（2014）潍商终字第103号

裁判日期: 2015-05-31

公开日期: 2015-09-14

案件名称

寿光市圣城街道西关社区居民委员会与杜建伟企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

寿光市圣城街道西关社区居民委员会,杜建伟

案由

企业租赁经营合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2014）潍商终字第103号上诉人（原审原告）：寿光市圣城街道西关社区居民委员会。法定代表人：刘良学。委托代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。委托代理人：仉佃虎、桑海波，山东互诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜建伟。委托代理人：宋更全，寿光圣都法律服务所法律工作者。上诉人寿光市圣城街道西关社区居民委员会（以下简称寿光西关居委会）与上诉人杜建伟因企业租赁合同纠纷一案，均不服山东省寿光市人民法院（2013）寿商初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人寿光西关居委会的委托代理人郝光全、仉佃虎，上诉人杜建伟及其委托代理人宋更全参加了本案诉讼。本案现已审理终结。2013年4月3日，寿光西关居委会向原审法院提起诉讼称：2010年12月31日，寿光西关居委会与杜建伟签订企业租赁合同，由杜建伟租赁经营寿光西关居委会所属的寿光市西苑建筑安装有限公司（以下简称西苑建安公司），并约定杜建伟中标后一次性交清三年租赁费1500000元。合同签订后，杜建伟在租赁经营该公司期间，一直未按约交纳租赁费，虽经寿光西关居委会多次催要，杜建伟无正当理由拒不交纳。因杜建伟一直未按合同约定履行义务，严重违约，寿光西关居委会于2012年9月5日在寿光市公证处公证下给其公证送达了解除合同通知书解除了上述合同。杜建伟的严重违约行为给寿光西关居委会造成损失，故提起诉讼，请求判令：解除双方于2010年12月31日签订的企业租赁合同；杜建伟支付寿光西关居委会拖欠租赁费100万元；杜建伟将西苑建安公司建筑资质证书等相关证件及西苑建安公司公章、财务章返还寿光西关居委会；诉讼费用由杜建伟负担。杜建伟原审辩称：双方于2010年12月31日签订企业租赁合同，因寿光西关居委会承诺的工程“原竹器市场开发”至今仍无结果，所以合同签订后不足半年，双方多次发生争执，致使合同不能继续履行，实际上已经终止了合同；2、寿光西关居委会要求杜建伟支付100万元的租赁费无合同依据。合同约定租赁费是三年150元，实际合同履行不到一年，应交租赁费50元；3、针对寿光西关居委会诉求的第三条，要求杜建伟返还寿光西关居委会寿光市西苑建筑安装公司相关证件，杜建伟已将西苑建筑公司资质四级证书一本和三级资质证书一本返还。杜建伟因与寿光西关居委会有工程款至今未结算，已建工程西关商贸广场自2006年施工至2008年底交付使用，西关蔬菜市场二期工程2009年施工到2010年竣工交付使用后至今未审决算。综合以上工程，寿光西关居委会尚欠杜建伟工程款约1500万元左右，该工程款不结清，所��西苑建筑安装公司证件、公章、财务章杜建伟不能交回。根据双方2008年1月1日的租赁合同，到2010年12月31日期间，因原西苑大世界商场翻建成现在的缤纷五洲商场，根据双方签订合同第十二条规定，应该由杜建伟承建该商场工程，该工程投资约2亿人民币，按18%提取管理费杜建伟可收入3600万元，交寿光西关居委会5%的让利1000万元，余2600万元，因寿光西关居委会没有履行合同，而且寿光西关居委会和缤纷五州签订了代建协议，给杜建伟造成损失。故2010年底杜建伟与寿光西关居委会原主任陈某和现主任刘良学多次协商，最后在2011年1月1日签订现在的合同，约定三年租赁费150元，来补偿缤纷五洲工程造成的损失，这是现在合同的实情；寿光西关居委会所诉的合同是2000年由圣城街办司法所版本的制式合同，实际上现在的合同因上述原因双方协商而签订的，而非招标后签订��合同，所以约定租赁费为150元。