（2016）内0624民初748号

裁判日期: 2015-05-31

公开日期: 2016-07-21

案件名称

薛金平诉伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

鄂托克旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

薛金平,伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

内蒙古鄂托克旗人民法院民事判决书（2016）内0624民初748号原告薛金平，男，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人包银波，内蒙古启安律师事务所律师。委托代理人乌云塔娜，内蒙古启安律师事务所律师。被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司（以下简称荣安公司），住所地内蒙古鄂尔多斯市。法定代表人李安洲，该公司董事长。委托代理人管成刚，该公司法律顾问。本院于2016年3月9日立案受理了原告薛金平诉被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员宝丽尔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛金平及委托代理人包银波、乌云塔娜，被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司的委托代理人管成刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛金平诉称，2010年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园4号楼3单元1001号商品房,房屋建筑面积133.51平方米，单价3500元，房屋总金额467285元。合同约定原告的付款方式为买受人首付总房款31%，即147285元，其余69%，即320000元由出卖人帮助买受人办理银行按揭贷款。合同约定被告交付房屋的期限为2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房具备验收合格条件，并将本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交付房屋的违约责任为逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之拾的违约金。原告签订《商品房买卖合同》后，依约向被告交付了首付款并如期办理了银行按揭贷款。但时至交付房屋之日，被告没有按期交付房屋。后镇政府积极协调多部门为博洋花园4号楼、5号楼全部通水、通暖、通电（现电梯因承建人不交钥匙无法开通），该房屋已经具备了入住条件。对于被告严重违约情形，以及由此给原告造成的经济损失和后期的不便，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金753730元，判令被告对原告入住的房屋办理竣工验收手续，并判令被告对原告入住的房屋尽快委托物业公司提供物业服务，由被告承担本案的全部诉讼费用。被告荣安公司辩称如下：原告请求被告向其支付740179元的违约金没有事实与法律依据。2010年12月30日，原告与被告签订了“商品房买卖合同”，该合同简单的约定了房屋总价款及每平方米单价，房屋的交付日期、付款方式和付款金额。但没有明确所购房屋的具体的信息。2011年1月5日，原被告双方就同一房产再次签订了“商品房买卖合同”，并办理了网签备案手续，合同明确了原告购买被告开发建设的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园4号楼3单元1001号房产一套，建筑面积为133.51平方米，单价为3500元每平方米,房屋总价为467285元,付款方式为首付147285元，剩余320000元以办理银行按揭贷款的方式付清。被告应于2011年10月1日前将房屋交付原告使用。如逾期交付房屋，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。后来签订的网签合同变更了原商品房买卖合同约定的违约金的计算方法。所谓网签是房屋交易双方签订合同后到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，从而使房地产交易更加透明化。如果双方网签的合同与双方之前的合同约定不一致时，原则上以对外公示的网签合同为准。从法理上讲，针对合同的同一事项，后合同变更了前合同所确定的内容，则以后合同约定为准。原告依据2010年12月30日双方签订的商品房买卖合同所确定的按日万分之十计算违约金，没有法律和事实依据。因此，即使被告延期交房，也应该以2011年1月5日双方签订的经过网签备案的商品房买卖合同所约定的按日万分之一计算违约金。据此计算，我公司仅需向原告支付74298.35元的违约金（自2011年10月2日至2016年3月2日，共1590天，每天万分之一计算）。二、原告虽然办理了银行按揭贷款业务，但是却屡次违约，拒不履行还款义务。自2014年12月17日至2015年6月29日期间，银行共从被告的贷款保证金中强制划扣41032.2元，用以代替原告偿还欠款。因该款与原告的诉讼请求属同一事实，应该在原告主张的违约金中予以核减。综上，被告应向原告支付违约金33266.15元，而不是740179元。