（2015）渝五中法民终字第00182号
裁判日期: 2015-05-30
公开日期: 2016-09-05
案件名称
余光旭、罗英与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆晋愉地产（集团）股份有限公司,余光旭,罗英,重庆晋愉物业管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第00182号上诉人（原审被告）重庆晋愉地产（集团）股份有限公司。法定代表人柯敬陶，董事长。委托代理人胡军，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余光旭。被上诉人（原审原告）罗英。委托代理人余光旭。原审第三人重庆晋愉物业管理有限公司。法定代表人唐太明，总经理。委托代理人邓瑞全。上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉地产公司）与被上诉人余光旭、罗英，原审第三人重庆晋愉物业管理有限公司（以下简称晋愉物业公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人晋愉地产公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第13959号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月31日，余光旭、罗英与晋愉地产公司签订商品房买卖合同，约定由余光旭、罗英购买晋愉地产公司开发的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋，合同附件中双方约定“给水管明装入户，一户一表，水表按自来水公司选定位置安装”。2010年4月30日，余光旭、罗英接房时晋愉地产公司告知二次供水的水费由晋愉物业公司代收。2014年1月20日，重庆市西城水务有限公司（以下简称西城水务公司）出具《证明》一份，证明余光旭、罗英所购的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋的水表未在西城水务公司注册登记，西城水务公司没有该房屋的相关用水信息。另查明，2010年4月6日，晋愉地产公司与西城水务公司签订余光旭、罗英所在小区的供水合同，双方约定供水费用实行总表计量计价，具体为：物价局核定单价×用水量=水费。所涉二次加压供水设备及其运行管理费用由开发商物业管理公司即本案第三人向用户收取。西城水务公司不负责各分户表的抄录，该小区总表以前的水质严格按国家标准执行，由西城水务公司负责解释，总表以后经过储存水箱加压进入用户的水质标准及水处理由晋愉地产公司和晋愉物业公司负责管理。审理中，晋愉物业公司陈述余光旭、罗英所在小区的供水单位是西城水务公司，小区1楼到6楼的住户是由重庆市西城水务有限公司进行一次供水，7楼及7楼以上的住户也是由西城水务公司供水，由晋愉物业公司进行加压。二次供水的加压设备是属于小区的配套设备，由晋愉地产公司提供，由晋愉物业公司负责设备平时的运行和维护。小区二次供水的水费由物业公司向住户收取，单价为3.6元/吨，西城水务公司向小区一次供水的水价为3.5元/吨，存在0.1元/吨价差的原因是每月统计的二次供水总表的用水量与二次供水业主分表实际用量之间存在差异，这是由于在用水的过程中产生了水损，水损由业主分担故产生了价差。一审庭审中，晋愉地产公司与晋愉物业公司均表示未取得二次供水许可证。2014年5月20日，一审法院到重庆市大学城水务技术开发有限公司（以下简称大学城水务公司）进行走访调查，查明以下事实：西城水务公司于2014年上半年被大学城水务公司吸收合并，并办理注销登记。目前，大学城水务公司向涉案小区供水的价格为3.5元/吨。大学城水务公司只负责维护小区总表以前的管道，小区总表到各分表之间的管道由晋愉物业公司自行管理。大学城水务公司现在向该小区提供的是一次供水，在该小区除晋愉地产公司以外，1楼到6楼的住户也是大学城水务公司的客户，可以直接来水务公司缴费，7楼及7楼以上的住户没有在大学城水务公司开立单独的账户，不是大学城水务公司的客户。该小区可以被改造成业主能够自行到大学城水务公司缴费的一户一表模式，但前提是必须将该小区现有的二次供水设备包括住户的分表都全部替换为大学城水务公司的设备。余光旭、罗英在一审中诉称，余光旭、罗英于2010年1月31日与晋愉地产公司签订商品房买卖合同，约定由余光旭、罗英购买晋愉地产公司开发的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋，合同附件中对供水的标准约定为一户一表。2010年4月30日，余光旭、罗英在接房时晋愉地产公司知二次供水的水费由物管代收。后来小区业主与晋愉物业公司因物管费问题发生纠纷，晋愉物业公司张贴公告通知从2013年6月1日起停止供水。之后，余光旭、罗英到水务公司咨询后得知晋愉地产公司并未按照合同约定为余光旭、罗英安装一户一表，余光旭、罗英所在小区只有一个二次供水的总表，小区住户使用的水表全都是分表，如果要进行改造，每户需向水务公司缴纳入户费2000多元。