（2015）盱民初字第00261号
裁判日期: 2015-05-31
公开日期: 2015-07-03
案件名称
毕静与盱眙五洲国际置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕静,盱眙五洲国际置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百三十条，第一百三十五条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00261号原告毕静，个体户。委托代理人董伟海，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。被告盱眙五洲国际置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇东阳路。法定代表人舒策城，该公司董事长。委托代理人范海洋，该公司营销部经理。委托代理人黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。原告毕静与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲国际公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭于同年5月22日再次公开开庭进行了审理，原告毕静委托代理人董伟海，被告五洲国际公司委托代理人范海洋、黄国西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕静诉称，2013年3月3日，原被告签订商品房买卖合同一份，该合同约定由被告将其开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段二层A216号房出售给原告，房屋总价款为457000元，交房时间为2013年12月31日。合同中还对双方的权利进行了具体约定，其中第九条约定逾期交房超过90日后买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，而被告至今没有按合同约定办理权属证书。请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同、判令被告退还原告购房款487610元（含契税、房屋维修基金），由被告方负担本案诉讼费用。被告五洲国际公司辩称，原被告于2013年3月3日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。原被告签订合同时已经从房屋总价款中给予原告相应的优惠，房屋总价款886356元，原告实际交付价款是457000元；商品房买卖合同签订时原告又与五洲国际商业运营有限公司签订了一份为期五年的商铺委托管理经营协议，经营期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，该份协议约定由房主将房屋委托运营公司经营，其中五年的租金从房屋的总价款中优惠的部分返还给被告；盱眙五洲国际商业运营公司受委托经营原告房屋的时间在原被告签订的商品房销售合同约定的交付时间之前，五洲国际商业运营有限公司接受该房屋的时间应视为原告对房屋的转移占有，且托管协议签订后运营公司早已将该房租赁商户经营使用。按合同约定逾期办证被告方只承担违约金的责任，不同意解除合同。请求驳回原告毕静的诉讼请求。经审理查明，2013年1月29日，原告毕静与被告五洲国际公司签订了“签约确认单”，约定原告购买被告开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段二层A216号商业用房，总价为886356元，让利后成交总价为457000元。2013年3月3日，原被告正式签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的盱眙五洲国际广场A区ABCD段二层A216号商业用房。该商品房建筑面积31.34平方米，套内建筑面积为24.26平方米，按套内建筑面积计算该商品房单价每平方米18837.59元，总金额457000元；买受人自愿于2013年3月3日支付首付款232000元，余款225000元按揭贷款；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将符合合同约定并取得交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日向买受人支付总房款万分之一违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单；等等。该合同由原被告双方签名、盖章或捺印。在原被告签订商品房买卖合同的同日，无锡盱眙五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司以受托方名义与原告毕静签订商铺委托经营管理协议。该协议约定原告毕静为甲方，无锡盱眙五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司为乙方，甲方将其购买的盱眙五洲国际广场A区ABCD段二层A216号商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事项，该商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年。甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜，代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。委托经营期间，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前五年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限前五年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。该协议还对解除、违约责任等进行约定。由原告毕静签名，实际受托方为盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲运营公司）加盖了公章。五洲运营公司与被告五洲国际公司系关联企业，联合开发运营的五洲国际广场商铺统一组织对外招商和销售。另查明，2013年8月25日五洲运营公司与案外人程鑫签订了商铺租赁合同，由该公司将本案诉争房屋出租给程鑫经营，租期自2013年8月31日至2018年8月30日止。五洲国际广场相关商铺于2013年9月28日整体同时开业，运营一年多来，原告所购商品房已具备商业用途，现被告五洲国际公司商品房交付使用批准文件正在办理中。原告认为购房后所签订的托管协议和五年内不收租金是被告的促销手段。上述事实，有当事人陈述、商品房销售合同及补充协议、商铺委托经营管理协议、电子发票、签约确认书、证明、商铺租赁等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。原告认为被告违约要求解除商品房买卖合同，应当符合约定解除或者法定解除的条件。当事人已有约定的应当优先遵从约定，当约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，原告毕静在与被告签订商品房买卖合同前就签订了“签约确认单”，此后双方正式签订了商品房买卖合同和补充协议、以及签订了商铺委托经营管理协议，原告方实际领取了房屋。该商品房交付运营商运营一年多来，原告所购商品房已具备商业用途，已实际依照运作模式交由承租户经营使用，并且托管协议期间五年未约定收取租金，应当理解为对认购商铺行为的优惠或返利；尤其是商品房买卖合同第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日向买受人支付总房款万分之一违约金，这条约定并未赋予原告解除合同的权利。被告五洲国际公司在履行了将未取得商品房交付使用批准文件诉争房屋交付五洲运营公司的主义务后，仍有继续办理商品房交付使用批准文件和权属证书的附随义务。因此，被告五洲国际公司不构成根本违约，原告毕静正当行使了物权也实现了签约目的。原告毕静以被告五洲国际公司逾期办理权属证书应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条等法定条款抗辩当事人之间的约定，起诉主张解除合同的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告毕静要求被告退还房款和承担利息的请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告毕静的诉讼请求。案件受理费8614元，由原告毕静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长 刘宏杰人民陪审员 王宜国人民陪审员 余从洲二〇一五年五月三十一日书 记 员 陈克飞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 搜索“”