（2015）桂阳法民初字第00321号

裁判日期: 2015-05-04

公开日期: 2015-06-11

案件名称

李玉翔与邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平，第三人郴州成盛房地产开发有限公司以及王成于确认合同无效纠纷一审民事裁定书

法院

桂阳县人民法院

所属地区

桂阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李玉翔,邓勇,王利文,秦红星,何志坚,刘建平,王成于,郴州成盛房地产开发有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百零八条第一款

全文

湖南省桂阳县人民法院民事裁定书（2015）桂阳法民初字第00321号原告李玉翔，男。被告邓勇，男。被告王利文，男。被告秦红星，男。被告何志坚，男。被告刘建平，男。第三人王成于，男。第三人郴州成盛房地产开发有限公司。法定代表人：王成于，男，该公司经理。本院于2014年12月24日依法受理原告李玉翔诉被告邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平，第三人郴州成盛房地产开发有限公司以及王成于确认合同无效纠纷一案，依法由审判员刘坤适用简易程序，书记员董礼贺担任记录，公开进行了审理，现已审理终结。原告诉称，一、原告申请查封的商住房所有权人为第三人王成于，而非郴州成盛房地产开发有限公司及5被告。1、本案所涉的桂阳县城关镇环城西路延伸段即“余美花园”项目的土地使用权在桂阳县国土局公开挂牌出让时的摘牌人为第三人王成于，2012年5月，桂阳县国土局为第三人王成于颁发了桂国用（2012）第1471、1472号国有土地使用权证。2、第三人王成于开发的“余美花园”项目A、B栋在开发建设时的所有的规划手续上所列的建设单位均为第三人王成于，而非郴州成盛房地产开发有限公司及5被告。3、第三人王成于2012年8月8日向桂阳县国土局递交了申请更名报告上可以明确该地块土地使用权人为第三人王成于，更名原因在于按照我国现行的法律规定，个人不能从事房地产开发，需要挂靠具有房地产开发资质的企业才合法。第三人王成于本身成立了成盛房地产开发有限公司，因此，第三人王成于为规避法律规定，申请将该土地使用权更名为郴州成盛房地产开发有限公司，理所当然。尽管该土地使用权人更名为郴州成盛房地产开发有限公司，但却无法改变该土地使用权未进行实质转让的事实。二、5被告与第三人为借贷关系，胁迫第三人王成于签订《商品房买卖合同》，2011年3月5日被告给第三人王成于借款几十万元。利息按5分每月滚利计算，2012年3月28日5被告与第三人王成于结算后签订了补充协议，并转换了借条，第三人王成于结算后签订了补充协议，并转换了借条，第三人王成于给5被告写了一张借条，借款1475550元，月利率改成按3分计算。2013年7月1日，5被告与第三人王成于还款，不还款就要挟签订《商品房买卖合同》，时间仍写2012年3月28日签订，同时签订《房屋移交确认书》，并伪造2张收据，一张是2012年3月28日第三人王成于收款20万元，另一张是2013年7月1日第三人王成于收款115万元。由此可见：1、经查桂阳县“余美花园”项目至今未办理商品房预售许可证，也未进行综合验收。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”规定，依据上述法律规定，虽然5被告与第三人王成于、郴州成盛房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，但是违反了法律的强制性规定，故应系无效合同。2被告与第三人王成于及郴州成盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的时间是2013年7月1日改写成2012年3月28日，并要挟第三人王成于签订合同，伪造2张收据，欺骗法院，故合同无效。3、《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”5被告向法院提出复议时，并未提供物权设立、变更的权属证书，因此，其不是该物权的权利人，该物权的权利人是第三人王成于。4、5被告订立商品房买卖合同的原因是5被告向第三人王成于发放了高利贷，因近两年第三人王成于财务状况恶化，为使其借款不受损失，才强迫第三人王成于以公司名义，以明显的低价签订买卖合同，以达成以物抵债合法的目的。其实质是“实为借贷，名为买卖”。按照最高人民法院审理民间借贷纠纷案件的指导意见，应认定买卖合同无效，一律按债权债务关系处理。5、5被告强迫与第三人王成于以低价1500元／m2签订《商品房买卖合同》，而同一栋楼同时间购买的居住房2100元／m2，由此可见，商铺门面1500元／m2买得到吗？显然违背了第三人王成于的意愿，显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，用胁迫的手段，使第三人王成于在违背意愿的情况下，订立的合同是无效合同。综上所述，5被告和第三人王成于及郴州成盛房地产开发有限公司签订的合同，是违反了法律强制性规定，系无效合同，为此，请求法院依法确认合同无效，特提起诉讼。维护法律的尊严，保护原告的合法权益。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告起诉必须与本案有直接的利害关系。本案被告邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平与第三人郴州成盛房地产开发有限公司于2012年3月28日签订的余美花园《商品房买卖合同》，是被告邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平与第三人郴州成盛房地产开发有限公司之间的民事法律关系，原告不是该合同的相对人，同时原告也未与第三人签订购买余美花园的《商品房买卖合同》，为此该《商品房买卖合同》是否有效与原告没有直接的利害关系。故原告李玉翔起诉被告邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平与第三人郴州成盛房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》无效，不具有原告诉讼主体资格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第（三），最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告李玉翔对被告邓勇、王利文、秦红星、何志坚、刘建平，第三人郴州成盛房地产开发有限公司及对王成于的起诉。本案案件受理费80元，免予收取。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员　刘　坤二〇一五年五月四日书记员　董礼贺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。关注公众号“”