（2015）穗中法民五终字第1641号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-06-17

案件名称

蔡惠燕与广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市粤锐恒星房地产有限公司,蔡惠燕

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1641号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：何巧，该公司职员。委托代理人：卢创新，该公司职员。被上诉人（原审原告）：蔡惠燕，住广州市越秀区。委托代理人：邹兰桂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因与蔡惠燕商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号商铺的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年5月16日，蔡惠燕（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾一街自编22号商铺（自编22栋）-107房（建筑面积49.59平方米），该商品房用途为商业，总金额为2032496元（乙方于签约时性支付1022496元，余款1010000元须于2013年5月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永��供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲方履行了通知义务，而由于乙方原因未能按照合同第十三条规定的期限交付的，视为甲方已经按合同履行了交付义务。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通��收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及本补充协议项下任何款项的，甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任等。”之后，蔡惠燕付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月28日通过消防验收、于2014年4月11日取得《建筑工程竣工验收报告》，2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2014年8月19日向蔡惠燕发出《催收楼通知书》，但蔡惠燕于以涉案房屋存在质量问题为由没有收楼。蔡惠燕于2014年9月24日向原审法院提起诉讼，请求：粤锐公司向蔡惠燕支付延迟交楼违约金（以总房价款2032496元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年4月21日起计至实际交付房屋之日止）。原审诉讼中，广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，南沙中惠璧珑湾楼盘报装了5个专变房作为商业、办公及配套用电，其中1#、2#专变房已在2014年3月10日完成送电。双方当事人均确认涉案商铺属于涉案楼盘南地块区域，由1#、2#专变房配送电。原审法院认为：蔡惠燕与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年4月20日前向蔡惠燕交付房屋，但涉案房屋在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给蔡惠燕使用，已构成违约，蔡惠燕要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年4��11日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。粤锐公司在涉案房屋具备交付条件后的2014年8月19日向蔡惠燕发出《催收楼通知书》，延迟交楼违约金应计算至该日止。蔡惠燕与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年12月19日作出如下判决：一、粤锐公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡惠燕支付从2014年4月21日起至2014年8月19日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款2032496元的每日万分之五的标准计算。二、驳回蔡惠燕的其他诉讼请求。案件受理费1796元，由蔡惠燕负担427元，粤锐公司负担1369元。判后，上诉人粤锐公司不服原��判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永��用电”作为法定交楼标准，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（五）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（六）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电及《工程竣工验收备案表》作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。（七）涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（八）粤锐公司已按照合同约定通知蔡惠燕收楼，并以各种方式催促蔡惠燕收楼，但蔡惠燕并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在蔡惠燕，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。（九）蔡惠燕拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，蔡惠燕才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十一）本案中，涉案房屋在2014年4月20日已达到交付条件，但经粤锐公司多次催促，蔡惠燕拒绝收楼手续，并在2014年9月向法院起诉。可见，蔡惠燕实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，蔡惠燕实际上是不可能有任何损失的。请求判令：1.撤销原审判决，驳回蔡惠燕的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由蔡惠燕承担。被上诉人蔡惠燕答辩称：蔡惠燕同意一审判决，不同意粤锐公司的上诉请求、事实和理由。经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，粤锐公司向本院提交了以下证据材料：证据一、《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》、《单位工程开工申请报告》、《客户受电工程竣工检验意见书》拟证明涉案房屋用地工程于2014年3月6日竣工验收合格并具备永久用电条件，因此，南沙供电局复函所称2014年3月10日通过竣工验收，当天供电明显是错误的。证据二、广州供电局有限公司电费发票及涉案小区亮灯情况照片，拟证明涉案楼盘未取得永久用电前，粤锐公司保证涉案小区稳定用电，满足了基本用电需求，且承担了临电供应期间的所有电费；蔡惠燕对上述证据的合法性、真实性无异议，但对关联性有异议，一审判决认定以取得《竣工验收备案表》为依据，而不是永久用电，故上述证据与本案没有关联性。二审另查明，粤锐公司引用本院生效案例所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定。本院认为：双方当事人二审的争议焦点为：一、粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题；二、违约金的标准问题。关于粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题。双方合同约定粤锐公��应在2014年4月20日前向蔡惠燕交付房屋，但粤锐公司并无提供充分证据证明其在上述期限内依约履行通知收楼义务，并将符合交楼条件的房屋交付给蔡惠燕，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由粤锐公司承担不利后果，因此，原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付房屋给蔡惠燕已构成违约，并判决粤锐公司向蔡惠燕承担延期交楼违约金并无不当，本院予以维持。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，开发商在合同约��的交楼日前已经取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成，供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定。该楼盘与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于粤锐公司二审期间提交的证据材料，不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2738元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年五月二十九日书　记　员　肖和念陆洁雯来源：百度“”