（2015）稷民二初字第22号
裁判日期: 2015-05-31
公开日期: 2016-12-08
案件名称
原告贾哲敏诉被告史云岗土地承包经营权转包合同纠纷一审民事判决书
法院
稷山县人民法院
所属地区
稷山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾哲敏,史云岗
案由
土地承包经营权转包合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
文书内容山西省稷山县人民法院民 事 判 决 书（2015）稷民二初字第22号原告贾哲敏，男，1958年9月18日出生，汉族，农民，稷山县人。被告史云岗，男，1960年1月29日出生，汉族，农民，稷山县人，现住址不祥。原告贾哲敏诉被告史云岗土地承包经营权转包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾哲敏到庭参加诉讼，被告史云刚经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贾敏杰诉称：2006年6月1日我通过稷山县稷峰镇东北街村委会与该村第一居民组（以下简称第一居民组）26户村民签订租赁土地27亩的协议，协议约定租赁期限为18年，当时约定当年租赁费为每亩1100元，以后每五年租赁费随着小麦市场价格的变化而高，签订承包协议后，因被告史云刚在我之前已占用我租赁土地中北边的3亩搞预制厂，并建有房屋，其拒不迁走，无奈我与被告协商，由被告史云刚继续占用；同时我与被告协商如大佛路扩建可能造成西边无路，又将我租赁土地中的东边5.22亩、西边增加4.3亩，共计约12亩由被告使用。2010年由于政府搞绿化，征用了一部分土地，现被告实际使用北边、西边留3.11亩，东边5.22亩，共计8.33亩。我与被告协商租赁费按我与第一居民组26户合同执行，就租期到期后复耕款问题没有达成协议，故双方没有签订租地合同，被告虽已向我支付了2006年至2013年土地占用费，但2014年至今的土地占用费及复耕费未付。为此，请求判令（1）解除我与被告之间的口头转租协议，被告立即腾出占用我的租赁地，即腾出位于大佛路立交桥东我租赁地中的8.33亩；（2）被告缴纳2014年6月1日至腾出租赁地的租赁费按照每年每亩1400元计算；（3）被告承担本案诉讼费。原告在举证期限内提供下列证据证明自己的主张：（1）第一居民组前任组长杜天俊于2015年1月8日出具的证明一份，证明被告史云刚租占原告贾哲敏土地情况属实，地址位于大佛北路，地名郝家坟；（2）租地合同一份，证明2006年原告与村第一居民组签订了一份土地租赁合同，第一居民组将本居民组位于郝家坟的一块土地租给原告，四至：北至铁路、南至路、东至小路、西至大佛路，总面积26.99亩。约定租用期限18年，从2006年6月1日至2024年5月31日。被告史云刚即未递交答辩状亦未到庭参加诉讼，其在2015年2月6日给本院审判员的信中称：其在大佛路立交桥的预制厂在原告租地之前就已存在多年，属东北街六队地，后来原告与东北街六队租地时，他的预制厂也在原告的租地范围内。他当时找时任队长协谈能否另写个租地合同，队长说预制厂占地就跟在原告的合同里，不要另写了，队里收的租金每亩1400元，他与原告是一样的。多年来他一直按每亩1400元给原告交租金，去年原告打电话发短信每亩向他收2000元（开始要向他收每亩5000元、3000元，他手机还保存着他的短信），这就是他拒付租金的原因。他与原告协商沟通时，原告不是发脾气就是说伤人的言语。经本院庭审质证，本院对原告提供的上述证据予以确认。本院根据上述认证查明：2006年6月1日原告与第一居民组签订了一份租地合同，合同内容如下：“甲方（东北街第一居民组）有地一块，经协商租给乙方（贾杰娃，原告小名）使用，现将有关事项做如下说明。一、地址：甲方土地地址大佛路东（郝家坟），四至：北至铁路、南至路、东至小路、西至大佛路，总面积26.99亩，租地价为每亩每年1100元，按26.99亩优惠价计算，总折价29689元。二、租用时间为18年，从2006年6月1日至2024年5月31日。三、租金说明：租金每亩每年1100元为最低保护价，以现在小麦价格每市斤最低为0.75元，5年为界，5年后如果市场粮价格大幅度的变化，每亩租地的价格做适应的调整。在租用期间，甲方不准乱涨租金，不准人为的给乙方制造麻烦。四、交款时间：第一年租金必须在6月1日前交清，以后每年必须在5月1日前交清。五、水井的所有权归甲方所有，使用权归乙方无条件使用，人为的水井、水泵损坏乙方负责修复。六、乙方在租地期间，不能私自转租土地，要转租必须征得甲方同意，否则转租合同无效。七、在此合同执行期间，甲乙双方均不得单方毁约，如有一方毁约，毁约方负全部直接和间接造成的经济损失和法律责任。