（2015）中一法民一初字第634号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-11-17
案件名称
孙梦珍与中山市恒茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第634号原告：孙梦珍，女，1988年2月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：苏影飞、吴彩仪，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：郑尚容，总经理。委托代理人：郭志远，公司员工。原告孙梦珍诉被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告孙梦珍的委托代理人苏影飞，被告恒茂公司的委托代理人郭志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙梦珍诉称：被告是位于中山市岐关西路“豪逸御华庭”小区的开发商。该小区于2010年开始对外进行宣传并于2010年10月开始销售。原告通过被告发布在报纸及网络等媒体的广告、销售现场播放的宣传短片、发放的宣传资料、摆放的沙盘模型及销售人员的介绍等途径对该小区的基本情况进行了了解。在上述广告、宣传及介绍中，被告均突出了“城央唯一百万平米豪宅巨著”、“占地300亩”、“10万平方米罕见大体量商业配套”的卖点和300亩连片小区以及沿河大型低层商业规划。其宣传的卖点涵盖其自身“高档小区”的定位、“繁华”地段、“顶级”设计风格、施工程序、建筑朝向、布局的安排、“精益求精”的建筑材料、“奢华艺术馆”销售面积、户型、“无忧”的物管等。在交易信息严重不对等的情况下，基于对被告上述广告、宣传及介绍的信赖，原告以远高于同期同区域其他楼盘的价格购买了被告所出售的商品房。后据了解，被告一直宣传的300亩连片小区有1／3的土地使用权从来都不是被告的，被告作为卖点的小区规划居然规划在别人的地块上，所谓“城央唯一百万平米豪宅巨著”原来是空中楼阁，而被告的另一重要卖点“南面沿河低层商业配套”，原来实际规划为3幢近100米高的高层住宅，所有诱使原告做出购买决定的宣传、广告和介绍均为虚假的。原告认为，被告违背诚实信用原则，在与原告订立合同时利用虚假广告、宣传及介绍进行欺诈，使得原告在远远高于同期同区域其他楼盘的价格购买了被告所出售的商品房。损害了原告的合法权益，理应承担相应的赔偿责任。原告现诉至法院，请求判令：1.被告就中山市石岐区岐关西路豪逸御华庭A区＊＊幢＊＊房商品房赔偿原告经济损失20243.25元（按房价人民币674775元的3%计算），并从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2.诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.原告身份证、被告企业机读档案登记资料；2.中山市商品房买卖合同及中山市商品房销售登记备案表；3.关于房号变更的说明；4.（2014）中一法民一初字第1514号民事判决书。被告恒茂公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中的“规划问题”在当时引起了重大的关注，中山日报、网站等各大媒体早于2012年6月15日起对原告诉请的“规划问题”进行了跟踪报道，随即引发了小区130户业主向中山市第一人法院提起集体诉讼。原告应知悉该“规划问题”，但直至2015年2月才向人民法院主张权利，且并无其他诉讼时效中止、中断的事由。因此，原告的起诉已超过了两年的诉讼时效，依法应予驳回。二、《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法、有效，被告在销售“豪逸御华庭”小区物业过程中不存在任何欺诈行为。1.被告从未故意告知原告有关“豪逸御华庭”小区物业的任何虚假情况，亦没有隐瞒任何有关小区物业的情况；2.