（2015）宁民终字第207号
裁判日期: 2015-05-03
公开日期: 2015-12-30
案件名称
王英与冯晓亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯晓亮,王英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第207号上诉人（原审被告）冯晓亮，男，1980年6月3日生，汉族，住福建省福安市。委托代理人罗兴声，福建韩诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王英，女，1956年6月13日生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市。委托代理人缪前卫，福建名仕律师事务所律师。上诉人冯晓亮与被上诉人王英房屋租赁合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2014）安民初字第4780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯晓亮及其委托代理人罗兴声、被上诉人王英的委托代理人缪前卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2009年3月26日，原告王英作为甲方与作为乙方的被告冯晓亮签订商住房租赁协议一份，原告将其所有的坐落于福安市阳头富阳路电机电器市场S1-065.066号的商住房出租给被告使用，该租赁合同的主要内容为：“……二、租赁期限自2009年3月26日起至2014年3月25日止。三、租金支付办法：2009年3月26日支付5万元，2010年3月26日前支付5万元，2011年3月26日前支付5万元，2012年3月26日前支付6万元，2013年3月26日前支付6万元。逾期未付租金，甲方有权收回上述租赁房屋，由此产生的经济损失由乙方承担。……”（其他与本案讼争无关的内容略）。协议签订后，原告依约将讼争租赁物交付被告使用，被告依约支付了自2009年3月26日起至2011年3月25日止的租金人民币10万元，此后被告便未按期支付租金。2013年3月3日，原告作为甲方与作为乙方的案外人罗燕春签订房屋租赁合同一份，该租赁合同的主要内容为：“……二、租赁期限自2013年3月26日起至2016年3月25日止。……”（其他与本案讼争无关的内容略）。2013年3月25日，原告作为甲方与作为乙方的案外人ＸＸ签订房屋租赁合同一份，该租赁合同的主要内容为：“……二、租赁期限自2013年3月26日起至2016年3月25日止。……”（其他与本案讼争无关的内容略）。因被告未按期支付租金，原告于2012年2月、2013年正月向被告催讨租金，并于2014年2月前往福安市甘棠镇镇政府欲向被告催讨租金，遇见正在处理协调西门群众安置地纠纷的挂镇领导，向其反映被告冯晓亮欠原告租金事宜，但均催讨无果，原告遂向本院提起诉讼。原审判决认为，原、被告双方所签订的商住房租赁协议，是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守履行。被告冯晓亮向原告王英承租房屋，应依据双方签订的商住房租赁协议的约定使用租赁物并交纳租金，但被告未按期支付租金，构成违约，造成原告租金的利息损失。故原告主张要求被告支付租金及违约金损失，于法有据应予支持。被告辩称2009年其确实与原告签订租赁协议，但其只是代为签署，租赁协议的实际履行人是罗燕春，且罗燕春没有拖欠原告租金。根据合同相对性原则，合同只能对合同当事人产生拘束力，被告冯晓亮作为承租人与作为出租人的原告签订租赁协议，被告冯晓亮享有、承担该租赁协议项下的权利和义务，同时被告未向本院提供充分的证据证明其已按租赁协议的约定支付租金，故对被告的辩称不予采纳。关于原告收回本案讼争租赁物的时间问题，从被告提供的证据原告王英与案外人罗燕春、ＸＸ签订的房屋租赁合同上看，租赁期限均从2013年3月26日起计算，可以证实从2013年3月26日起原告对讼争租赁物享有完全所有权，可自由处分讼争租赁物，因此，被告主张原告于2013年3月26日收回讼争租赁物，有事实和法律依据。原告主张其于2013年5月收回讼争租赁物，但未向本院提供证据加以证明，不予支持。因此，被告应向原告支付自2011年3月26日起至2013年3月25日止的租金计人民币110000元。根据租赁协议的约定，2011年3月26日前支付自2011年3月26日起至2012年3月25日止的租金50000元，2012年3月26日前支付自2012年3月26日起至2013年3月25日止的租金60000元，故被告应向原告支付租金的违约金为：从2011年3月26日起至2012年3月25日按50000元租金计算违约金，从2012年3月26日起至租金付清之日止按110000元租金计算违约金。至于违约金的计付标准，原告主张按照月利率2%计算，于法无据，不予支持，该违约金损失可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。在案件审理过程中，被告辩称本案已超过诉讼时效。