该合同签订后，按原来的合同签订惯例，杜建伟开具收据从寿光西关居委会拖欠的工程款中抵顶租赁费，但寿光西关居委会自新任村委主任刘良学上任后拒不办理相关手续，造成合同履行不到一年实际解除了合同，给杜建伟造成损失，故此要求：1、寿光西关居委会在两个月内将杜建伟给寿光西关居委会施工的商贸广场、菜市场二期及菜都路商贸中心三个工程及部分零星工程决算审结完毕；2、除已交回的资质证书外的西苑建筑公司其他资质证件暂不交回，待工程决算审计完毕并结清所有工程欠款后一次性交回；3、应交的租赁费50元，待决算审计完毕后由剩余工程款中扣除。原审法院查明：2010年12月31日，寿光西关居委会与杜建伟签订企业租赁合同，约定杜建伟租赁寿光西关居委会所属“寿光市西苑建筑安装有限公司”，合同约定：��光西关居委会向杜建伟提供建筑资质证书（叁级）及相关证件（按寿光市建工局2006年11月10日前登记在册的数量提供，详见清单），建筑资质的相关配套证件不足部分由杜建伟按照有关部门规定自行办理，因此所开支的一切费用全部由杜建伟承担；企业租赁经营期限三年，即从2010年12月31日起至2013年12月30日止；三年租赁费共计150元，杜建伟以现金形式一次性交清三年租赁费；杜建伟必须于2010年12月31日前自行办理企业法人证书、税务登记证等企业所属相关证件；在租赁经营期间，杜建伟对租赁房屋及资质证书有使用权（三级建筑资质证书正本由寿光西关居委会保管，其他证件由杜建伟保管），年检费用由杜建伟承担；承包期内，寿光西关居委会所属投资的建筑工程由杜建伟承建，结算时按照建设项目的最终决算让利5%给寿光西关居委会（工程决算由审计部门终审为��）；合同生效后，既具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除，由于不可抗力的原因，使合同无法履行时，经双方协商可以变更或解除合同，互不承担责任；在企业租赁经营期间产生的债权、债务全部由杜建伟享有和承担，寿光西关居委会不得承担任何连带责任；租赁期满杜建伟必须将企业的所有资产交回（资质证书、各类证件按市建工局登记的数量），保证完整、合法、有效，杜建伟租赁期间补办的各种证件及企业印章到期无任何条件、无偿交给寿光西关居委会，否则资产保证金200000元不予返还；合同期内，如一方违约，违约方向对方支付违约金600000元，造成损失的还应按照实际损失赔偿；双方应全面履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任，如杜建伟的原因中止合同，所交租赁费、保证金不予退还，如出现工程质量等问题造成企业资质被降级或吊销时，杜建伟赔偿寿光西关居委会600000元。该合同签订后，杜建伟未按合同约定向寿光西关居委会交付租赁费。2012年9月5日，寿光西关居委会以杜建伟未一次性交清三年企业租赁费1500000元且经催要仍不交付为由，决定解除双方签订的租赁合同，并向杜建伟公证送达记载上述内容的解除合同通知书。杜建伟收到寿光西关居委会的上述通知后，于2013年3月8日通知寿光西关居委会“2012年9月5日你单位的解除合同通知书已收悉，但2013年面临建筑资质审验及人员培训等事项，为了不影响以后所需，现将建筑公司资质证书交回，望按上级有关部门规定办理。如有所需，可到我处联系，我方将尽量配合办理。如因你方原因造成不利后果有你方承担，与我方无关，特此告知。”同时，杜建伟将资质证书两本交还寿光西关居委会。另查明：2006年12月30日，双方当事人曾签订西苑��安公司的租赁合同，合同期从2007年元月1日至2009年12月31日，三年租赁费1500000元，合同条款除让利部分不同之外，其余合同条款与2010年12月31日合同基本一致。再查明：2009年1月，寿光西关居委会与案外人山东缤纷五洲商城开发有限公司签订委托代建协议，由案外人山东缤纷五洲商城开发有限公司为寿光西关居委会代建原西苑大世界、西苑副食商场原址上的市场。