（2016）粤0703民初609号
裁判日期: 2015-05-30
公开日期: 2016-12-31
案件名称
杜玉池、江门市城市商务经济服务有限公司等与陈引桂、陈焕珍租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜玉池,江门市城市商务经济服务有限公司,陈引桂,陈焕珍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初609号原告：杜玉池，男，1965年7月7日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告：江门市城市商务经济服务有限公司，住所地：江门市港口路32号105室。法定代表人：郑启良。两原告委托代理人：林活伦、陈宇明，江门市城市商务经济服务有限公司员工。被告：陈引桂，女，1979年8月13日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告：陈焕珍，女，1977年6月22日出生，汉族，住江门市蓬江区。两被告委托代理人：黄健嫦，广东金泽律师事务所律师。原告杜玉池、江门市城市商务经济服务有限公司（以下简称城市商务公司）诉被告陈引桂、陈福来陈某来租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人林活伦、陈宇明，被告陈引桂、被告陈焕珍及其委托代理人黄健嫦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告因对两被告在江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第251号案（以下简称251号案）中，矢口否认其自2002年4月1日至2013年5月底不定期租赁使用位于江门市蓬江区良化新村某某新村西122号301室房屋（以下简称房屋，属杜玉池所有）的不定期租赁使用款约6万元的性质，特与被告对其在上述时间内口头约定不定期租赁使用，房屋是否应支付使用费的权利义务关系发生争执，特向人民法院请求对本诉的房屋使用纠纷，依法作出公平正义的裁判。本诉提出的法律证据材料，证明案涉的主要事实性质及诉求适用法律依据的理由如下：一、本诉依法提出的证据材料，证明本诉存在与房屋使用侵权纠纷有关的主要客观事实依据。（一）、杜玉池与被告在房屋不定期租赁使用中，存在主要权利义务基础的事实与证据。1、杜玉池与被告存在口头约定房屋不定期租赁使用的事实。2002年4月1日，杜玉池基于被告不定期租赁使用房屋的要求，同意被告从2002年4月1日起不定期租赁使用房屋，其中被告实际使用时间至2013年5月底止，一共为11年零1个月。以上事实，见被告在江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法杜民初字第152号开庭审理笔录第5页尾自认“从2002年开始居住至今”的事实笔录内容证据，附件1共2页。2、杜玉池与被告约定房屋不定期租赁使用费标准，以杜玉池向工商银行每年每月缴纳的房屋贷款及利息合计为标准，作为房屋不定期租赁的使用费，由被告存入原告的工商银行存折为证明其交付使用费的形式证据。以上事实，见杜玉池户名的工商银行其中一本存折的内容，附件2共4页。3、被告对其自2002年4月1日至2013年5月底（合共11年零1个月）不定期租赁使用房屋而支付使用费的性质，反悔认同的事实。原告自2015年6月10日向蓬江区人民法院起诉，诉由为对被告自2013年6月18日在房屋口头买卖合同中，不履行约定房屋过户时，同时支付房款38万元的权利义务关系发生争执，特向法院提起民事诉讼并被受理立案，案号为251号案。被告在开庭审理中，却将其自2002年4月1日至2013年5月底止不定期租赁使用房屋已交付的使用费约6万元，改口为购房款，使原告本来根据其不定期租赁使用房屋（11年零1个月）而收取的使用费被陷入高度危险之中。如果被告声称其已交付的房屋不定期租赁使用费是购房款的话，则被告是没有向原告支付房屋不定期租赁使用费，原告有正当理由向其追讨。4、杜玉池和城市商务公司达成债权转让的事实与证据。2015年12月21日，杜玉池将享有有被告房屋使用费6万元其中4.8万元的债权，以公平交易的对价方式转让给城市商务公司，并向被告履行了告知义务。以上事实，见国内挂号信函收据的内容证据，附件3、4共2页。（二）被告在案涉房屋不定期租赁使用的权利义务关系中，存在违反口头约定在房屋使用时，每年每月按照原告缴纳房贷及利息履行支付房屋使用费给原告义务的主要事实。5、被告自2002年4月1日取得房屋不定期使用权后，没有履行将使用费支付给原告的义务事实。原告见被告在251号案中声称过去支付的费用是购房款时，便要求其履行过去口头承诺支付房屋不定期租赁使用费的义务。