根据庭审查明的案件事实，原告王英分别于2012年2月、于2013年正月向被告冯晓亮催讨过租金，并于2014年2月前往福安市甘棠镇镇政府，遇见正在处理协调西门群众安置地纠纷的挂镇领导，向其反映被告冯晓亮欠原告租金事宜，后挂镇领导向福安市甘棠镇镇政府党委书记反映了原告向被告催讨租金的情况。因此，本案的诉讼时效在2012年2月、2013年2月、2014年2月中断，原告于2014年9月22日向本院提起诉讼，未超过一年的诉讼时效期间。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决：一、被告冯晓亮应于本判决生效之日起十日内向原告王英支付租金人民币110000元，并支付违约金（从2011年3月26日起至2012年3月25日止按租金人民币50000元计算违约金，从2012年3月26日起至租金付清之日止按租金人民币110000元计算违约金，租金的违约金均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告王英其他诉讼请求。本案受理费人民币2700元，由原告王英负担200元，由被告冯晓亮负担2500元。宣判后，上诉人冯晓亮不服，向本院提出上诉。冯晓亮上诉称：一、罗燕春与本案有利害关系应追加其为当事人参加本案的诉讼，原审法院未追加程序违法。2009年3月26日的《商住房租赁协议》履行承租主体非上诉人冯晓亮而是罗燕春。2009年，上诉人大嫂罗燕春欲租用被上诉人位于阳头电机电器市场S1-065、066号两栋房屋经营宾馆，签合同当日，罗燕春不在福安，而由上诉人代为签属，原审庭审中上诉人向法庭提供的福安市卫生局卫生监督所的证明、福安市公安局治安管理大队的证明、（2014）××民初字第××号庭审笔录吴顺花证言均可证实，上述租赁房屋系罗燕春经营宾馆，故罗燕春与本案有利害关系，应追加其为当事人参加本案的诉讼，原审法院未追加程序违法。二、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受到法律的保护，被上诉人向法庭申请的证人其证言无法证明本案的诉讼时效中止或中断。（1）被上诉人拟以证人胡某、黄某的证言证明2012年2月向上诉人冯晓亮催讨租金。庭审中证人胡某陈述：“我听王英讲去讨租金，我是去带路，没到冯晓亮家就离开了。”也就是说2012年2月胡某根本没看见王英向冯晓亮催讨租金。证人黄某陈述，“2012年2月一天晚上，碰巧遇见王英，就与王英去冯晓亮家讨租金，但他们说话声音很小，听不清说的是什么。”也就是说黄某去冯晓亮家催租金是听王英说的，至于到冯晓亮家后是否为催讨租金证人黄某并不知道，且也属于孤证。（2）被上诉人拟以证人陈某、王某的证言证明2013年2月向上诉人冯晓亮催讨租金。首先，出租的房屋证人陈某、王某是共有人，登记于被上诉人名下，也就是所谓的租金证人有份额的，故证人具有原告的主体资格与本案是有利害关系的，故其证明力低；其次，第一次王英起诉冯晓亮［案号：（2014）××民初字第××号］的案件庭审中陈某、王某均作为证人出庭，本案庭审陈述与第一次的庭审陈述是完全不同的。陈某在第一次庭审中证明2012年10月跟王英去赛岐镇菜市场找冯晓亮催讨租金，去的人还有王某，而第二次庭审陈述为2013年2月去赛岐菜市场催讨租金，去的人还有王某、陈幼萍。证人王某第一次庭审证明2012、2013年与王英、王少苹去向上诉人催讨租金，先碰见上诉人家人，后面上诉人自已来，还有一起去的人我不认识，而第二次庭审陈述为2013年2月在赛岐菜市场向冯晓亮催讨租金，去的人还有陈幼萍、王某，显然第二次庭审的陈述内容更加丰富。通过第一次庭审的培训，第二次庭审俩证人的证言高度一致了，其证明内容应以第一次庭审陈述的为准，同时也可体现证人陈某、王某的证言前后不同，随意性大，不具有客观性，不应采纳。（3）证人刘某的证言也无法证实2013年2月被上诉人向上诉人催讨租金。证人刘某陈述“2013年2月在赛岐菜市场碰至前邻居王英，与人在争吵要账，好像是在催讨租金”，可见被上诉人王英是否向冯晓亮催讨租金证人刘某并不知悉，证人刘某仅猜测、推断是在催讨租金。（4）法院依职权调取钟某的笔录程序不合法，从询问笔录的内容看也没有看见被上诉人向上诉人催讨租金。综上，原审法院根据程序违法，证明力低，证明内容相互矛盾，猜测、推断的证言及询问笔录认定被上诉人于2012年2月、2013年正月向上诉人催讨租金，诉讼时效中断是错误的。三、被上诉人主张上诉人2011年3月至2013年连继三年租金未付而不收回出租房不符合常理。2009年3月26日的《商住房租赁协议》约定，逾期未付租金，被上诉人有权收回租赁房屋。被上诉人主张2011年3月26日起就未付房屋租金，而没有收回出租房，让他人继续经营宾馆进行收益，自已却带着众多的证人三番五次去赛岐、甘棠催讨房屋租金，这显然是不符合常理。被上诉人之所以返还租金提起诉讼是另有原因，上诉人兄嫂冯晓明、罗燕春夫妇向被上诉人陆续借款十三、四万元，2013年冯晓明、罗燕春外出躲债，被上诉人以“子欠债，父还钱”向上诉人的父母多方逼讨，由于不忍双亲受罪，上诉人替兄嫂还了一笔5万元的借款，被上诉人为了能讨回借款才提起本案的诉讼。为此，特提起上诉，请求二审法院查清事实，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王英答辩称：1、上诉人认为应追加案外人罗燕春作为本案当事人参加诉讼，没有事实与法律依据。