因此，余光旭、罗英遂起诉要求：一、判决晋愉地产公司为余光旭、罗英所购买的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋安装能够使余光旭、罗英自行到供水企业缴费的水表；二、本案案件受理费由晋愉地产公司承担。晋愉地产公司辩称，1、余光旭、罗英早在2010年4月30日就已经接房，至余光旭、罗英起诉之时已将近4年时间，在接房时晋愉物业公司就已经告知余光旭、罗英二次供水由物业代收，余光旭、罗英也并未提出异议，余光旭、罗英的诉讼请求已经超过诉讼时效；2、晋愉地产公司已按照合同约定为余光旭、罗英安装了一户一表，余光旭、罗英的用水计量和缴费都实现了一户一表的功能，目前的计量及缴费方式并未给余光旭、罗英带来经济损失或不便，余光旭、罗英的合同目的已经实现；3、余光旭、罗英所在小区的整个给水管网的安装和运行都是由重庆市西城水务有限公司设计并安装的，其设计安装符合国家及重庆市的供水规定；4、晋愉地产公司与晋愉物业公司是两个独立的企业法人，晋愉地产公司不是本案的适格晋愉地产公司，请求法院驳回余光旭、罗英的诉讼请求。晋愉物业公司在一审中述称，余光旭、罗英所在小区1楼到6楼的住户是自行到水务公司缴费，7楼及其以上的住户属于二次供水，其水费的构成包括一次供水的水费以及二次供水的电费，大约为每月4.3元/吨，该费用由第三人晋愉物业公司收取。余光旭、罗英所在小区已经安装了一户一表，请求法院依法裁判。一审法院认为：根据庭审中双方举示的证据以及发表的辩论意见，本案有以下争议焦点：一、余光旭、罗英的诉讼请求是否已经超过诉讼时效？二、晋愉地产公司是否按照合同约定为余光旭、罗英安装了一户一表？关于诉讼时效的问题。法院认为，余光旭、罗英虽然已于2010年4月30日接房，并在接房时晋愉地产公司知二次供水水费由晋愉物业公司代收，但晋愉地产公司并未举证证明在接房时已经告知余光旭、罗英该小区只在西城水务公司开立了一个二次供水总表，并未给7楼及7楼以上的住户在西城水务公司开立单独的结算账户，且由物业公司代收水费也是日常生活中的通常做法，因此不能认定余光旭、罗英在接房时就已经知道其权利受到侵害，本案诉讼时效的起算点不能从2010年4月30日余光旭、罗英接房时起算。因此，对晋愉地产公司主张余光旭、罗英诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，法院不予采信。关于晋愉地产公司是否按照合同约定为余光旭、罗英安装了一户一表的问题。庭审中，余光旭、罗英、晋愉地产公司双方对于一户一表的理解产生了分歧，余光旭、罗英认为所谓一户一表应当是由供水单位抄表到户，独立计量，余光旭、罗英可以自行到供水企业缴纳水费的用水模式，晋愉地产公司安装的并非真正的一户一表，而是总分表，总表与分表之间的水损由住户分担，给余光旭、罗英造成了损失。晋愉地产公司则认为合同中约定的一户一表应理解为装表到户，分户计量，并非必须是安装余光旭、罗英能够自行到供水企业缴费的水表，晋愉地产公司已经按照合同约定为余光旭、罗英安装了独立计量的水表，并不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在合同附件中约定“给水管明装入户，一户一表，水表按自来水公司选定位置安装”，但并未对一户一表的具体含义作出明确的解释。根据日常生活经验可知，城市居民生活用水的传统计量方式为总分表制。近年来，为推进水价改革、促进节约用水，国务院和重庆市人民政府相继出台相关规定由政府主导推行居民用水的一户一表制，一户一表制不同于传统的总分表制，且优于总分表制。重庆市人民政府发布的《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》（渝府发［2005］116号文）第三条规定：“（一）加快推进‘一户一表’和抄表到户工作。全市新建住宅（含新建高层二次供水住宅）应实行‘一户一表’计量出户制度。加快主城区‘一户一表’安装及社区供水老管网改造的工作进度，支持供水企业推行抄表到户。（二）逐步实行居民生活用水阶梯式计量水价制度。各区县人民政府要根据本地实际，在‘一户一表’工程基本完成后，合理核定居民用水基数，实行超基数分级分档水价，通过价格杠杆增强居民节水意识，促进节约用水。”另外，《重庆市城市供水节水管理条例》第十三条规定：“超过城市供水企业服务压力的高层建筑或高地建筑的产权（管理）单位应当设置二次加压供水设施。设置二次加压供水设施的单位，应向市公用行政主管部门或区、县（市）城市供水节水行政主管部门申请办理二次供水许可证。为保证水质，城市二次加压供水设施应交城市公共供水企业管理。对于应如何理解双方在合同附件中约定的房屋水表实行一户一表的问题，法院主要考虑了以下几点情况：首先，晋愉地产公司与第三人晋愉物业公司均未取得二次供水许可证，违反了《重庆市城市供水节水管理条例》第十三条中关于二次供水的资质规定。而且在庭审中还查明水务公司不负责该小区各分户表的抄录，该小区总表以前的水质严格按国家标准执行，由水务公司负责解释，总表以后经过储存水箱加压进入用户的水质标准及水处理由晋愉地产公司和第三人晋愉物业公司负责。