（2015）百中民一终字第147号
裁判日期: 2015-05-03
公开日期: 2015-06-16
案件名称
广西南宁嘉保物业有限公司与苏凤梅物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第147号上诉人（一审原告）广西南宁嘉保物业服务有限公司。住所地南宁火车站前地下区人防地下广场。法定代表人赵元永，该公司经理。委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师。被上诉人（一审被告）苏凤梅。委托代理人谈永机，广西龙翔律师事务所律师。上诉人广西南宁嘉保物业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2014）东民二初字第345号民事判决，向本院提起上诉。2015年2月4日本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭审理本案。上诉人广西南宁嘉保物业有限公司的委托代理人黄策荣，被上诉人苏凤梅的委托代理人谈永机到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院审理查明，2007年11月18日，原告下属田东分公司与广西富业世界房地产开发有限公司签订《田东商都小区前期物业委托管理合同》，约定由原告负责田东商都小区前期物业管理，住宅按每平方米0.4元／月，商铺按0.6元／月，公共设施设备专项维修基金按每平方米0.12元／月，商铺按0.15元／月收取。2008年1月2日，原告田东分公司与被告签订了《物业管理协议书》，双方就物业管理的权利义务达成协议，被告将其位于田东县平马镇田东商都小区G3栋3单元402号房（72.21㎡）委托给原告实行物业管理。委托管理期限为三年，时间自2008年1月1日至2011年1月1日。2010年间，被告因不满原告物业服务管理，双方多次发生纠纷，合同到期后，原、被告双方没有再签订委托管理协议。2011年5月，被告所在小区另行选举业主委员会。2012年12月，该小区进行电网改造，被告自行缴纳水电费和垃圾费。2011年12月29日，原告以该业主委员会程序不合法为由诉至法院，法院于2013年3月6日法院作出撤销田东县平马镇人民政府、田东县平马镇广场社区居民委员会于2011年5月18日给予田东商都业主委员会盖章同意备案的具体行政行为。原告认为，虽与被告没有签订服务合同，但一直还在原告居住的小区从事服务工作，为此，原告起诉要求被告交纳2012年5月至今拖欠的物业管理费635.36元、公共设施设备专项维修基金190.74元及违约金780.67元，三项合计1606.77元。被告认为，自2011年1月1日起，被告与原告不存在合同关系，不同意支付上述款项。另查，2013年3月18日，原告南宁嘉保物业公司被注销资质，不再从事物业服务活动。一审法院审理认为，原告作为商都小区的前期物业管理公司，与被告签订的《田东商都小区前期物业委托管理合同》于2011年1月1日到期。原、被告的合同期届满后双方不再签订任何物业服务合同，已不存在服务合同关系。合同届满前，被告所在的商都小区于2010年12月成立新的业主委员会，另行聘请别的物业公司，后因程序不合法被取消备案。根据《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案才取得管理资格和能力。业主委员会备案登记也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。因此，“田东商都业主委员会”的成立与别的物业签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是有关管理部门的备案登记。本案中，被告所在小区“田东商都业主委员会”分别于2011年6月21日、7月23日，12月4日通知及请求原告物业移交，原告没有退出和移交，故原告请求被告支付物业服务合同终止后的物业费，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条之规定，判决如下：驳回原告广西南宁嘉保物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广西南宁嘉保物业服务有限公司负担。上诉人广西南宁嘉保物业服务有限公司上诉称，一审法院适用法律错误，判决错误。业主委员会取得民事主体资格必须先取得备案，民事主体资格没有取得，则依法不能进行民事活动。原田东商都业主委员会因其成立程序不合法被法院判决撤销其备案资格，原田东商都业主委员会备案被撤销即产生该主体不具备有合法资格的法律效力。原田东商都业主委员会成立之后所作出解聘上诉人的决定不具有合法性，故原田东商都业主委员会作出解聘上诉人的决定没有法律效力，不能产生开发商与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》已经终止的结果。一审判决认为“《物业管理条例》第16条没有规定业主委员会经备案才取得管理资格和能力，业主委员会备案登记也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或否定，田东商都业主委员会的成立及与其他物业公司签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是有关管理部门的备案登记”并以田东商都业主委员会已经于2011年要求上诉人移交物业为由驳回上诉人一审诉讼请求，属于对法律的曲解，一审判决驳回上诉人诉讼请求没有法律依据和事实根据。另外，上诉人跟开发商的合同并没有到期，不能认定上诉人与业主之间的物业服务合同已经终止，一审法院认定上诉人与被上诉人签订物业合同于2011年期满后双方不存在服务合同关系是适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人苏凤梅答辩称，本案不是行政案件，不是审查业委会成立的程序与备案。关键是看双方是否存在物业合同关系，上诉人是否具有合法资质和能力，是否提供了充分的物业服务合同，上诉人是否有充分证据证明其主张。业主委员会是否备案不影响其订立或者解除合同的法律效力。2011年1月，双方前期物业服务合同已到期、终止，本案是物业服务合同的权利义务到期终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由要求支付物业费，根据《物业管理条例》及司法解释规定，应不予支持。且上诉人也没有提供证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务。故上诉人要求被上诉人支付物业服务费的诉讼请求。没有事实和法律依据，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间各方均无新证据向二审法院提供。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：田东商都业主委员会没有取得备案是否具备民事主体资格，其作出解聘上诉人的决定有无法律效力。上诉人与业主之间的物业服务合同是否已经终止。物业小区业主委员会备案登记属于备查性质的行政管理行为。《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力，故物业小区业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，也不意味着业主委员会主体资格的确立。登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续，其主要目的在于方便房地产行政主管部门对业主委员会的监督、指导和管理，属于行政登记，不是民事登记，不是业主委员会成立的要件。业主委员会成立后，即可接手物业管理事务，而无须等到办理登记备案手续之后才赋予其合法地位。业主委员会的登记备案，只是行业管理上的需要，不涉及交易安全，其性质不同于民事登记。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。故上诉人提出田东商都业主委员会没有取得备案不具备民事主体资格，其作出解聘上诉人的决定没有法律效力的上诉理由不能成立。田东商都业主委员具备民事主体资格，其作出解聘上诉人的决定具有法律效力。关于上诉人与业主之间的物业服务合同是否已经终止的问题。虽然上诉人与开发商签订的《前期物业管理委托合同》没有约定期限，但上诉人与被上诉人签订的《物业管理协议书》明确约定：委托管理期限为三年，时间自2008年1月1日至2011年1月1日。上诉人提出《前期物业管理委托合同》没有解除，上诉人与业主之间的物业服务合同就没有终止的理由，依法无据，本院不予采纳。故上诉人与被上诉人签订《物业管理协议书》的权利义务关系因合同期限届满而终止。由于上诉人与被上诉人签订《物业管理协议书》的期限已经届满，双方没有再签订委托管理协议。田东商都业主委员会与其他物业服务公司签订物业服务合同，并通知及请求上诉人办理移交手续后退出物业服务区域时，但上诉人没有退出和移交，且上诉人也没有提供充分证据证明其在合同到期后还提供了相应的物业服务。故一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，驳回上诉人要求被上诉人支付物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西南宁嘉保物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 曲 静审判员 玉 江二〇一五年五月三日书记员 潘增毅 来源：百度搜索“”