请法院驳回原告主张向其支付7410179元的诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告薛金平向法庭提供了商品房买卖合同，伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司收据、伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司收据佐证其所述事实。为反驳原告的诉讼请求被告荣安公司向法庭提供了商品房买卖合同，个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款扣划款项通知书佐证其抗辩理由。经庭审质证，被告荣安公司对原告提供的第一组证据的真实性、合法性和关联性认可，对证明目的第一项认可，对第二项中违约金的计算方式不认可，认为该份合同已被替换，2011年1月5日签订了备案合同。被告对原告提供的第二组证据中147285元、2768元的收据均认可，认为确实收过该笔钱，但认为2768元为给原告换门窗钱，仍属于房款。被告对原告提供的第三组证据无异议。原告薛金平对被告提供的第一组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为签订合同时被告没有说把之前的合同解除，该合同中也没有对之前合同的效力作出约定，所以违约金应当按照之前合同的标准计算。原告对被告提供的第二组证据真实性无异议，但对关联性不予认可，认为与本案无关，属于追偿权纠纷，应另案起诉。本院认为，2011年1月5日签订的商品房买卖合同为房管局备案的公示合同，且由原告薛金平签字确认，应视为是对2010年12月30日签订的房屋买卖合同的变更，违约金的计算应以2011年1月5日的公示合同为准，故被告抗辩理由成立，本院对原告提供的第一组证据的真实性予以确认，对被告提供的第一组证据予以采信。被告对原告提供的第二组、第三组证据均无异议，本院对其予以采信。被告代原告偿还的贷款与本案无关联性，但因原告对其真实性无异议，本院对被告提供的第二组证据的真实性予以确认。经审理查明，2010年12月30日，原告薛金平与被告荣安公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇东街南希望路西的博洋花园小区4号楼3单元1001号住宅楼，房屋面积133.51平方米，每平方米3500元，总金额467285元。合同约定付款方式为买受人首付总房款31%，即147285元，其余69%，即320000元由出卖人帮助买受人办理银行按揭贷款。合同约定“出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期经综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。...”如逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾的违约金。2011年1月5日原、被告就该涉案房屋又签订了一份《商品房买卖合同》，公示的同时在房管局进行了备案登记，并在合同中约定出卖人逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，被告荣安公司截止2016年3月9日未向原告薛金平交付使用涉案房屋。本院认为，原告购买被告荣安公司开发的博洋花园小区的住宅房，并签订商品房买卖合同，为双方当事人的真实意思表示，买卖合同合法有效，双方应按照合同约定的内容履行义务，即被告应按约定的交付时间向原告按时交付房屋。本案中，被告辩称已向原告交付了房屋钥匙，但其未提供证据证明，故其抗辩理由不能成立。原、被告就案涉房屋分别于2010年12月30日、2011年1月5日签订了两份商品房买卖合同，双方对此无异议。合同中约定违约金的计算方式为按已交付房款为基数计算，现被告因未按时向原告交付房屋同意支付原告逾期交房违约金，且同意按房屋总价467285元为基数进行计算，其并不违反法律规定，本院应予准许。其次双方均同意将逾期交房时间从2011年10月1日计算至2016年3月1日，该期间的天数为1613天。故本案争议焦点为应以双方签订的哪份合同为准计算违约金？本院认为，被告对两份房屋买卖合同均签字确认，且2011年1月5日的合同仅对2010年12月30日的合同中逾期违约金的计算方式进行了变更，故应视为2011年1月5日的合同为变更后的合同，且变更后的合同在房管局备案具有公示效力，故逾期交房违约金应以双方变更后的合同中约定为准，即按照房屋最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一计算违约金。被告荣安公司应向原告支付的逾期交房违约金为75373元（467285元×1613天×1?）。本院认为，原告要求被告对其入住的房屋办理竣工验收手续，但该主张并非根据商品房买卖合同中所约定的被告应当履行的义务而所主张，故本院对其主张不予支持。原告要求被告对原告入住的房屋尽快委托物业公司提供物业服务，物业服务合同的签订是由建设单位、小区业主委员会与物业服务公司签订，并非本案原告作为物业服务合同的相对一方主张权利，故本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司支付原告薛金平逾期交房违约金75373元，此款于本判决生效之日起3日内一次性给付；驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11202元，减半收取5601元，由原告薛金平负担4759元，由被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员　　宝丽尔二〇一五年五月三十一日书　记　员　　赵　慧法条索引：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其约定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。来自：