（2015）怀中民二终字第97号
裁判日期: 2015-05-30
公开日期: 2015-11-04
案件名称
沅陵县鸿飞物业服务有限公司与沅陵县粮食局物业服务合同纠纷民事二审判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沅陵县鸿飞物业服务有限公司,沅陵县粮食局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民二终字第97号上诉人（原审原告）沅陵县鸿飞物业服务有限公司，住所地沅陵县沅陵镇文化南路21号小区4栋303。法定代表人张鑫淋，该公司经理。被上诉人（原审被告）沅陵县粮食局，住所地沅陵县沅陵镇辰州东街66号。法定代表人张健，该局局长。委托代理人叶叙华，湖南天宇律师事务所律师。上诉人沅陵县鸿飞物业服务有限公司（以下简称鸿飞公司）因与被上诉人沅陵县粮食局物业服务合同纠纷一案，不服沅陵县人民法院2015年3月18日作出的（2014）沅民二初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月5日立案受理后，依法组成由审判员胡海雄担任审判长，审判员李艳红、代理审判员罗雪花组成的合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案，上诉人鸿飞公司法定代表人张鑫淋、被上诉人沅陵县粮食局委托代理人叶叙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年5月25日，沅陵县粮食局与沅陵县三鑫港贸有限公司（以下简称三鑫港贸公司）签订《沅陵县粮食局办公大楼改建合同》，约定双方合作在沅陵县粮食局原办公室旧址上新建一栋楼房，由三鑫港贸公司负责出资，拟建7层楼房；建成后大楼5、6层归沅陵县粮食局所有作为办公场所，第2、3、4、7层归三鑫港贸公司所有；大楼1层门面沅陵县粮食局拥有8间，三鑫港贸公司拥有4间。合同还约定，如三鑫港贸公司决定修建高层楼房，且设计方案能够通过审批，则7层以上产权均归三鑫港贸公司所有。合同签订后，三鑫港贸公司引进怀化市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）合作开发“鑫港大厦”，在沅陵县粮食局原办公楼旧址修建一栋高层建筑，其中1-4层为商业办公用房，5层以上均为商品住宅。2011年3月22日，中天公司、三鑫港贸有限公司、沅陵县粮食局三方作为建设单位向沅陵县住房和城乡建设局报批修建十二层的沅陵县“三鑫港贸大厦”，施工单位为辰溪县住宅建筑工程公司。因设计方案变更，三鑫港贸公司与沅陵县粮食局重新达成协议，将原约定的大楼第5、6层归沅陵县粮食局所有变更为第4层归沅陵县粮食局所有，“三鑫港贸大厦”建成后，沅陵县粮食局于2013年5月1日正式进驻该楼第4层办公，并取得了该第4层的房屋所有权。5层以上商品住宅则以中天公司名义销售。2011年9月28日，中天公司与鸿飞公司签订了《物业委托管理合同》，委托鸿飞公司对“三鑫港贸大厦”进行物业管理，委托管理期限从2011年10月1日起至2017年10月1日止。因大厦延期建成，鸿飞公司直到2013年3月1日才依据《物业委托管理合同》为“三鑫港贸大厦”提供物业管理服务。2014年1月28日，鸿飞公司与三鑫港贸公司签订了一份《三鑫港贸物业管理补充合同》，合同中对鸿飞公司提供安保服务事项作了约定，明确三鑫港贸商场为鸿飞公司物业服务的范围。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。鸿飞公司主张其与中天公司签订的《物业委托管理合同》属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依法对业主具有约束力，故沅陵县粮食局作为大厦的业主，应按照该合同约定履行交纳物业费的义务。