（2014）青民一初字第3300号
裁判日期: 2015-05-03
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南宁市某物业服务有限公司与黄某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁市某物业服务有限公司,黄某,广西某房地产开发有限公司,南宁市青秀区某社区居民委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第3300号原告南宁市某物业服务有限公司。法定代表人于红，董事长。委托代理人农茂，广西创想律师事务所律师。被告黄某。委托代理人谢仁文，广西万通律师事务所律师。委托代理人：蒋冰，广西万通律师事务所实习律师。第三人广西某房地产开发有限公司。法定代表人李民。第三人南宁市青秀区某社区居民委员会。委托代理人韦启丹，广西广来律师事务所律师。原告南宁市某物业服务有限公司（以下简称某公司）诉被告黄某，第三人广西某房地产开发有限公司（以下简称某公司），第三人南宁市青秀区某社区居民委员会（以下简称某居委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人农茂，被告委托代理人谢仁文，第三人某居委会委托代理人韦启丹到庭参加了诉讼。第三人某公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告原名称为“南宁市某物业管理有限公司”，2009年6月16日变更为“南宁市某物业服务有限公司”。“园中楼”小区位于南宁市青秀区某路12号（某公园北门附近），2003年7月4日小区开发商广西某房地产开发有限公司与原告签订《委托协议书》，将园中楼小区前期物业管理工作委托给原告进行，委托时间从2003年5月1日起至小区业主管理委员会成立后重新委托之日止。从2003年5月起至今，一直是由原告为园中楼小区提供物业管理服务，并按国家规定收取、代收相关费用，被告作为园中楼小区业主，应按规定按时向原告支付物业服务费等费用，但被告却拖欠不交，虽然原告多次向被告催讨交费，但被告仍拒绝付款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2013年1月至2014年4月期间的物业服务费931.2元、公共维修资金139.2元、水费776.7元、水费公摊77.7元、电费3232.4元、电费公摊484.9元、垃圾费128元、停车费1600元；以上本金合计7370元；2、判决被告支付原告逾期付款滞纳金5006元；3、判决被告赔偿原告逾期付款利息损失83.7元；4、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，理由如下：一、被答辩人向答辩人主张支付2013年1月至2014年4月期间的物业服务费931.2元、公共维修基金139.2元等各项费用合计7370元没有事实与法律依据。答辩人已于2014年5月26日向原告同意委托的某居委会缴清拖欠的物业服务费、公共维修基金、水电费等共计6332.8元。二、原告向答辩人主张逾期付款的滞纳金5006元和利息损失83.7元没有事实与法律依据。第三人某公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。第三人某居委会述称：该案件与某居委会无关，在移交中并未进行清算，对此费用某居委会不清楚。经审理查明：原告南宁市某物业服务有限公司系于2009年6月16日由南宁市某物业管理有限公司变更名称而来。2003年7月4日，南宁市某物业管理有限公司（乙方）与第三人某公司（甲方）签订一份《委托协议书》，约定：甲方将其开发的南宁市园中楼住宅小区的前期物业管理工作委托给乙方，委托时间从2003年5月1日起至小区业主管理委员会成立后重新委托之日止。被告黄某在南宁市某路12号园中楼小区1栋2单元244号房居住，房屋建筑面积86.82㎡。2011年4月15日，某公司发布公告，主要内容为：2011年3月15日至3月31日园中楼住宅小区业主以召开业主大会形式对小区调整物业服务费标准进行了投票表决，业主同意通过住宅物业费将调整为0.67元／㎡·月、商铺物业费调整为1元／㎡·月，公共维修基金收费标准不变，此收费标准从2011年5月1日起执行。2011年5月11日，南宁市物价局对园中楼住宅小区意见“同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.66元／㎡。”2014年4月1日，某公司被吊销物业服务资质。2014年4月11日某公司发布公告，载明某公司决定从2014年5月1日起终止向南宁市园中楼住宅小区提供物业管理服务，并催告未按时缴清5月份以前费用的业主缴清相关费用。2014年4月29日，某公司发函给某居委会，内容为：“我公司于2014年4月11日已递交关于撤离园中楼小区的公告给贵社区及上级有关部门，今天是2014年4月29日距离撤离时间仅剩2天，现就该小区水电总表交接问题与贵社区落实清楚。按程序规定我公司撤离该小区在没有成立业主委员会的情况下应首先交还给开发商，如开发商不接收再交给当地所在社区，现开发商明确表态不愿接管，我公司只能移交给贵社区接管。我公司鉴于上述情况只能恳请某社区委派相关工作人员，在2014年4月30日下午3点钟与我公司共同核准确认园中楼小区的水、电总表的读数，同时办清移交办公室、水泵房的设备和钥匙等事宜以保障大家的合法权利。”2014年5月21日，第三人某居委会发布公告，内容为：“南宁市某物业服务有限公司2014年4月1日被南宁市住房局下文撤销其物业服务的资质后，该公司在4月30日办理有关移交工作。因该公司未按有关法律法规的要求及时做好全面完整的移交工作，当天只办理移交少量资料和部分的现场交接工作；部分业主已交给某公司的水电费和公共维修资金也尚未交接给社区，截止目前为止，由于该公司的不作为，已造成本小区欠交水电部门的费用如下：1、水费3、4月份已欠缴共计8277.83元，5月欠缴4332.32元；总合计12618.15元。2、已收取业主但未缴交1至4月份垃圾清运费3200元；3、电费5月9日供电部门抄表后欠广西南方电网公司21143.40元；如不及时缴纳每天还产生一定的滞纳金更加重了业主们的负担。合计水电费欠缴费用共计33761.55元。为了维护小区内的生活稳定与和谐，小区水电得到有效保证正常运行，同时也为了小区平稳过渡，经社区与居民代表协商，水电费及各项费用的缴交达成如下协议：一、5月1日以前（所欠原某公司各项费用）的业主交清费用到社区，由社区汇总后抵交五月份以前的费用给供水电部门，前提是能够保证正常供水供电。