被告在向原告销售房产时并没有对原告进行语言或者行动上的胁迫，更没有进行任何虚假宣传。三、被告针对“豪逸御华庭”小区物业的宣传是真实的，主观上不存在违反诚实守信、虚假宣传的行为。1.“豪逸御华庭”项目规模问题。（1）“豪逸御华庭”项目被告仍在陆续开发过程中。概念设计初期，被告就“7”字形土地的购买事宜一直在与相关单位进行积极协商，洽商中原产权人亦表示愿意将该土地转让给被告，就此双方已就转让土地事宜基本达成合意。因此，被告在制作沙盘模型时才将“7”字型土地纳入其中，同时被告在沙盘模型中央显著位置固定树立了“此模型属于前期概念设计，部分土地设计与落实最终由政府有关部门统一规划”的告示牌匾，明确提示客户沙盘中的设计是前期概念设计，并没有最终确定。后来，由于土地竞争的日趋激烈，原产权人在价高者得的原则下没有通知被告，将该土地转让给了第三人。但是，被告在得知“7”字型土地被转让给第三人后，已制作了新的沙盘模型，并于2012年5月替换了原有的沙盘模型。（2）关于“城央唯一百万平米豪宅巨著”是被告就整个“豪逸御华庭”项目的总建筑面积所做的预算目标。目前，“豪逸御华庭”项目被告仅对A区、B区及C区进行了开发及规划，被告一边规划、一边报建，被告在多处均注明需以政府部门核准为准。“豪逸御华庭”项目尚未开发完毕，小区物业准确的总建筑面积要以政府部门的批复核准及整个项目竣工后经相关部门测量才能最终确定。原告如何得知“豪逸御华庭”项目的建筑面积达不到“百万”？对此原告应举证。2.小区规划问题。自“豪逸御华庭”小区开盘销售开始，被告即在销售现场的沙盘模型中央显著位置固定树立了“此模型属于前期概念设计，部分土地设计与落实最终由政府有关部门统一规划”的告示牌匾，明确提示客户沙盘中的设计是前期概念设计，并没有最终确定。这一牌匾已鲜明地警示购买人慎重、理智的思考。具体而言，沙盘所示的“南面沿河低层商业配套”是被告对“豪逸御华庭”小区的前期概念设计，谁也不能预知规划批准情况、政策调整情况、分期分批规划报建情况，因此不可能是最终确定的。被告固定放置的警示牌匾就起到这个作用，所以说被告对本案所涉物业相关情况未作过任何故意隐瞒，是诚信守信、勤勉尽责的。原告提供了大量媒体的新闻稿件，强加给被告，同时在提供图片时有意回避被告在沙盘模型与公示牌中的特别提示说明，显然就是没有客观的面对实际情况。综上所述，被告认为，被告不存在任何欺诈行为，原告所提诉求没有任何事实依据与法律依据。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：中山日报报刊复印件一份。经审理查明：被告恒茂公司系豪逸御华庭商住小区项目开发企业，于2010年10月27日、2011年4月22日先后取得项目名称为“豪逸御华庭”，编号分别为中建房（预）字第20102＊＊号、20111＊＊号的《广东省中山市商品房预售许可证》，该项目坐落于中山市石岐区岐关西路，土地使用权证号：中府国用（2010）第2315＊＊号。其中编号为20102＊＊的预售许可证许可预售的是A区2幢、3幢、5幢共332套房屋；编号为20111＊＊的预售许可证许可预售的是A区6幢、7幢共177套房屋。2011年5月14日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买石岐区岐关西路豪逸御华庭A区＊＊幢＊＊房。该房为预售商品房，建筑面积共87.44平方米。第四条约定的计价方式和计价条款为：该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米9347.21元，总金额为674775元整。合同另约定了付款方式、交付期限、违约责任等条款。同日，双方签订了补充协议一，该补充协议的第40条约定：“在双方签署主合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）、宣传物品等仅作出卖人销售活动宣传之用，不具备任何法律效力。双方的权利义务具体以主合同及补充协议约定为准。”合同签订后，原告支付了全部房款674775元。