但被告却以种种理由搪塞原告，令原告至今不能真正收取被告自2002年4月1日至2013年5月底的房屋不定期租赁使用费而受到财产损失的事实。二、本案诉由的诉讼标的所具有的主要事实性质的争议焦点。（三）本诉由的诉讼标的涉及的客观事实（包括标的物和侵权方式）与当事人房屋不定期租赁使用行为之间的权利义务关系的性质问题。6、本诉上述提出的法律证据材料，证明案涉的主要客观事实，与原、被告房屋不定期租赁使用行为之间的权利义务关系的性质争议焦点，主要归纳如下：（1）被告取得涉案房屋不定期租赁使用权后，拒不履行支付使用费给原告的义务是否构成违约侵权的问题；（2）各被告之间是否需要承担民事连带责任的问题。本告认为：被告在取得涉案房屋不定期租赁使用权后，理应按照双方口头约定的权利义务履行支付使用费的义务，而不是以过去已支付的房屋使用费在251号案中改口是房款，使原告出租房屋的财产利益受到损害。故此，基于被告出现违反支付房屋不定期租赁使用费义务违约侵权责任的行为，其应当支付从2002年4月1日至2013年5月底止，因约定租赁使用费价格不明时，可发按照本区房屋租赁市场价格为执行标准作为本案的不定期租赁使用费给原告（按鉴定机构出具鉴定意见）；至于被告之间的连带责任问题，因其是陈福来陈某来名下财产的合法继承人，对于继承陈福来陈某来财产的共同部分，应当共同承担相互之间的债务连带责任，才是涉案合理合法债权债务分担的结果责任。（四）本诉根据诉由及其诉讼标的而行使民事和诉讼的请求权利，符合国家法律及最高人民法院关于确定案由（“买卖合同纠纷”）民事审判政策的私权自治处分制度。6、本诉根据诉由及其诉讼标的而提出的诉讼请求，是民事诉讼法明文赋予原告“有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利（见民事诉讼法第十三条第二款的规定）”，“民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定（见最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知法（2011）42号有关规定）”，上述规定能够充分保护了在方便当事人之间进行民事诉讼时准备合理选择诉求，提出有关法律证据材料证明案涉主要事实性质的诉讼权利，以及在有利于人民法院准确确定涉案诉讼辩论的争点，调查取证查明的事实范围和正确适用法律等方面，起到了重要保障、规范的标杆作用。它也能够充分预防法院无良的审判工作人员徇私徇情枉法，偏袒一方而暗箱操作，无中生有而滥用职权，故意遗漏而玩忽职守，弄虚作假而突袭嫁祸的司法腐败行为的“笼子”制度作用。此外，本诉由及其诉讼标的不但能反映本诉行使请求支付房屋不定期租赁使用款的实体权利属性，并涉及提出案涉主要证据事实的民事性质，也是本诉特定行使请求权所包含的房屋不定期租赁合同纠纷法律关系进行的概括，还能使人民法院为原告行使诉讼权利，更好地履行提供必要便利、保障和指导的国家审判法定义务的公正职责，为法官准确确认案涉提出有关主要证据事实性质的法律属性，制裁房屋不定期租赁合同的违法行为，保护原告房屋财产合法权利，起到廉洁司法、不偏不倚、居中裁判的重要约束作用。三、本诉请求权主要适用法律的依据。7、关于原告与被告之间存在房屋口头不定期租赁合同约定使用款支付的权利义务关系的性质，对应适用法律裁判的依据应当是：国家合同法第六十二条第（二）项、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第175条等法律的规定。据此，被告应当按照国家相关法律的规定，承担本诉请求判决的民事法律后果责任。综上，为了保证人民法院查明本案讼争房屋不定期租赁使用合同侵权纠纷的事实，分清房屋不定期租赁使用费争议的是非责任，正确适用法律，及时审理本案，确认本诉的民事权利义务关系，制裁被告民事违法行为，保护原告房屋财产应有的合法权益，并教育社会广大公民通过本案示范自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序、保障社会主义建设事业顺利进行，根据国家上述民事实体法和民事诉讼法等相关规定，特向人民法院提交本状。本诉根据诉由及其诉讼标的提出的诉讼请求如下：一、判决被告向原告1、2承担履行给付房屋不定期租赁使用的费用，暂定6万元义务的民事责任（实际以申请司法鉴定的房屋使用时的租赁使用市场评估价格为准）；二、判决被告之间承担上述判决的民事连带责任。原告对其陈述提供的证据有：1、（2014）江蓬法杜民初字第152号开庭笔录复印件1份，证明原告已经履行将房屋交给被告不定期租赁居住使用的义务，则应当向请求被告交付不定期租赁居住使用费的权利。2、杜玉池的工商银行银行存折复印件1份，证明被告如果否认过去支付租赁使用费款项性质的，则原告有理由享有本诉请求被告支付房屋租赁使用费的。