但根据查明的事实，“三鑫港贸大厦”系在沅陵县粮食局原办公楼旧址上改建的，系由沅陵县粮食局、三鑫港贸公司、中天公司三方合修建，沅陵县粮食局及三鑫港贸公司既是“三鑫港贸大厦”的业主又是大厦的建设单位。中天公司与鸿飞公司签订的前期物业服务合同还需经三鑫港贸公司、沅陵县粮食局的认可及确认，才能对三鑫港贸公司、沅陵县粮食局有约束力。鸿飞公司与三鑫港贸公司签订的《三鑫港贸物业管理补充合同》，实际上仅对三鑫港贸商场的物业服务进行了约定，合同主体为三鑫港贸公司与鸿飞公司，与沅陵县粮食局无关联。三鑫港贸公司认可该物业服务合同并愿意缴纳物业服务费，是对自己权利的处分，其效力并不及于沅陵县粮食局，且鸿飞公司亦未提交证实沅陵县粮食局已确认合同效力的证据，故该《物业委托管理合同》对沅陵县粮食局不具约束力。综上所述，沅陵县粮食局与鸿飞公司并未签订书面物业服务合同，也未对中天公司与鸿飞公司签订的前期物业服务合同予以确认，双方不存在物业服务合同关系，对鸿飞公司要求沅陵粮食局支付相关物业服务费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回鸿飞公司的诉讼请求。鸿飞公司上诉称，中天公司是“三鑫港贸大厦”具有房地产开发资质的开发商，与鸿飞公司签订的物业服务合同对“三鑫港贸大厦”全体业主有约束力。沅陵县粮食局是政府职能部门，不具备房地产开发资质，只能算是“三鑫港贸大厦”的拆迁户和投资人之一，不具备开发商的身份。鸿飞公司提供物业服务需要支出费用，而沅陵县粮食局作为“三鑫港贸大厦”业主，接受了鸿飞公司提供公共路灯、公共报警监控、公共卫生、安保等物业服务，就应当支付物业费用，请求二审法院判令沅陵县粮食局向鸿飞公司支付物业管理费74506.92元、其他费有8012.41元、滞纳金126254.57元，共计208773.9元。沅陵县粮食局答辩称：1、中天公司与鸿飞公司签订的物业委托管理合同，约定鸿飞公司提供物业服务对象是购房人，沅陵县粮食局以置换方式取得“三鑫港贸大厦”第4层房用于办公，与普通购房人法律地位不一样，该物业委托管理合同对沅陵县粮食局没有约束力，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条的规定，沅陵县粮食局不是鸿飞公司物业服务对象，双方也未签订任何物业服务合同。2、沅陵县粮食局办公区卫生自己负责，不论沅陵县粮食局是否在“三鑫港贸大厦”办公，鸿飞公司提供的物业服务内容均不发生变化，鸿飞公司实质未给沅陵粮食局提供物业服务。因此，鸿飞公司与沅陵县粮食局之间没有物业服务合同关系，要求沅陵县粮食局履行物业服务合同义务缺乏事实依据，请求二审法院判令驳回鸿飞公司的诉讼请求。二审期间，当事人未提交新证据。原审法院查明的案件事实，当事人双方均未提出异议，本院予以确认。本院补充查明，2011年9月28日，鸿飞公司与中天公司签订《物业委托管理合同》，委托鸿飞公司对“三鑫港贸大厦”进行物业管理，其中物业管理服务费用条款约定：1、住宅房屋由鸿飞公司按建筑面积每月0.7元／平方米向业主收取（此物业价是开发商补业主物业价，期限三年），三鑫港贸开发商每月补助0.15元／平方米，合计0.85元／平方米，商用房屋按建筑面积每月1元／平方米。2、合同满三年后，物业管理服务费标准按市场价调整，以沅陵县物价局核定的政府指导价调整执行。3、物业费每月30日交纳，逾期不交者，按每日千分之三的滞纳金处罚，收费按怀市价（2011）106号文件执行；购房时业主必须向物业缴纳1000元房屋装修及公用电费物业费的押金；购房时业主必须向物业交纳300元卫生清运费。“三鑫港贸大厦”第4层建筑面积1460.92平方米。鸿飞公司主张物业管理费期间为2013年3月1日至2014年8月1日。沅陵县粮食局现已在“三鑫港贸大厦”第4层办公。2013年5月28日，鸿飞公司书面通知沅陵县粮食局，要求沅陵县粮食局按怀化市物价局怀市价（2011）106号《怀化市物价局关于规范居民住宅小区有关服务性收费项目和标准的通知》交纳物业管理费。