八、租地合同期满，如乙方继续租用，甲、乙双方另行协商租地价格，如果不再租用，乙方需多支付甲方两年租金，做为土地的恢复费，此费一次性交清。如乙方不交，地面上所有建筑物归甲方所有。…”，合同落款除甲乙双方签名外，还有郝家坟所有种地户（张金喜等25户）签名。合同约定的26.99亩土地实际是第一居民组发包给本居民组的25户农户（各户土地面积大小不同），25户农户将土地转租给原告，为了方便合同的履行由第一居民组代表25户农户与原告签定合同，原告把每年的租赁费交给第一居民组，再由第一居民组按土地面积发给农户。原告取得土地使用权后又与被告达成口头转租协议，将部分土地转租给被告。本院于2015年5月11日对原告租赁土地进行现场勘验，租赁土地位于稷山县城大佛北路与富强街交口处东北方向的郝家坟，四至与面积与合同标注相同，后因修富强街占用了租赁地南边一部分，政府搞绿化征用了北边一部分。在原告与第一居民组签订租地合同之前被告就已占用了其中的一部分土地开办预制厂（现处于停工状态），后其与原告协商在继续占用原来土地的基础上又增占了一部分，双方未签订转租合同。经现场勘验，被告现占用土地为勘验图所示阴影①②③部分，部分为空地，部分建有建筑物（如照片所示），建筑外观情况有本院的7张勘验照片可证实，因被告缺席及无法进入院内查勘房屋的具体情况，亦不能根据原告单方陈述查明认定房屋的筑建时间（原告租凭26.99亩土地之前所建还是之后所建）及筑建者主体。阴影①南北长21米，东西宽15米；阴影②筑南北长41.8米，东西宽14米；阴影③为不规则的刀把形，刀把南北宽2.9米，东西长147米，刀面部分东西宽32米，南北长141.1米；阴影面积折合8.76亩，原告称双方一直按8.33亩计算收取租赁费。从2011年开始原告向第一居民组支付租金价格涨为每亩每年1400元，被告近年来也按每亩每年1400元支付原告租赁费，2014年双方因土地复耕费及土地租金涨价问题发生争执，被告未支付原告2014年6月至2015年5月的土地租金。原告为此要求解解除双方之间的口头转租协议，被告腾出所占土地及支付相应租金。上述事实有原告当庭陈述、上述确认的证据及本院的勘验笔录、勘验图可证实。本院认为：第一居民组代表25户农户与原告签订的租地协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违返法律、法规的强制性规定，故该租地协议成立有效。依据合同原告取得了对承租的26.99亩土地的使用权和收益权；原告将其承租的部分土地转租给被告时，需取得出租人即25户中被告租占土地相应农户的同意，从原、被告陈述及第一居民组原组长杜天俊出具的证明可知，第一居民组代为农户代表对转租事宜是知情认可的。原、被告之间的土地占地协议属于一份口头约定的土地转租协义，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原、被告之间的转租为不定期租赁；再根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，不定期租赁这种情形下双方对该合同均无预期，此时双方均有任意解除权，且无须赔偿对方的损失，但转租人即原告要提前通知被告。现原、被告因土地复耕费及租金发生争执，原告要求解除不定期转租协议，应予支持，但应给被告适当的准备时间，时间酌定为30日；对于被告租赁土地上的房屋判决本应明确转租协议解除后房屋的归属或处理方式，以免转租协议解除后双方就房屋问题再起纠纷，但因被告缺席无法查明房屋的具体面积、筑建时间及筑建者主体，且原告亦未请求拆除，故判决时暂不涉及双方争执土地上的房屋。另被告应支付原告2014年6月至腾出之日止的租金，按年支付，每年11662元（1400元/亩×8.33亩=11662元）；不足一年的，按月支付，每月971.83元（11662元/年÷12个月=971.83元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告贾哲敏与被告史云刚之间的口头转租协议，被告史云刚在本判决生效后三十日内腾出租赁原告贾敏杰承租第一居民组的土地，面积如勘验图所示阴影①②③部分（阴影①南北长21米，东西宽15米；阴影②南北长41.8米，东西宽14米；阴影③为不规则的刀把形，刀把南北宽2.9米，东西长147米，刀面部分东西宽32米，南北长141.1米）。二、被告史云刚在本判决生效后立即支付原告贾哲敏2014年6月1日至其腾出土地之日止的租赁费，按年支付，每年11620元；不足一年的，按月计算支付，每月971.83元。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长 薛艺霞审 判 员 和玉平人民陪审员 贾义生二〇一五年五月三十一日书 记 员 武甜亮