3、债权转让通知复印件1份，证明原告二存在通过原告一履行部分债权转让义务后，取得与债权有关的从权利的民事权利的法律行为属性。4、国内挂号信函收据复印件1份，证明原告二存在通过原告一履行部分债权转让义务后，取得与债权有关的从权利的民事权利的法律行为属性。两被告答辩称：1、杜玉池已于2002年3月20日将涉案房屋卖给了陈福来陈某来，杜玉池于2002年3月20日亦向陈福来陈某来交付了房屋，陈福来陈某来此后也一直居住在涉案房屋，双方买卖关系已成立，并不存在房屋租赁关系。陈福来陈某来与杜玉池于2013年签订的房屋买卖合同也明确了是在2002年3月20日陈福来陈某来和杜玉池存在房屋买卖的事实。2、陈福来陈某来在买受房屋后，也按双方在房屋买卖合同约定的付款方式支付购房款，并于2013年6月21日涉案房屋已办理过户登记在陈引桂名下。3、涉案房屋于2013年6月21日已办理过户登记在陈引桂名下，但杜玉池于2016年才提起本案租赁合同纠纷，明显已过诉讼时效。4、杜玉池诉称与陈福来陈某来口头约定把涉案房屋不定期租赁给陈福来陈某来，但没有提供书面的租赁合同，因此，杜玉池应承担举证不能的不利后果。综上所述，杜玉池已于2002年3月20日把涉案房屋并交付给陈福来陈某来，买卖关系已实际生效，双方亦未有就房屋租赁事实进行约定，因此，请法院依法驳回杜玉池的诉讼请求。两被告为其答辩提供证据：一、身份证复印件1份，证明两被告的诉讼主体资格。二、死亡证复印件1份，证明陈福来陈某来已经死亡。三、户口簿复印件1份，证明原告杜玉池于2006年9月27日就把户口迁出涉案房屋。四、房屋买卖合同复印件1份，证明原告杜玉池与陈福来陈某来协商自2002年原告就把涉案房屋以14万元价款转让给陈福来陈某来，房屋买卖已生效。五、广东省地方税收通用发票复印件1份，证明涉案房屋的转让款为14万元，已由陈福来陈某来按约定的支付方式为陈引桂足额支付给原告杜玉池。六、土地证、房产证复印件1份，证明涉案房屋已有陈引桂合法取得。经审理查明：杜玉池（甲方）和陈福来陈某来（乙方）于2013年5月2日签订房屋买卖合同，合同注明：“1、自2002年3月20日甲方同意将广东省江门市蓬江区良化西122号301房（以下简称该物业）（建筑面积为：82.26平方米）的房屋转卖给乙方，并将该物业的房产权和相关土地使用权同时转让给乙方，经双方协定房价为人民币：（大写）壹拾肆万元整（小写￥140000.00元）”涉案房屋“自2002年3月20日转卖给乙方（陈福来陈某来），经双方协定房价为人民币140000元”2、自2002年3月20日开始由乙方用甲方名义偿还该物业的一切供房本金及贷款利息，直至还清该物业的房贷款项。3、乙方还清该物业贷款的10天内，甲方必须履行承诺无偿协助乙方办理好该物业的所有过户手续，在办理过户手续时所产生的费用由乙方负责。”等内容。2013年6月21日，上述房屋登记为陈引桂所有。另查：江门市蓬江区良化新村某某新村西122号301室的房屋原登记为杜玉池所有。2002年3月20日后，陈福来陈某来等居住使用上述房屋。2006年间陈福来陈某来、陈引桂、陈焕珍的户口迁入至本案所涉房屋，期间，杜玉池户口从上述房屋迁出。还查：陈福来陈某来于2015年7月12日死亡，陈引桂、陈焕珍为陈福来陈某来女儿，是陈福来陈某来第一顺序继承人。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。两原告认为两被告尚欠其房屋不定期租赁使用费6万元，应对此提供证据，结合本案的案情和两原告提供的证据，仅能证明在2002年3月20日后由陈福来陈某来等居住使用本案所涉的房屋，但不能证明杜玉池将涉案房屋租赁给陈福来陈某来使用的事实，而两被告持有并能提供涉案房屋的户口本、房屋买卖合同等原件，可以证明杜玉池于2002年3月20日起将房屋出售给陈福来陈某来的事实，足以推翻两原告认为杜玉池将房屋不定期租赁给陈福来陈某来或两被告使用的主张。两原告未能提供充分的证据证明两被告尚欠其房屋不定期租赁使用费6万元，需承担相应的举证不能的责任。对于两原告申请对房屋租赁市场价格进行评估鉴定的申请，因两原告不能证明其之间租赁事实的存在，故本院对其申请租赁价格进行评估鉴定的申请，同样不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杜玉池、原告江门市城市商务经济服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1300元，由原告杜玉池、原告江门市城市商务经济服务有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员 李常明二〇一五年五月三十日书记员 阮 茵第8页共811页 更多数据：