（2015）兵九民初字第3号

裁判日期: 2015-05-03

公开日期: 0001-01-01

案件名称

额敏县绿晨房地产开发有限责任公司与塔城地区金晟源房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第九师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

额敏县绿晨房地产开发有限责任公司,塔城地区金晟源房地产开发有限公司

案由

建设用地使用权合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款

全文

新疆生产建设兵团第九师中级人民法院民事判决书（2015）兵九��初字第3号原告额敏县绿晨房地产开发有限责任公司。法定代表人赵生成，该公司经理。委托代理人梁民，新疆西陲律师事务所律师。被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司。法定代表人段旭，该公司经理。委托代理人韩雪，该公司职员。新疆绿晨房地产开发有限责任公司诉塔城地区金晟源房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新疆绿晨房地产开发有限责任公司法定代表人赵生成及委托代理人梁民，被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司法定代表人段旭及委托代理人韩雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆绿晨房地产开发有限责任公司诉称：2012年原、被告签订了《商业用地使用权转让合同》和《鑫光小区在建项目转让合同》。按照合同约定，原告将鑫光小区的土��使用权及在建项目全部交付给被告开发建设，被告依照合同约定及审核机构确认的价款给付工程款。合同签订后，原告按照约定将在建工程全部移交给被告，但被告未按合同约定履行给付义务，现尚欠工程款及其他费用共计12178400元。对此款被告曾于2013年11月15日和2014年9月16日给原告出具了还款计划和承诺，但被告均未按计划的承诺予以给付。故起诉法院要求被告给付工程款10195562元，利息1982830.53。被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司辩称：1、我方对剩余款项未支付没有异议，但对支付金额的计算基数及是否应该全额付清有异议。2、我方提出对支付价款的异议主要体现在如下几个方面：（1）最终造价值：根据图纸标注的数据，按照《建筑工程类别划分标准》以及《建筑规范》表明，此项工程应该为二类工程。而决算书中的计算标准是按照一类标准核算的。��终造价为23484436.53-（23484436.53＊6%）=22075370.34元。（2）前期费用：监理费用49600元应当由原告承担，即前期费用为：1730914.56-49600=1681314.56元。（3）已支付款项：在共同确认我方向原告方已支付17000000元外，我方还向施工方支付了300000元费用，该款是以电子银行的方式直接汇入施工方，即已支付款项为：17300000元。（4）利息：《在建项目转让合同》中明确约定了转让价款的购成是：在建项目的施工成本＋项目开发前发生的直接费用。而直接费用是不包含利息的。虽然我方在双方共同委托的审计报告上确认了项目在2013年4月15日前提供的费用，也只是对利息费用的发生予以确认，并未对此项利息由我方支付而予以确认。而我方出具的《还款计划》中的两个还款节点是有条件的支付，但原告方均未达到我方提出的条件。故我方在原告方未完全履行完相关的义务时，没有支付��部价款的义务，因此，也没有利息一项。（5）应支付价款：《建设工程施工合同》中第49页中关于工程款支付项下规定的支付方式和时间可知，在竣工验收前，工程款支付应按照实际完成量的85%计算。即最后审定总造价的85%再加之根据有关行政法律法规的规定，需要向质检部门缴纳计费率为工程总造价1%质检费，而此部分费用已经包含在总造价中，因此，在工程验收前，也应扣除，待竣工验收后再支付给质检部门。即：合同履约完毕，竣工验收前应支付价款为：22075370.34＊85%-17300000＋1681314.56-220753.70=2924625.65元。（6）关于主材料按协议取费金额：审核表中记载的内容应该由施工方、甲方、第三方（即造价事务所）共同签字确认并加盖公章。而此审核表中施工方只是项目经理签字，但并没有加盖公章，第三方造价事务所也未加盖公章，说明此表并未得到三方的认同。��据《建设工程施工合同》中明确约定的第六部分，第47页，“合同价款与支付”中选择的方式可知，支付方式是采用可调价格合同，说明原告方作为计算欠款依据中的1720440.02元没有合理合法依据支持。关于《协议书》中记载的内容，此协议书只是项目负责人自行草拟的文本，其中的各项取费说明也没有合法的来源。所以，依据此标准核算的金额不应计入工程总造价。（7）关于税费部分：我方应自行向税务部门缴纳相应的税费，如交给原告方，我方不能将税费计入项目成本。另外，我方与原告方，与管委会签署的合同表明，我方并未违约。从我方提供的证据证明，原告方并未按照相关合同履行约定的义务，即积极配合变更《建设工程施工合同》的合同主体、移交项目相关的全部资料和24户拆迁资料。我方因此未完成项目的所有转让手续，因此我方未全额付清��欠工程款。