（2014）宜商初字第2021号
裁判日期: 2015-05-30
公开日期: 2015-08-26
案件名称
宜兴市恒立物业管理有限公司与吴锦亭物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜兴市恒立物业管理有限公司,吴锦亭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2014）宜商初字第2021号原告宜兴市恒立物业管理有限公司，住所地宜兴环科园岳东路9号。法定代表人吴园芬，该公司总经理。委托代理人张锦超，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。被告吴锦亭。原告宜兴市恒立物业管理有限公司（以下简称恒立物业公司）与被告吴锦亭物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由审判员丁潇宇独任审判，于2015年1月23日公开开庭进行审理。原告恒立公司的委托代理人张锦超，被告吴锦亭到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行审理，原告恒立公司的委托代理人张锦超，被告吴锦亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒立物业公司诉称：其与宜兴市君悦府邸业主委员会签订了物业管理委托合同，约定由其为宜兴市君悦府邸业主提供物业管理服务，业主或使用人按其拥有物业建筑面积交纳物业管理服务，标准为在2011年12月31日前物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.95元收取，电梯使用费按建筑面积每月每平方米0.45元收取。2012年1月1日起，收费标准为高层住宅（配有电梯）1.7／m2.月（含0.45元／m2.月电梯能耗运行费），车位使用费收费标准为地下室停车泊位，服务费30元／月.个。吴锦亭系上述物业1幢306室的业主，其按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行交费义务，现起诉至法院，要求判令吴锦亭立即支付物业管理费14895.6元及滞纳金（自逾期之日起按每天应交管同的万分之五计算），并承担本案诉讼费。被告吴锦亭辩称：商品房买卖合同及物业管理委托合同是事实，但因恒立物业公司未能履行好自已的义务，其才拒付物业费。具体拒付理由是1、其于2007年10月1日签订购房协议，2008年8月中旬入住，在未入住期间的物业费应减半收取，故其应缴纳的物业费为14335元；2、门禁视频通话系统自2010年起损坏后，物业公司一直未予修复，导致4年多不能使用；3、二楼后阳台搭建阳光棚，属违章建筑，且该阳光棚高度与其家地面持平，可直接翻窗入其家，严重威胁其家安全。在该违章建筑搭建过程中，物业公司没有尽到管理义务，负有责任。4、物业公司的管理水平有明显下降，公共卫生没有及时打扫，公共设施损坏后无人修理。经审理查明：宜兴市君悦府邸业主委员会（以下简称业委会，委托方）与恒立物业公司（受托方）签订物业管理委托合同，委托管理事项包括管理宜兴市宜城街道南仓村路58号君悦府邸小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护、和管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。恒立物业公司收取物业管理服务费、共用汽车库清洁能耗、设备设施运行费。物业公司对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、上报政府相关职能部门依法处理直到上诉人民法院等措施。委托管理期限为五年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。本物业的管理区域服务费由业主或使用人按其拥有物业建筑面积向物业公司交纳，具体标准为：高层住宅（配有电梯）1.7元m2／.月（含0.45元／m2.月电梯能耗运行费）；空置房屋的管理服务费第一年按应收物业费的80%，第二年按应收物业费的90%，第三年开始按100%向空置房屋的业主收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金；物业服务费为每年缴一次，缴纳时间为每年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费，该合同对其他事项也作了约定。合同签订后，恒立公司对君悦府邸小区履行物业服务义务。另查明：2007年10月1日，吴锦亭、李莉（双方系夫妻关系）购买宜城街道南仓村路君悦府邸1幢6单元306室房屋（系高层建筑），建筑面积200.23平方米。同年11月14日，吴锦亭、李莉预交了两年前期物业管理费4565元（自2007年11月14日至2009年11月13日）。2008年3月2日，吴锦亭、李莉办理了装修手续进行装修。同年8月中旬，吴锦亭、李莉入住该房屋。恒立公司主张的物业费包括2010年度3363.8元（物业管理费2282.8元、电梯管理费1081元）、2011年度3363.8元（物业管理费2282.8元、电梯管理费1081元）、2012年度4084元（物业管理费3003元、电梯管理费1081元）、2013年度4084元（物业管理费3003元、电梯管理费1081元）。上述事实，有物业管理委托合同、商品房购买合同、宜兴市物价局备案回复表、欠费清单及本院庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为：恒立物业公司与君悦府邸业委会签订的物业管理委托合同合法有效，该合同对小区全体业主具有法律约束力，恒立物业公司应当根据合同载明的管理事项为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。根据物业管理委托合同的约定，空置房屋第一年物业费按应收物业费的80%计算，因该合同未明确何为空置期，按照通常理解，空置期应自房屋交付之日起至业主装修之前的时间段。故吴锦亭房屋的空置期间是2007年11月14日至2008年3月1日，在此期间内的物业费按应收物业费的80%计算应为548元（0.95元×3.6个月×200.23m2×0.8），2008年3月2日起至2009年11月13日的物业费为3880元（0.95×20.4个月×200.23m2），合计4428元。鉴于恒立物业公司没有主张2009年11月14日至同年12月31日的物业费，故吴锦亭多交纳的137元物业费可在2010年度中予以扣除。综上，吴锦亭尚应支付恒立物业公司2010年1月1日起至2013年12月31日止的物业费14758.6元。对吴锦亭抗辩提出的其他拒付物业费事由，即使存在，亦系恒立物业公司履行合同过程中的一些瑕疵，尚不构成其拒付物业费的理由。审理中，恒立物业公司放弃要求吴锦亭承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条、第四百零六条的规定，判决如下：一、吴锦亭于本判决发生法律效力之日起10日内给付宜兴市恒立物业管理有限公司物业费14758.6元。二、驳回宜兴市恒立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果吴锦亭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由吴锦亭负担169元，恒立物业公司负担20元。吴锦亭应负担的款项已由恒立物业公司垫付，吴锦亭于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给恒立物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审 判 长 丁潇宇代理审判员 董大友人民陪审员 仇敏媛二〇一五年五月三十日书 记 员 翟燕芬 来源：