原告发现被告宣传的连片小区中有其他开发商在建设，认为受到被告此前广告宣传的欺诈，故而于2014年12月3日诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告诉讼中主张被告虚假宣传欺诈表现在以下两个方面：1.项目规划；2.小区规划。对此，原告提供（2014）中一法民一初字第1514号生效判决书以佐证其陈述的事实，该判决查实：2009年12月11日《中山日报》C2版（楼市-置业）刊登《占地300余亩豪逸华庭四期预计明年中发售》一文，内容为“继豪逸华庭前三期的成功发售后，位于东区岐关西路南段的豪逸华庭四期已在10月份正式动工，该地块位于市中心内，地处市内繁华的益华商圈，交通便捷，配套完善，南侧接驳南外环路，北接博爱路，西连悦来南路，东接岐关西路。据了解，该项目建筑面积接近100万平方米，占地300余亩，目前定位于大型高尚住宅小区之余，还是集商业居住功能于一体的大型地标性城市综合体……”该“占地300亩”的宣传在2010年2月26日《中山日报》C1版、2010年10月22日《中山日报》B4版、2010年10月28日《南方日报》ZC06版均有刊载。类似“百万平米”的宣传报道于2010年2月21日，2011年4月21日、2011年5月27日在中山房地产资讯网，于2011年5月26日、2012年3月21日在中山新浪乐居网均有发表。中山房地产资讯网于2010年2月21发表文章《［中山］豪逸·御华庭荣获“2010最值得期待豪宅”奖》，内容有：“……据悉，豪逸·御华庭占据城市中心地段……发展商以国际级标准，聘请国内外资深著名规划及设计机构全程参与规划及设计，为求精益求精，产品规划及设计历时2年，以北京、上海等地逾10万元∕平米豪宅为蓝本进行规划，从施工程序，到建筑朝向、布局的合理安排，乃至树影、光线的围合、建筑材料之间的融合，均精益求精。”2010年7月29日，该网发文《［中山］豪逸·御华庭：首创24小时全程无忧定制式物管服务》，内容为：“据悉，豪逸·御华庭项目将与第一太平戴维斯全程合作，首家引入纯正英式物业管家，为业主提供24小时全程无忧定制式物管服务。……”2010年9月6日，该网刊登一文《［中山］豪逸·御华庭艺术馆销售中心瞩目开放》，内容为：“9月4日，位于岐关西路的豪逸·御华庭艺术馆销售中心正式对外开放，吸引了超过千余组VIP客户及老业主前来参观认购，盛况空前……据了解，占地总面积3000平米的豪逸·御华庭艺术馆销售中心是由恒茂地产倾力打造，融中西建筑文化之精粹，将中式传统建筑与西式建筑完美结合的中山豪宅景观新标杆。此外，社区内1500平米的无边际水面岛中岛游泳池及10万平方米社区超大体量配置，成为此座豪宅项目的亮点之一，吸引了众多客户前去咨询。”2011年3月4日，该网发文《豪逸御华庭商业项目有望上半年启动》，内容为：“据介绍，豪逸御华庭初步计划在近期与世界著名的商业设计公司GLC签订商业合作（GLC是日本全球著名的商业设计公司）……”2011年4月21日，该网责任编缉发布一文《［样板房］豪逸·御华庭：岐关西路极致臻品》，内容有：“作为拥有目前城区乃至整个中山绝版的超大赠送面积户型，力求以豪宅的内在品质来打动对生活、居住品质有强烈追求的城市新贵。”登录恒茂公司的新浪微博相关页面，点击“豪逸御华庭片区规划出炉啦，城市中央部署，为中山国际化导航”题目下的图片，该图名为中规示（2010）50号岐关西片区规划公示图，其公示的豪逸御华庭片区规划范围为位于岐关西路、博爱路、悦来南路合围形成的两块连片用地。被告恒茂公司在2012年5月前销售A区的5栋房屋时摆放的沙盘模型显示：恒茂公司开发的豪逸御华庭商住项目位于岐关西路、博爱路、悦来南路合围形成的东西两块用地，该地靠南侧沿河地段是低层商业建筑，该商业地段北面用地均是高层的住宅区，东部的地块自南向北依次分为C、A、B三区规划，C区位于售楼部两侧，在沙盘中显示为沿河低层商业建筑的一部分，A区为5栋高层住宅，B区建筑尚未打桩，东西两块用地形成一个连片的商业住宅整体。