原审法院查明的上述事实，有寿光西关居委会提交的企业租赁合同、公证书、通知书，杜建伟提交的2006年企业租赁合同、代建协议、收到条，寿光西关居委会申请到庭的证人陈某的证言及双方当事人陈述在案为证。原审法院认为：寿光西关居委会2012年9月5日决定解除双方企业租赁合同后，依法向杜建伟送达了解除合同通知书，杜建伟在收到通知书之日起三个月内未向人民法院或仲裁机构申请确认解除合��的效力，该解除合同通知书已经发生法律效力，且杜建伟在回复寿光西关居委会的通知书及答辩中亦未对企业租赁合同解除提出异议，双方的企业租赁合同已于2012年9月5日被解除。寿光西关居委会、杜建伟双方对解除企业租赁合同没有争议，双方争议的焦点主要是租赁合同约定的租赁费数额及返还证件、印章的问题。关于租赁费数额，双方合同记载三年150元，寿光西关居委会认为租赁费应当是1500000元，因笔误漏写“万”字，并提交村两委会议记录、申请租赁合同签订时的村主任陈某到庭作证，证明租赁费应当是1500000元。杜建伟认为，双方合同约定租赁费150元是因为寿光西关居委会在2009年度未依约将案外人山东缤纷五洲商城开发有限公司为寿光西关居委会代建的原西苑大世界、西苑副食商场原址上的市场交给杜建伟承建，给杜建伟造成损失，经双方协商为了弥补杜建伟所受损失才将租赁费由原合同的1500000元调整为150元，不是寿光西关居委会所说的笔误，寿光西关居委会提交的村两委会议记录，系寿光西关居委会单方形成，且无参会人员的签字，不能作为认定租赁费系1500000元的证据使用，证人陈某作为寿光西关居委会的副主任，与寿光西关居委会有利害关系，其关于租赁费的证言不足采信。对此，虽然寿光西关居委会在履行2006年12月31日合同过程中，未依约将其所属建筑工程全部交杜建伟承建，违反了合同约定，应承担违约责任，但双方并未就该违约行为应承担的责任达成一致意见，也未在2010年12月31日合同中体现出对原合同履行中的未尽事宜进行处理，而是仅就2010年12月31日至2013年12月30日合同期内的企业租赁事宜进行的约定，故2006年合同与2010年合同系不同的合同关系，双方当事人应分别根据合同约定处理两合同未尽事��。根据公平原则并参照2006年合同约定的租赁费，应认定双方于2010年12月31日签订的企业租赁合同中约定的租赁费为1500000元。该合同约定租赁期限为三年，计36个月1095天，每天平均租赁费1369.86元，寿光西关居委会于2012年9月5日解除租赁合同，该合同共计履行613天，杜建伟应交租赁费839724.18元，寿光西关居委会关于判令杜建伟支付租赁费的请求，上述查明部分予以支持，其余部分予以驳回。杜建伟关于租赁费应交50元，在原合同履行中所施工工程审计结算后扣缴的抗辩意见不能成立，不予支持。对2006年合同的履行问题，杜建伟可另行向寿光西关居委会主张。关于返还证件、印章的问题，寿光西关居委会请求返还的建筑企业建筑资质证书，杜建伟已在寿光西关居委会诉前返还寿光西关居委会，寿光西关居委会关于返还寿光市西苑建筑安装有限公司建筑资质证书的请求��能成立，予以驳回。劳务资质证书属于职工个人所有，杜建伟无返还义务，其余证件、印章应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四款、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杜建伟支付寿光市圣城街道西关社区居民委员会租赁费839724.18元；二、杜建伟返还寿光市圣城街道西关社区居民委员会下列证件：寿光市西苑建筑安装有限公司营业执照正副本各1本，税务登记证正本1本、副本2本，组织机构代码证正本1本、副本2本，安全许可证正本1本、副本2本，公章1枚，财务章1枚；三、驳回寿光市圣城街道西关社区居民委员会的其他诉讼请求。