（2015）濮中法民二终字第00158号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-29
案件名称
张明亮与李华锋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张明亮,李华锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）濮中法民二终字第00158号上诉人（原审被告）：张明亮，男，1952年5月30日出生，汉族，住河南省范县。被上诉人（原审原告）：李华锋，男，1972年9月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人张明亮与被上诉人李华锋房屋租赁合同纠纷一案，李华锋于2014年12月29日向河南省范县人民法院提起诉讼，请求判令张明亮腾出租赁门面房，交由李华锋使用；后在庭审中增加诉讼请求，请求判令张明亮支付逾期交房损失并返还海尔冰箱一台、小铁车一辆、大镜子一架、柜台二节、柜橱一个及接线插座一个。原审法院于2015年3月27日作出（2015）范民初字第00059号民事判决。张明亮不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人张明亮、被上诉人李华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李华锋与张明亮于2013年12月25日达成租房协议，张明亮租赁李华锋的门面房二间、彩钢房一间及楼上二个单间，合同期满后，张明亮拒不腾房引起纠纷，李华锋诉至法院。另查明，李华锋向张明亮出租的房屋坐落在范县濮城镇西环路红绿灯向北50米路东。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人经口头协商签订了房屋租赁合同，依法应受法律保护。本案中，双方当事人之间所签订的房屋租赁合同到期后，李华锋要求张明亮交还其所出租的房屋，符合相关法律规定，张明亮应当依法承担向李华锋交还房屋的责任，对于李华锋诉请张明亮腾出门面房，交李华锋使用的请求予以支持。李华锋诉请张明亮赔偿逾期腾房损失，因李华锋所举证据不足以证明其主张的损失，原审法院综合本案案情并结合实际情况认为，租赁期满后，承租人不及时返还房屋的行为属违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，如按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房损失，在当今房租价格不断上涨的市场形势下，虽承租人不按时返还房屋构成违约，却无���按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金，这样就使其获得了比按时返还房屋更大的经济利益，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择违约，这有悖于诚信原则，有违法律侧重保护守约方的法益精神，因此，只有以违约期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定逾期腾房损失，才能够起到补偿出租人损失的作用，故此，综合本案案情并结合原审法院的调查笔录，酌定李华锋的损失为每年租金8，500元。对于张明亮辩称，租赁时李华锋称只要其不回来住，就可以由其一直租赁的主张，因其缺乏事实根据及法律依据不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、张明亮于本判决书生效之日起三十日内返还李华锋向其出租的位于范县濮城镇西环路红绿灯向北50米路东门面房二间、彩钢房一��及楼上二个单间；二、张明亮于本判决生效之日起十日内按每年8，500元赔偿李华锋逾期交房损失（自2014年12月26日起至交房之日止）；三、张明亮于本判决书生效之日起十日内返还李华锋海尔冰箱一台、小铁车一辆、大镜子一架、柜台二节、柜橱一个及接线插座一个；四、驳回李华锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张明亮负担。张明亮不服原审判决，上诉称：1、张明亮不构成违约，判令张明亮按照每年8，500元赔偿李华锋损失于法无据。2014年12月25日租赁期满后，张明亮与李华锋形成事实上的不定期租赁合同，双方对不定期租赁期间的租金没约定，应当按照原租赁合同约定的租金6，000元／年执行，原审法院自行��行的市场租赁价格调查不充分，应委托第三方价格鉴定机构进行司法鉴定才能作为定案参考依据，故原审判令张明亮按照每年8，500元支付李华锋逾期交房损失于法无据。2、原审没有将张明亮对租赁房屋的维修维护费用从租赁费中扣除。3、原审没有判令李华锋对张明亮搬迁租赁房屋发生的费用给予赔偿。4、李华锋对于涉案出租房屋再行出租，张明亮有优先承租权，原审没有明确。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回李华锋的诉讼请求。李华锋辩称：1、2014年12月25日与张明亮的租房合同到期，到期前一个多月，李华锋多次打电话通知张明亮，下一年房租一年15，000元，并必须签订一年的租房合同，若不签订新合同，到期前必须搬家。租房合同到期后，十多次督促张明亮搬家，张明亮拒不搬家已经构成违约，给李华锋造成巨大损失，应按���年房租40，000元赔偿损失。2、修缮房屋都是李华锋自己出工出料进行修理，从没有让张明亮修理过房屋。3、房屋租赁合同到期，张明亮不搬家构成违约，反而要搬迁费闻所未闻。4、关于优先承租权的问题，李华锋通知张明亮在到期前一个月内签订合同，是张明亮自动放弃签约机会的。请求逾期交房损失按一年房租40，000元计算。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：李华锋与张明亮均认可2014年12月25日租赁期届满。此后，李华锋未与张明亮续签书面的房屋租赁合同，也未向张明亮收取2014年12月25日后的房屋租金，故双方在2014年12月25日后已不存在租赁关系，作为租赁房屋的出租人，李华锋有权要求张明亮归还租赁房屋。张明亮在2014年12月25日租赁期满后，未再向李华锋支付租金仍继续占有使用租赁房屋，给李华锋造成了实际损失，原审判决张明亮予以���偿并无不当。对于逾期交房的损失，因李华锋所提供的证据不足，原审法院对涉案租赁房屋附近的租赁户进行调查，并根据本案实际情况酌定按每年8，500元计算，判决适当。张明亮诉称该损失应委托第三方价格鉴定机构进行司法鉴定才能作为定案参考依据，但在二审指定的期间内张明亮并未提出书面鉴定申请，故张明亮的该项上诉理由本院不予支持。李华锋提出逾期交房损失应按一年房租40，000元计算，因其未提出上诉亦没有证据支持，本院对其主张不予采信。关于张明亮在上诉状中主张的李华锋应赔偿对租赁房屋的维修维护费用以及搬迁费用，由于张明亮在一审中并未就此提起反诉，在二审调解不成的情况下，本院对此不予处理，张明亮可另行主张其权利。张明亮还提出李华锋今后将上述房屋另行租赁与他人、妨碍其优先承租权的行使，鉴于李华锋目前尚未将��述房屋另行租赁与他人，并未实施侵害张明亮的行为，本院对张明亮该项主张不予采信。如李华锋今后实施了侵害其优先承租权的行为，张明亮可另行向李华锋主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张明亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 李彦敏代理审判员 王利霞代理审判员 李 辉二〇一五年五月二十九日书 记 员 张 琳 更多数据：