被告恒茂公司于2005年、2009年取得中山市悦来南路35号土地使用权60518.6平方米，即上述沙盘模型西部地块的一部分；于2012年取得中山市岐关西路地块一、地块二、地块三的土地使用权67073.5平方米，即规划为C、A、B区的上述沙盘模型的东部地块，以上共127592.1平方米，折合约191亩，用于开发豪逸御华庭商住项目。该两块用地之间被约80亩的“7”字型地块隔开，该“7”字型地块原属中山市恒发染织厂有限公司所有，后中山市正和房地产开发有限公司购得该地块并于2011年8月10日取得土地使用权，目前已将该地块围住进行房地产开发。该地块将被告开发的豪逸御华庭项目隔成不能直接相通的两块。中山市恒发染织厂有限公司于2012年10月26日出具证明一份，证实“恒茂公司从2007年开始一直与我司洽商过转让原属于我司位于中山市石岐区悦来南路35号的土地使用权事宜，双方在洽商过程中曾有达成一致意向的情况，但由于当时土地价格上升幅度较大，终因价格因素没能成交。”因此，被告于2012年2月重新签订合同书，委托制作新的模型（以下简称新模型），新模型于2012年5月起代替旧模型在售楼部展示。新模型剔除了上述的“7”字型用地部分，仅对东部地块C、A、B区作出模型展示，其中A、B区均为高层住宅，C区为空地，尚无建筑模型。该生效判决另查实：2012年9月26日，中山市城乡规划局针对豪逸御华庭一期业主代表的投诉，作出有关规划情况的复函，答复如下：1、豪逸御华庭项目于2009年12月在该局办理了A区报建（业务编号：281042009120054）手续。在该报建的图纸中，C区所在位置未显示具体的规划内容；2、2011年7月向该局申报了C区方案审查（业务编号：281072011070011），明确了发疯涌北侧的C区用地将建2幢24层及1幢28层的商用公寓及1座1层的商业楼。方案中C区商住楼及商业楼与A区原商住楼的间距符合《中山市城市规划技术标准与准则》的有关要求；3、2012年3月及2012年5月分别在该局办理了C区报建进行的局部调整，调整内容均符合《中山市城市规划技术标准与准则》的有关要求；4、因该地块属三旧改造项目，最终核定的设计条件为：容积率4.2，建筑密度30%，绿地率34%，建筑限高100米。现最终批准的豪逸御华庭小区报建方案有关技术经济指标为：容积率4.09，建筑密度29.3%，绿地率35.28%，建筑高度不超100米。该报建方案符合设计条件的要求，因方案符合设计条件及《中山市城市规划技术标准与准则》的有关要求，且程序合法故不能撤销C区三栋30层高层的建设工程规划许可证；5、恒茂房地产开发有限公司在A区销售时对外宣传的C区的模型的审批工作不属该局业务范围；6、本项目用地所在片区控规为沙岗片区控规，并非岐关西片区控规，编号为（中规示（2010）50号）的公示内容也为沙岗片区控规，详细资料可到该局网站查询；7、市场营销宣传行为建议咨询市场监督管理部门。中规示（2010）50号文件的全名为“中山市沙岗片区控制性详细规划调整的公示”，内容为“《中山市沙岗片区控制性详细规划调整》草案修改稿已通过市规划局的审查程序。根据《中山市城市规划公开规定》，现对该草案予以公示。本公示自刊登之日起30日内，广大市民或与之存在相关利害关系的单位、组织可到该局一楼大堂或规划局网站查阅规划情况……”诉讼中，被告提供2012年6月至8月的《中山日报》复印件，拟证明原告早在2012年就应当知道本案起的事由，故原告起诉超过了诉讼时效。原告称其系湖南人，一直居住在湖南，很少回来中山，被告没有通知原告变更规划的事宜，故原告对中山媒体报道的事情并不清楚，直至2014年年底通过律师得知。被告称原告于2014年5月20日收楼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点是：一、原告的起诉是否超过了诉讼时效；二、被告在预售商品房的过程中，是否存在欺诈行为；三、原告要求赔偿损失的诉求能否得以支持。关于焦点一。被告辩称中山日报、网站等各大媒体早于2012年6月15日起对原告诉请的规划问题进行了跟踪报道，随即引发了小区130户业主向法院提起集体诉讼，故认为原告应知悉“规划问题”。