其次，水务公司在该小区只设有一个二次供水总表，按照总表计量收取水费，但由于水务公司并未与包括余光旭、罗英在内的该小区7楼及7楼以上需要二次供水的高层住户建立直接的消费结算关系，水务公司不直接统计并掌握各二次供水用户的用水量，这也为日后推行阶梯水价带来困难，而实行阶梯水价恰恰是推行一户一表制度的直接目的。最后也是最为关键的是，因该小区未实现由供水企业抄表到户，导致二次供水总表与各分表之间的输差被分担到了每个使用二次供水的住户头上，表现为包括余光旭、罗英在内所有使用二次供水的小区住户每月需向物业公司多缴纳0.1元/吨的水损费用，给余光旭、罗英造成了损失。在上述国家及地方政策的指引和舆论宣传的背景下，余光旭、罗英在与晋愉地产公司签订合同时，完全有理由相信合同附件中约定的“一户一表”应是不同于传统总分表制下物理形态的一户一表，而是政府所倡导的能够实现由供水企业抄表到户、独立计量的一户一表。其合同目的是能够直接与供水企业建立消费服务关系，在供水企业开立单独的账户，并可以自行到供水企业缴费，而不受小区物管和其他用户影响。晋愉地产公司作为房地产开发商，相较于余光旭、罗英而言，应该掌握更多的获取公共政策的渠道，其应当清楚地知道由政府主导推广的居民生活用水一户一表的真正含义，而晋愉地产公司对于一户一表的理解显然回避了其合同义务，法院不予采信。故对于余光旭、罗英要求晋愉地产公司为余光旭、罗英所购买的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋安装能够使余光旭、罗英自行到供水企业缴费的水表的诉讼请求，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司于本判决生效后三十日内为余光旭、罗英所购买的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋安装能够使余光旭、罗英自行到供水企业缴费的水表。一审宣判后，晋愉地产公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：一、一审法院判决“安装能够使余光旭、罗英自行到供水企业缴费的水表。”属引用法规不当、事实认定错误。本案中上诉人交付的给水管是明装入户，完全是按照自来水公司选定的位置，为每户安装了能够分户独立计量的合格水表，上诉人不存在违约行为。二、本案已过诉讼时效，一审法院关于诉讼时效未过的认定错误。综上，要求依法改判。被上诉人余光旭、罗英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一审第三人晋愉物业公司同意上诉人晋愉地产公司的上诉意见。二审另查明：经走访重庆水务集团了解到，余光旭、罗英所购买的位于重庆市九龙坡区西彭镇银燕路6号5栋18-5号房屋，由水投集团大学城水务公司供水，可以改造为直接由水投集团大学城水务公司提供二次供水，但需改造小区管网设施，并由水投集团大学城水务公司入户安装一户一表。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为,本案的焦点问题有二，一是“一户一表”的理解问题，二是被上诉人的起诉是否超过了诉讼时效的问题。本院对焦点问题评析如下：关于对“一户一表”的理解问题，上诉人认为其交付的给水管是明装入户，完全是按照自来水公司选定的位置，为每户安装了能够分户独立计量的合格水表，上诉人不存在违约行为。被上诉人则认为，“一户一表”是指由供水企业抄表到户，每户有能够到公共供水企业单独结算的水表户头。根据日常生活常识，结合双方合同约定的本意，被上诉人在与上诉人签订合同时，完全有理由相信合同附件中约定的“一户一表”应是不同于传统总分表制下物理形态的一户一表，而是政府所倡导的能够实现由供水企业抄表到户、独立计量的一户一表。其合同目的是能够直接与供水企业建立消费服务关系，在供水企业开立单独的账户，并可以自行到供水企业缴费，而不受小区物管和其他用户影响。因此，上诉人上诉称其已交付的给水管是明装入户，完全是按照自来水公司选定的位置，为每户安装了能够分户独立计量的合格水表的上诉理由不能成立，本院不予支持。本院经走访，明确了被上诉人所购房屋的供水企业为水投集团大学城水务公司，其性质为公共供水企业，因此，一审表述“安装能够使余光旭、罗英自行到供水企业缴费的水表。”有误，应为“安装能够使余光旭、罗英自行到公共供水企业缴费的水表。”，本院对此予以纠正。关于诉讼时效的问题，本案诉讼时效应从被上诉人余光旭、罗英知道或应当知道权利受到侵害时起算，余光旭、罗英虽然已于2010年4月30日接房，并在接房时晋愉地产公司知晓二次供水水费由晋愉物业公司代收，但晋愉地产公司并未举证证明在接房时已经告知余光旭、罗英该小区只在西城水务公司开立了一个二次供水总表，并未给7楼及7楼以上的住户在西城水务公司开立单独的结算账户，且由物业公司代收水费也是日常生活中的通常做法，因此不能认定余光旭、罗英在接房时就已经知道其权利受到侵害，本案诉讼时效的起算点不能从2010年4月30日余光旭、罗英接房时起算。一审认定正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一五年五月三十日书 记 员 曾 燕 百度搜索“”