此后，鸿飞公司多次向沅陵县粮食局催交物业管理费。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“三鑫港贸大厦”是以中天公司名义开发，中天公司将“三鑫港贸大厦”前期物业委托给鸿飞公司进管理。因此，即使沅陵县粮食局以实物分割（置换）方式取得“三鑫港贸大厦”第4层房产，但仍是“三鑫港贸大厦”的业主，受中天公司与鸿飞公司签订《物业委托管理合同》约束。“三鑫港贸大厦”第4层属于商业办公用房性质，根据《物业委托管理合同》约定，物业管理费用每月1元／平方米（按建筑面积计算），合同满3年后，物业管理费用按沅陵县物价局核定的指导价执行。“三鑫港贸大厦”第4层建筑面积1460.92平方米，按合同约定，2013年3月1日至2014年8月1日共计17个月，沅陵县粮食局应向鸿飞公司交纳物业管理费24835.64元（1460.92平方米×1元／月（每平方米）×17个月）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”虽然《物业委托管理合同》约定逾期交纳物业管理费，按怀化市物价局怀市价（2011）106号文件收取物业管理费，但鸿飞公司收取管理费时未能提供证据证明已按《物业委托管理合同》约定物业管理费标准，向沅陵县粮食局催交物业管理费，其于2013年5月21日按《物业委托管理合同》逾期交纳物业管理费标准，向沅陵县粮食局书面催交纳物业管理费，有违诚实信用原则，不符合《物业委托管理合同》约定和法律规定，故鸿飞公司要求沅陵县粮食局按怀化市物价局怀市价（2011）106号文件标准交纳物业管理费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。《物业委托管理合同》约定，购房时业主须交纳1000元房屋装修及公用电物和物业费押金、300元卫生清运费，虽然沅陵县粮食局以实物分割（置换）方式取得“三鑫港贸大厦”第4层房产，但从合同条款意思理解，“购房时业主须交纳”是指业主交纳上述费用时间，现沅陵县粮食局已在“三鑫港贸大厦”第4层办公，完全满足交纳上述费用时间条件。因此，沅陵县粮食局应向鸿飞公司交纳1000元房屋装修及公用电物和物业费押金、300元卫生清运费。鸿飞公司是以“三鑫港贸大厦”全体业主为对象提供公共服务，不因个别业主是否需要改变服务质量和服务内容，事实上沅陵县粮食局也接受了鸿飞公司提供公共卫生、水电、安保等物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，沅陵县粮食局以办公区域卫生自己负责，不需鸿飞公司提供物业服务，双方之间物业服务合同不成立的抗辩主张不成立，本院不予支持。综上所述，鸿飞公司上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沅陵县人民法院（2014）沅民二初字第114号民事判决；二、沅陵县粮食局于本判决生效之日起30日内向沅陵县鸿飞物业服务有限公司交纳2013年3月1日至2014年8月1日期间的物业管理费24835.64元；三、沅陵县粮食局于本判决生效之日起30日内向沅陵县鸿飞物业服务有限公司交纳房屋装修及公用电物和物业费押金1000元、卫生清运费300元；四、驳回沅陵县鸿飞物业服务有限公司其他诉讼请求。一、二审案件受理费各4432元、共计8864元，鸿飞物业服务有限公司负担7864元，沅陵县粮食局负担1000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 胡海雄审 判 员 李艳红代理审判员 罗雪花二〇一五年五月三十日书 记 员 唐一超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 来自：