经审理查明，2012年8月28日第九师朝阳新区管委会（甲方）与被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《朝阳新区鑫光小区开发建设转让合同》。合同约定：一甲方同意将朝阳新区鑫光小区总总面积9297.69平方米转让给乙方开发建设。二、开发建设期限自2012年9月1日至2015年9月30日止；乙方承诺三年内房产证办理完毕，六年内土地分证办理完毕。……六、乙方须交清在建商住楼的成本费用（乙方负责与绿翔建安公司协商确定，取得交款证明后交甲方）。七、乙方施工单位挂靠新疆绿翔建筑安装工程有限责任公司，需缴纳2%管理费。并且现有施工单位不予调整。八、乙方支付绿翔建安公司拆除的商业门面房、鑫光超市等补偿费用100万元（凭相关票据和收条支付）。2012年9月6日原告额敏县绿晨房地产开发有限责任公司（甲方）与被��塔城地区金晟源房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《商业土地使用权转让合同书》，该合同以被告在2012年8月28日第九师朝阳新区管理委员会签订的朝阳新区鑫光小区开发建设转让合同为依据，约定：一、甲方通过协议方式将朝阳区鑫光小区开发用地（宗地面积为9298平方米）作为住宅和商业综合开发用地转让给乙方。二、乙方按照与管委会签订的合同中第八条的内容约定时限支付甲方该款，原则上不超过100万元。三、甲方同意乙方在办理完所有该项目的转让手续后，变更施工合同、监理合同、设计合同并审核确认甲方前期垫付费用的额度，办理逐一支付。四、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意协助乙方解决有关税费返还及政策协调等相关事宜。甲乙双方对违约责任的约定：1、甲方应积极配合乙方履行与管委会签订的转让合同内容的实施。2、甲乙双方应当承担相互违约责任。3、乙方应严格按照两份合同约定的付款内容支付相关费用。2013年1月6日，原告新疆绿晨房地产开发有限责任公司（甲方）又与被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《鑫光小区2号商住楼在建项目转让合同》。合同约定：项目转让后施工单位主体不变，维持甲方与施工单位招投标文件以及签订施工合同条款约定。1、价款构成：在建项目的施工成本＋项目开发前期甲方因此项目所发生的直接费用，需由有关资质的审计单位给审计确认，施工成本暂定价两千万元整，最终以审计结果的数据为准。2、价款支付：合同签订之前乙方向甲方支付暂定工程款的五百万元整；合同签订后十个工作日内乙方向甲方再支付暂定工程款的一千万元整；在第三方审计结束，并经双方确认最终确定总价后十个工作日乙方向甲方再支付工程��的五百万元整……。3、甲方违约和义务：甲方有义务在合同签订之日在元月15日前配合乙方办理相关项目转让的手续及相关合同的变更。如因甲方拖延、不办相关项目转让手续以及相关合同变更，形成乙方融资、房屋销售等经营环节障碍，造成的经济损失由甲方承担……。4乙方违约和义务：如期按合同约定支付项目转让款；最终转让总价确定后乙方不能按照合同约定日期支付逾期超过60天仍然不能支付甲方项目转让费，乙方无条件接受的甲方将2号楼住宅以建筑成本价交予甲方冲抵所欠的项目转让费，乙方无条件予以办理相关手续……。原、被告双方按照转让协议的约定，共同委托了克拉玛依隽瑞会计事务所对鑫光小区2#楼在建项目前期费用使用情况进行审计，该所在2013年5月13日作出审计报告，审计报告对鑫光小区2#楼的审计结果为：该项目在2013年4月15日前共使用费用为3069076.42元。为了确定原告转让的在建工程的工程造价，被告委托第三方，对其受让的鑫光花园2#楼主体、安装预埋、签证工程造价进行了造价审核，时间为2013年6月9日。该造价审核表由原告的项目经理郑铭鹤签字，被告签名盖章，第三方签名。造价审核表确定，主材按协议取费后造价总金额为：1720440.02元，预算书审定金额＋主材协议取费金额为：23484436.53＋1720440.02元，审核后工程总造价为25204876.55元。其后，被告未能按双方约定给付工程款，对此，被告于2013年11月15日给原告出具一份还款计划，承诺参照造价事务所于2013年6月9日确认的工程预算书审定金额为依据，作出还款计划：付款计划节点一，春节前我公司支付至双方确认的预算书审定金额的90%，剩余款项竣工验收后一次性付清。付款计划节点二，贵公司前期垫付的相关费用在春��前付清垫款，利息在2014年4月15日前付清（贵公司应在元旦前将小车排拆迁户拆迁协议按师部协议条款约定进行交接）。如果我公司逾期不能支付，愿按照银行三倍同期利率支付利息给贵公司。截至原告诉至法院，被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司支付部分已建工程款17300000元，余款至今未支付。认定上述事实的依据有原告在庭前交换的证据材料，被告在庭审时出示的证据材料以及双方当事人的陈述：1.原告额敏县绿晨房地产开发有限责任公司提出的证据材料有：（1）原、被告双方签订的《商业土地使用权转让合同书》证实与被告之间的权利义务关系。（2）《克拉玛依隽瑞会计事务所审计报告》证实该项目在建项目前期使用费用。（3）《在建项目转让合同》证实关于被告答辩所称给付期限是否全额支付工程款。（4）《鑫光花园2#楼主体、安装预埋��签证工程造价审核表》证实工程总造价为25204876.55元。