首先，被告并未通知原告规划已变更，原告对此不知情。被告所称当时的媒体仅限于在中山的媒体，对于不在豪逸御华庭小区居住或未订阅报刊的人或者并不关注网络媒体信息的人，不一定知悉130户业主向法院提起诉讼的事情，故不能认定原告于2012年知道或者应当知道本案涉讼事由。因此，原告于2014年12月3日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，对于被告的辩解理由，本院不予采纳。关于焦点二。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所谓故意，是指明知会使对方陷入错误的认识，而希望或放任这种结果发生。本案中，被告为了促销，自2009年起通过媒体广告、沙盘模型展示等进行了一系列的广告宣传。从生效判决案（2014）中一法民一初字第1514号查明的事实看，首先，被告开发的豪逸御华庭商住小区项目实际占地191亩，被告将不属于其产权的约80亩“7”字型用地作为其自己的建设用地进行规划并在沙盘模型中展示，结合媒体宣传的“占地300亩”足以让购买者误认为上述岐关西路及悦来南路东西连片用地均属于被告恒茂公司所有；其二，被告在2009年12月报建A区时，尚未对C区进行规划报建，C区在2011年7月报建的是2幢24层及1幢28层的商用公寓及1座1层的商业楼，但被告在沙盘模型展示的包括C区在内的南侧沿河地带是连片的低层商业建筑，配合广告宣传的“10万平米的商业配套”让购房者误认为购房者可以享受南侧沿河连片的商业配套设施。被告进行的规模与规划的宣传明显与事实不符，该事实并非由于广告宣传后客观情形变化所致（如政策法规变化、不可抗力等），而是在被告明知、预见或主观可控制范围内，因而其隐瞒事实的行为属于故意。被告应当知道隐瞒的真实情况可能影响购买者的购房意图，但被告仍通过沙盘、媒体进行积极的宣传，可见旨在诱使或放任购房者陷入错误的认识，被告以上行为已构成民事上的欺诈。虽被告与原告签订的补充协议中约定“在双方签署主合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）、宣传物品等仅作出卖人销售活动宣传之用，不具备任何法律效力。双方的权利义务具体以主合同及补充协议约定为准”，但该内容只能说明该沙盘模型展示内容并非被告具体的允诺，不构成商品房买卖合同的内容，该协议与牌匾提示内容均不能免除被告在合同订立过程中法定的诚实信用与如实告知的先合同义务。因此对于被告关于其宣传不实不构成欺诈的辩解，理由不成立，本院不予采纳。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”被告进行虚假宣传违反了法定的诚实信用原则及如实告知的先合同义务，依照该规定应承担损害赔偿的缔约过失责任。关于赔偿的标准，根据前述的欺诈行为对订立合同的影响程度，被告小区实际规模与规划对原告生活居住并不会产生实质的影响，仅造成一定价值的贬损。从查明的事实来看，“占地300亩”并不是被告宣传的唯一卖点，其卖点涵盖自身“高档小区”的定位、“繁华”地段、“顶级”设计风格、施工程序，建筑朝向、布局的安排，“精益求精”的建筑材料、“奢华艺术馆”销售中心、赠送面积、户型、“无忧”物管等等。综上，本院认定被告按照原告已付购房款的3%进行赔偿为适当，即被告应赔偿原告损失20243.25元（674775元×3%）。鉴于该款具有缔约过失责任赔偿款的性质，原告主张的该款利息损失，因无法律依据，本院不予支持。综上，原告诉求的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告孙梦珍损失20243.25元；二、驳回原告孙梦珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元（原告已预交），由被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 钟劲松审判员 黄凤坤审判员 董诗婷二〇一五年五月二十九日书记员 李绮湘冼日飞 百度搜索“”