上述第一、二项于判决生效之日起十日内交付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14200元，由杜建伟负担11924元，由寿光市圣城街道西关社区居民委员会负担2276元。上诉人寿光西关居委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定杜建伟已经返还了西苑建安公司建筑资质证书属于认定事实错误，寿光西关居委会在原审中出示了杜建伟交付的两本资质证书，但系作废的资质证书，而继续年审后换发的新的建筑资质证书现在仍然由杜建伟持有而拒不返还，故请求二审法院除原审判决内容外还应判令杜建伟再返还西苑建安公司建筑资质证书正副本。杜建伟对应辩称：双方签订的涉案合同第10条明确约定，建筑资质证书正本由寿光西关居委会保管，故寿光西关居委会所称的建筑资质证书由其保管，并没有在杜建伟处；如原审所述，杜建伟已经将在其处的有关建筑资质证书在原审诉讼前返还。上诉人杜建伟不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案合同是双方真实意思表示，合同明确约定了三年的租赁费为150元，是基于寿光西关居委会在原来的合同中违约造成杜建伟巨大经济损失为弥补损失而约定的，原审法院以原来的合同来推断涉案合同租赁费为1500000元，没有事实和法律依据；2、因涉案合同的终止是寿光西关居委会首先提出，故该合同所涉的资产保证金200000元应当予以返还，原审漏判了该项。综上，原审判决对于上述事实认定错误，请求撤销原判、依法裁判。寿光西关居委会对此辩称：关于杜建伟的上诉事由，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决正确，杜建伟所称的资产保证金200000元不属于本案的审理范围，请求二审法院驳回上诉人杜建伟的上诉请求。本院查明：双方当事人于2010年12月31日签订的涉案《企业租赁合同》第十条载明“建筑公司在租赁经��中，杜建伟对租赁房屋及资质证有使用权（三级建筑资质证书正本有西关居委会保管、其他证件由杜建伟保管），年检费用由杜建伟承担”。原审诉讼第一次庭审中，杜建伟提交《收到条》一份，该收到条载明“寿光西关居委会于2013年3月8日收到寿光市西苑建筑公司叁级资质一本、肆级资质一本及通知书一份”，通知书载有杜建伟将建筑公司资质证书两本交回寿光西关居委会的内容，杜建伟据此证实向寿光西关居委会送还了三级资质证书和四级资质证书。寿光西关居委会对此质证称“对收到条真实性无异议，寿光西关居委会确实收到了通知书和三级、四级证书各一份”。寿光西关居委会在二审中提出收到的建筑资质证书均为作废的四级建筑资质证书，称三级建筑资质证书正副本均在杜建伟处。杜建伟称未持有三级建筑资质证书正本，该正本在寿光西关居委会，��仅持有副本，且已经返还给寿光西关居委会，有寿光西关居委会的收到条为证。寿光西关居委会在二审庭审后提交书面调查申请，请求法院调查2010年及以后年度西苑建安公司建筑资质年审经办人员姓名及身份以及年审所需材料，以证实杜建伟持有建筑资质证书正副本并以此办理年审。经法院取证，寿光市建筑工程管理处出具“证明”称“寿光市西苑建筑公司在近两年来负责办理资质业务的工作人员流动较大，无法提供具体办理业务人员的联系信息”，并附交寿建工字【2015】27号寿光市建筑工程管理文件一份，此文件系寿光市建筑工程管理处关于开展2015年建筑业企业资质核查工作的通知，该通知附件建筑业企业及劳务企业资质考核审查申报资料清单中，载明的申报资料系营业执照副本、企业资质证书副本等，无正本的申报要求。杜建伟在二审庭审中提交寿光西关��委会于2006年12月30日出具的200000元合同保证金的现金收入单一份，拟证实租赁合同随着200000元的保证金，该200000元一直没有退返，并延用至本案涉案合同当中，应予退返。寿光西关居委会对此质证称该保证金系2006年的租赁合同所交，该合同已履行完毕，此与本案无关，且杜建伟在一审中并未提出返还保证金的请求，故本案诉讼中不应处理。