根据一审查明的事实，讼争租赁协议系上诉人作为承租方与被上诉人之间签订，被上诉人亦将租赁物交由上诉人经营使用。上诉人主张其并非租赁合同当事人，而只是代他人签订协议，明显有悖于客观事实。上诉人提交的福安市卫生局的证明及公安局治安管理大队的证明，既无法否定上诉人作为承租人与被上诉人签订租赁协议并实际履行的事实，也不能据此证明案处人罗燕春系讼争租赁协议当事人。因此，本案租赁合同的当事人应是上诉人与被上诉人双方。根据合同的相对性原则，讼争租赁协议下的权利、义务由上诉人与被上诉人双方享有和承担，而相应的违约责任也只在上诉人与被上诉人之间发生。本案系租赁合同之诉，案外人罗燕春既不是讼争租赁合同当事人，也不是本案的诉讼当事人，一审未追加其参加诉讼程序正确，上诉人的该上诉理由不能成立。2、上诉人主张被上诉人向其催讨租金已超过诉讼时效，同样没有事实与法律依据。基于上诉人未依约支付租金的事实，被上诉人向其催讨租金应在情理之中。并且被上诉人于一审中也申请多位证人出庭作证。多位证人的证言及法庭调查笔录等均可相互印证，足以证实至少在2012年2月、2013年2月及2014年2月，被上诉人分别到过上诉人住所地、其父母经营摊位处以及其单位向其进行催讨的事实。而上诉人对此予以否认，其或主张被上诉人并未向其催讨，或主张被上诉人催讨的并非租金，或主张证人证言不真实等，均没有任何证据予以支持。因此，被上诉人向上诉人主张权利并提起诉讼均未超过诉讼时效，上诉人的该上诉理由同样不能成立。3、被上诉人维护自身权益事实依据充分、且合理合法，依法应受法律保护；而上诉人一审抗辩及二审上诉均无事实与法律依据，不应予以支持。被上诉人于一审中已充分举证，证实其与上诉人之间存在租赁关系，以及在上诉人未依约支付租金下其多次催讨的事实。基于本案租赁合同的长期性、租赁物用于经营宾馆的特殊性以及上诉双方之间的熟人关系，被上诉人在长时间并多次催讨租金无果后，不得以才收回租赁物并提起诉讼。而上诉人作为承租人，不仅未能提供证据证明其已依约支付租金，相反却罔顾事实，先是辩称其不是承租方，不应支付租金，而后主张被上诉人从未向其催讨，再则主张被上诉人向其催讨的是其兄嫂的债务。但上诉人的以上抗辩均无证据足以支持。因此，被上诉人恳请二审法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明：除上诉人冯晓亮租金是否支付及被上诉人2014年2月前往福安市甘棠镇镇政府欲向被告催讨租金的事实存在异议外，当事人对原审认定的其他事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。本案争议焦点为：1、是否应追加罗燕春为本案的当事人？2、上诉人是否已经支付租金给被上诉人？3、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效？对此，本院予以查明，分析、认定如下：关于是否应追加当事人的问题。本院认为，本案系属租赁合同纠纷。上诉人主张讼争《商住房租赁协议》履行承租主体是罗燕春而非上诉人冯晓亮。但上诉人冯晓亮作为承租人与被上诉人王英签订租赁协议，并在该协议上签名盖章。福安市工商局对上诉人在租赁被上诉人房屋经营宾馆过程中作出行政处罚决定的对象也是上诉人冯晓亮，且对此行政处罚决定上诉人也未提出异议，可以充分证实上诉人系本案讼争租赁合同当事人即承租人。根据合同相对性原则，只能对合同当事人产生拘束力，故上诉人冯晓亮应承担该租赁协议项下的权利和义务，案外人罗燕春既不是讼争租赁合同当事人，也不是本案的诉讼当事人，对于上诉人冯晓亮认为其并非租赁合同当事人，而只是代他人签订协议，应追加案外人罗燕春参加本案诉讼，缺乏事实理由和法律依据，原审不予追加是正确的。关于租金是否已支付的问题。本院认为，根据举证责任分配原则，对于房屋租金是否支付，应由负有给付义务的承租方承担举证责任。而作为承租人的上诉人冯晓亮未能提供充分的证据证明其已按租赁协议的约定支付租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，负有举证责任的当事人承担不利后果，故对上诉人认为租金其已支付的主张，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效制度的设立在于督促权利人及时行使权利。在正义价值与效率价值的权衡间，司法也应首先保护正义。在本案中，被上诉人在一审中申请多位证人出庭作证，证明被上诉人至少在2012年2月，2013年2月向上诉人催讨债务的事实。虽然对是否催讨租金存有异议，但证人钟某的《调查笔录》已明确证明被上诉人在2014年2月向上诉人催讨租金的事实。对于是否有在诉讼时效内向上诉人主张权利，被上诉人已尽其举证能力与义务，提供的相关证据可以证明其在诉讼时效内积极主张权利的事实，被上诉人诉请并未超过诉讼时效。综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人冯晓亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 高树惠代理审判员 郑 彦代理审判员 刘 颖二〇一五年五月三日书 记 员 何斌坤附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：