以上的一切费用全程暂由社区居委会监督收取，做到专款专用，收到的费用及时缴给水电部门，定期公示收支的各项费用状况，待小区成立业委会聘请新物业服务公司后再转交，希望小区各位业主相互理解和配合，按如上收费标准缴交相关费用；原某公司收取业主的公共维修资金和预收了部分业主水电费用的，待小区成立业委会后再与某公司清算总账，被预收水电费的部分业主，各位业主请妥善保管好原某公司所开具的收据单，以方便在与某公司清算时作为有力依据。”2014年5月26日，某公司与小区业主代表、某居委会、建政街道办事处、城区房管部门对小区物业收费不透明等问题召开协调会形成会议纪要，主要内容为：“协商达成：1、公共维修基金移交给社区。2、由社区出相关通告及业主代表配合一周内将应收的水电费收齐（以水务、电力公司发票数据为准，水费2.8元／立方、电费.63元／度、物业0.66元／平方），不交的由物业公司走司法途径解决。”2014年5月26日，被告黄某向某居委会交纳费用6332.8元，包括：2013年1月至2014年2月物业费802.2元、卫生费112元、维修费121.8元、电费3138元、水费758.8元、停车费1400元。原告认为被告逾期缴纳物业服务费等费用，遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，南宁市园中楼住宅小区欠电费情况：①、2014年3月8日至2014年5月7日欠电费18890.14元（表号0201K3B0012163）；②、2014年3月8日至2014年5月7日欠电费1967.12元（表号0201K3B0013238）；③、2014年3月1日至2014年5月1日欠电费64.29元（表号0201A2F0325809）；④、2014年3月1日至2014年5月1日欠电费74.25元（表号0201AZF0323723）；⑤、2014年3月1日至2014年5月1日欠电费147.6元（表号0201A2F0326176）。2014年5月28日，某居委会代缴了南宁市园中楼住宅小区所欠上述电费及违约金合计：1967.12元＋18890.14元＋64.29元＋74.25元＋147.6元＋11.80元（违约金）＋56.67元（违约金）＋1元（违约金）＋1元（违约金）＋1元（违约金）=21214.87元。2014年5月28日，某居委会代缴了南宁市园中楼住宅小区所欠2014年3月水费2522.83元（水表编号：1016072，抄表日2014年4月3日）、2014年4月水费2654.84元（水表编号：1016072，抄表日2014年5月4日）、2014年3月水费1511.91元（水表编号：1041185，抄表日2014年4月3日）、2014年4月水费1716.47元（水表编号：1041185，抄表日2014年5月4日）。2014年4月30日，某居委会代缴了南宁市园中楼住宅小区所欠2014年1月—4月垃圾处理费3200元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案南宁市园中楼住宅小区通过开发商第三人某公司与原告某公司签订物业服务委托合同，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。原告某公司按合同对小区进行物业服务，被告黄某作为小区业主应当按规定履行相关交费义务。按照南宁市物价局对园中楼住宅小区备案意见，该小区物业服务收费标准按0.66元／㎡计，被告黄某从2013年1月欠缴之日至2014年4月（某公司于2014年5月退出小区服务管理）应交物业服务费为：916.82元（86.82㎡×0.66元／㎡×16个月），被告黄某于2014年5月26日向第三人某居委会交纳了2013年1月至2014年2月物业费802.2元，该费用属于原告在对南宁市园中楼住宅小区进行物业服务管理期间应得的费用，某居委会应当予以返还给原告，对于剩余2014年3、4月份物业服务费114.62元被告黄某应向原告某公司支付。关于公共维修资金问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款的规定“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”因此，原告退出后要求被告支付公共维修资金139.2元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于水费、水费公摊、电费、电费公摊、垃圾费问题。因原告某公司于2014年4月1日被撤销物业服务资质，某公司决定从2014年5月不再对小区进行物业管理服务，故在某公司要求下，第三人某居委会对小区进行代管，某居委会在收取被告等业主所交的上述相关费用后用于抵交小区5月份以前所拖欠的水电费、卫生费，该笔费用已实际支出，原告要求被告再支付上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金问题，因无合同依据及法律依据本院不予支持。对于逾期付款利息问题，因原、被告双方未约定具体的交款时间，故利息计算应从原告2014年4月11日公告催缴时开始计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、第三人南宁市青秀区某社区居民委员会返还给原告南宁市某物业服务有限公司被告黄某所交物业费802.2元；二、被告黄某向原告南宁市某物业服务有限公司支付2014年3、4月份物业服务费114.62元；三、被告黄某向原告南宁市某物业服务有限公司支付逾期付款利息（计算方法：从2014年4月11日起至2014年5月25日止，以916.82元为基数；从2014年5月26日起至付清之日止，以114.62元为基数，以上均按中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算）；四、驳回原告南宁市某物业服务有限公司要求被告黄某支付公共维修资金139.2元、水费776.7元、水费公摊77.7元、电费3232.4元、电费公摊484.9元、垃圾费128元、停车费1600元的诉讼请求；五、驳回原告南宁市某物业服务有限公司要求被告黄某支付逾期付款滞纳金5006元的诉讼请求。案件受理费112元，由原告负担62元，被告负担50元。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 强人民陪审员 杨晓玥人民陪审员 潘晓艳二〇一五年五月三日书 记 员 郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”