2、被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司提出的证据材料有：（1）《建设工程造价结算审定书》、《农九师鑫光花园小区2#商住楼主体决算书》、《建筑工程类别划分标准》证实该工程最终造价为23484436.53元，取费标准应当是二类，但是却按照一类取费进行计算。（2）《关于农九师鑫光花园小区2#商住楼主材取费说明协议书》、《鑫光花园2#楼主体、安装预埋、签证工程造价审核表》、《建设工程施工合同》，证实原告按主材按协议取费后造价总金额为1720440.02元没有合理合法的依据。（3）《建设工程委托监理合同》、《克拉玛依隽瑞会计师事务所审计报告》，证实我方已经单独与监理公司签订了合同，所以审计报告中的监理费不应由我方再进行支付。（4）2013年7月23日《电子银行交易回单》，证实我方在支付17000000元外，还支付300000元。（5）《在建项目转让合同》、《鑫光小区财务利息费用》，证实在建项目包含施工成本＋项目开发前发生的直接费用，而直接费用是不包含利息的。（6）《建设施工合同》，证实在竣工验收前，工程款支付应按照实际完成量的85%计算并支付。（7）《朝阳新区鑫光小区开发建设转让合同》、《商业土地使用权转让合同书》、《在建项目转让合同》，证实原告并未按照合同履行约定的义务，未完成合同约定的配合，所以，我们并没有支付所欠的工程款。以上证据为复印件，原、被告双方对此均无异议。上述证据经庭审质证认证，被告对原告举证的证据1、2、3予以认可，对证据4认为，真实性无异议，但提出施工方只有个人签字，未加盖公章，第三栏中也只有个人签字，没有加盖公章，不予认可。原告对被告举证的证据认为，��被告提交的证据真实性无异议，但就被告要证明的事实，认为被告提交的证据均不能否定原告方的诉讼请求的事实，也不能否定审计报告，以及利息问题。对于给付30万元的事实，予以认可，已经在计算时扣除。对于是否按照85%比例还款，认为按照还款计划并没有约定此比例，而是约定了还款时间。经过质证，本庭对原、被告提交的证据材料的真实性予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、被告是否应当给付原告所诉工程款10195562元及利息1982830.53元。2、监理费49600元是否应当给付原告。针对上述争议焦点，本院认为：1、原告额敏县绿晨房地产开发有限责任公司与被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司就原告承建的鑫光小区2#楼的土地使用权及在建项目的转让达成协议，并共同签订了《商业用地使用权转让合同》、《鑫光小区在建项目转让合同》，上述协议为当事人的真实意思表示，合法有效，被告也对应当给付工程款无异议，本院予以确认。对于具体给付数额，在双方签订的协议中约定：在建项目的施工成本＋项目开发前期因此项目所发生的直接费用，需由有关资质的审计单位审计确认，施工成本暂定价两千万元整，最终以审计结果的数据为准。对此，原、被告共同委托了克拉玛依隽瑞会计事务所对该项目前期费用进行审计，根据审计报告，原告方在2014年4月15日前该项目共使用费用3069076.42元。对于在建项目的施工成本，被告方委托第三方进行了工程造价审核，2013年6月9日被告在造价审核表上签字盖章，表明其认可该工程总造价。并且被告方于2013年11月15日给原告方出具的《还款计划》，也明确表示：参照造价事务所于2013年6月9日确认的工程预算书审定金额为依据，作出了还款计划。从而进一步证明，被告方对造价审核表确定的工程总造价的认可。本院认为，被告在克拉玛依隽瑞会计事务所作出审计报告后并未提出异议，并且在造价审核表上签字盖章，其后出具的还款计划也据此作出，并履行了部分还款义务，应当视为被告认可原告对其提出的还款数额及依据。被告现在的答辩理由表明其完全推翻自己所出认可的事实及证据，并要求对造价审核中的取费标准进行鉴定，缺乏事实及依据，而原告按照双方达成的约定，依据《造价审核表》、《克拉玛依隽瑞会计事务所审计报告》计算出被告所欠工程款10195562元，事实清楚，证据充分。关于利息1982830.5元，原告并未按照合同的约定的违约责任进行追偿，而是按照银行贷款利率计算出资金占用期间的利息，并不违反双方约定和法律规定，故对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。2、对于监理费49600元是否应当给付，按照审计报告��确认的监理费系该项目前期使用的费用之一，而被告以重新与监理公司签订了协议，否定该笔费用，与本案事实不符，不能成立。综上所述，原、被告签订的转让协议，被告作为债务人，应当按照与原告达成的协议履行合同，现被告未完全履行其给付义务，理应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司给付原告额敏县绿晨房地产开发有限责任公司工程款10195562元，利息1982830.5元，合计：12178392.85元。于判决生效之日十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94870元，由被告塔城地区金晟源房地产开发有限公司负担。如不服��判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院兵团分院。此页无正文。审判长　张　勇审判员　邹彦君审判员　葛　阳二〇一五年五月三日书记员　郭　健关注公众号“”