经查，杜建伟在原审诉讼中并未提出关于200000元合同保证金应予返还的抗辩或反诉。另，双方当事人除上诉争议的三级建筑资质证书正副本的持有主体、涉案合同三年租赁费数额及200000元合同保证金问题外，对于一审判决对于本案其他事实的认定和处理均表示无异议。本院查明的上述事实，有原审卷宗中的企业租赁合同、庭审笔录，二审中杜建伟提交的合同保证金收入单，寿光市建筑工程管理处出具的证明和文件，以及双方当事人的陈述等证据在案为证。本院查明的其他案件事实与原审查明事实基本一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，原审判决后，双方当事人除上诉争议的三级建筑资质证书正副本的持有主体、涉案合同三年租赁费数额及200000元合同保证金问题外，对于一审判决对于本案其他事实及争议的认定和处理无异议，故双方当事人在二审中争议焦点为：1、涉案企业租赁合同中租赁费数额的确认；2、杜建伟主张的合同保证金200000元的认定和处理；3、寿光西关居委会要求杜建伟再予返还西苑建安公司建筑资质证书是否成立，对于原审判决除上述焦点问题外的其他事实认定和处理，本院予以确认。关于涉案合同中三年租赁费是150元还是1500000元的问题，综合双方在2006年企业租��合同中三年1500000元租赁费的约定、两份企业租赁合同中有关200000元资产保证金及600000元违约金的约定、寿光西关居委会提交的会议记录、原村主任陈某的证言、解除合同通知书及回函的内容记载等，能够相应证实寿光西关居委会的150元系笔误应为150万元的主张；杜建伟虽主张150元租赁费是寿光西关居委会为弥补原合同履行中杜建伟的损失而协议确认，但未提供充分有效的证据予以证实；原审关于2010年合同系独立的合同、与2006年合同系不同的合同关系、应分别进行处理的裁判说理，亦具有法律依据。综上，原审认定2010年企业租赁合同三年租赁费为1500000元正确，杜建伟关于因弥补其损失而双方协定租赁费为150元的上诉主张，证据不足，不予支持。关于杜建伟上诉的合同保证金200000元应予返还的主张，因该200000元保证金是针对2006年的企业租赁合同而交付，且杜建伟��原审中并未就此提出反诉，故二审中依法不予处理。杜建伟可就此依法另行主张权利。关于寿光西关居委会要求杜建伟返还西苑建安公司建筑资质证书是否成立问题，对此，双方签订的企业租赁合同明确约定了“三级建筑资质证书”正本由寿光西关居委会保管、其他证件由杜建伟保管；寿光西关居委会出具收到条认可于2013年3月8日收到西苑建安公司三级资质一本和四级资质一本，另在原审诉讼中也陈述收到了三级、四级证书各一份，其应负担该收条和其陈述所反映事实的不利后果；寿光西关居委会虽主张收到的是四级作废证书、三级证书的正副本均在杜建伟处，但未提供有效证据予以证实，其申请法院到寿光市建筑工程管理处进行调查以证实三级证书正本由杜建伟持有，但寿光市建筑工程管理处出具的证明和文件材料亦未能对其主张进行佐证，综上，根据双方当事人依其主张的现有举证情况，杜建伟否认持有西苑建安公司的三级建筑资质证书正本，与合同约定相符，称已返还三级资质证书副本，由寿光西关居委会收到条佐证，其初始举证责任已完成；寿光西关居委会主张杜建伟现持有西苑建安公司的三级建筑资质证书正副本，未提供有效证据证实，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，从本案现有证据和调查审理情况来看，杜建伟有关涉案合同三年租赁费为150元及合同保证金200000元应予退返的上诉主张和寿光西关居委会有关杜建伟持有西苑建安公司三级建筑资质证书应予返还的上诉主张均不成立，均不予支持；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14200元，由杜建伟负担。本判决为终审判决。审　判　长　何　波代理审判员　孙　涛代理审判员　贾丽丽二〇一五年五月三十一日书　记　员　刘　青微信公众号“”