日止的房屋租赁费，另需结清房屋物业费、水电费等因承租人使用房屋产生的相关费用。三、驳回原告左海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告高金凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长 许凤梅审 判 员 陈质彬人民陪审员 王彦堂二〇一五年五月四日书 记 员 鲁芳芳 微信公众号“”