（2015）穗云法民四初字第74号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-01-11
案件名称
广州市金濠城物业管理有限公司与任秀云、林婕妤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市金濠城物业管理有限公司,任秀云,林婕妤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第74号原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：曹天来，经理。委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。被告：任秀云，身份证住址广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。被告：林婕妤，身份证住址广州市越秀区，现住广州市荔湾区。委托代理人：林康文，身份证住址广州市越秀区。原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告任秀云、林婕妤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林，被告任秀云，被告林婕妤的委托代理人林康文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称：我司是具有物业管理资质的专业物业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内1151铺的业主，该商铺的产权登记面积是32.37平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2012年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2012年8月1日起暂计至2014年7月31日的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：被告向原告支付广州市白云区广园中路松柏东街17号1151铺自2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费31075.2元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告任秀云、林婕妤共同辩称：不同意原告的诉讼请求。我们自从2002年购买了1151商铺后一直都有交付管理费。2005年，金濠城物管公司来了后，因管理混乱与业主们发生了纠纷，我们态度一直是主张协商解决管理费问题，可不管我们怎么努力都没未有结果。2006年10月29日晚，我们与原告发生纠纷，以致至今无法正常营业。在长达数年的时间里，我们一直想和原告协调解决管理费的问题，都未果。前案判决生效后，我们多次致电并上门联系原告，可原告拒不收费。其实无论法律已生效的，以及当时仍未交付管理费，我们愿意立刻交付，但原告不收，我们也没有办法只能等。我们认为原告在钻法律的漏洞，通过拖延时间再次诉讼妄想达到多收滞纳金的目的。2014年，我们多次联系原告交付2012年8月到2014年7月的物管费，他们就是不收，现在单方面提出滞纳金强加给我们。综上，我们请求法院合情合理确定收取管理费，取消不实的滞纳金。经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业管理公司。被告是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号1151号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为32.37平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告一直为涉案商场提供物业服务至今。2012年9月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2010年8月至2012年7月的物业管理费。本院于2013年4月11日作出（2012）穗云法民四初字第1242号民事判决书，查明：“本院分别于2012年11月21日和2013年3月15日下午组织被告任秀云和林婕妤的委托代理人林康文及涉案商铺其他业主到现场勘查，原告工作人员曹天来在场，查证：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内灯光较为昏暗，三个门道中只有门道2能进入商场一楼内部商铺。门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3靠商场内位于1061号和1067号铺之间的通道被一扇铁闸门锁闭，门道内多处摆放杂物，该门道临街处开设有一家士多店，致使门道无法正常出入。涉案商铺位于涉案商场一楼“门道2”靠右侧位置，铺内空置，处于无营业状态。”该判决认为：“作为涉案商铺所在商场的物业公司，原告有对商场公共区域的不当使用行为进行管理的义务，原告没有证据证明其已尽到作为物业管理公司对公共区域的基本注意和管理义务。故原告向被告提供物业管理未完全履行合同义务，被告抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立……从公平原则考虑，本院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业下调50%，以20元／平方米计算……”。据此判决：“在本判决生效之日起十日内，林婕妤、任秀云向广州市金濠城物业管理有限公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费15537.6元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。”原告不服，上诉至广州市中级人民法院，二审法院于2014年7月11日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年7月15日发生法律效力。2015年4月29日，本院组织原告法定代表人曹天来与被告任秀云到现场进行勘查，经查：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内部灯光昏暗，多处无通电，大部分商铺没有经营。门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3处原查明的士多店已搬走，但靠近商场一侧有一鞋城，围蔽部分通道，2013年12月鞋城搬走后，现经营一家家私城。另门道1在1023商铺与仓库间的消防通道被用来作为临时商铺。涉案商铺内部无通电，天花残破、玻璃门破烂，商铺内摆放不明来历货物。另商场内悬挂“招租，35元／平方米”的广告，曹天来表示广告属实，但以该价格也难以招租。被告林婕妤对上述勘查情况未有异议。审理中，原告确认讼争期间商场情况与2015年3月16日之前的状况是一致的，于本院在2015年4月29日勘查情况不一致，具体情况为商场内部的通道没有占用堵塞，也没有上锁、被占用的情况。对此原告无提交证据证实。另查：被告欠缴2012年8月至2014年7月期间的物业管理费。被告向本院提交快递单及信函，拟证明与被告欲与原告交涉物业管理费问题未果的事实。以上事实：有物业管理资质证书、查册表、物业服务合同、补充协议、快递单、信函、照片、询问笔录、平面图以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。原、被告此前已经诉讼确认被告负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现原告继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，根据本院于2012年11月21日、2013年3月15日、2015年4月29日现场勘查的情况显示，涉案商铺所在商场公共区域仍不具备正常、良好使用的必要条件，涉案商铺内部也被堆放来历不明的杂物，作为涉案商铺所在商场的物业管理公司，原告负有对商场公共区域进行必要注意及适当管理的义务。根据《物业服务合同》，原告物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等，但根据本案查明事实，原告显然未完全履行合同义务，无权依约收取合同约定的物业管理费，本院酌情将被告应缴物业管理费应减低至20元／月／平方米计算。原告抗辩本院勘查情况与讼争期间的状况不符，但无提交证据证实，无法推翻本院三次现场勘查情况所反映事实，对原告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张被告支付滞纳金的问题，因原告确未善尽物业管理服务职责，被告对原告的服务亦提出异议，被告至今未向原告支付2012年8月至2014年7月的物业管理费亦和原告未对被告的要求进行合理回应有关，故对于原告主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。自原告主张的当月5日计至实际付清之日止，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，任秀云、林婕妤向广州市金濠城物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费15537.6元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）。二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费664元，由任秀云、林婕妤共同负担200元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 朱 玲人民陪审员 冯艳玲二〇一五年五月二十九日书 记 员 蔡晓珊 来自：