（2015）三中民终字第00356号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京首都机场物业管理有限公司与付全忠物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京首都机场物业管理有限公司,付全忠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00356号上诉人（原审原告）北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街1号。法定代表人颜寒，总经理。委托代理人王建秋，男，1989年7月10日出生，北京首都机场物业管理有限公司员工。委托代理人樊金刚，北京金虎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）付全忠，男，1968年7月30日出生。上诉人北京首都机场物业管理有限公司（以下简称首都机场物业公司）因与被上诉人付全忠物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、法官蒙瑞参加的合议庭，于2015年1月12日、2015年5月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人首都机场物业公司的委托代理人樊金刚到庭参加了诉讼，被上诉人付全忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首都机场物业公司在一审中起诉称：首都机场物业公司于2004年起为首都机场南平里小区××号楼住户提供物业管理服务，双方之间物业服务合同，约定首都机场物业公司为付全忠提供物业管理服务，但付全忠无故拖欠物业管理费，首都机场物业公司多次通知付全忠履行付款义务，付全忠拖延至今。截至2013年12月16日，付全忠拖欠物业管理费24301.39元。首都机场物业公司认为其行为已构成违约，应承担违约责任，故首都机场物业公司诉至一审法院，要求付全忠支付2004年4月1日至2012年12月31日期间欠付物业费24301.39元，按物业费*拖欠月数*1％的标准支付滞纳金至实际付清物业费之日（暂计至2014年5月31日为15462.63元），另要求付全忠承担律师函发送费用7.8元，《致业主的一封信》发送费用3.9元。付全忠在一审时未到庭，亦未答辩。一审法院经审理查明：2003年3月21日，付全忠与北京首都机场房地产有限公司签订物业管理委托合同，约定甲方（付全忠）将首都机场宿舍区南平里×××号委托于乙方（北京首都机场房地产有限公司）实行物业管理，物业建筑面积110.96平米；甲方向乙方支付下列费用：管理费0.52*12元/平米/年*110.96＝692.39元，电梯费2.52*12元/平米/年*110.96＝3355.43元，垃圾外运消纳费30元/户/年，以上总计4077.82元；委托管理期限为5年，自2003年1月1日至2007年12月31日；甲方于每年1月30日以前向乙方支付各项费用，交费每超出合同规定日期1月，加罚本合同收费总额1％的滞纳金；合同期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2004年3月9日，首都机场集团公司发布“关于组建北京首都机场物业管理公司的通知”，通知首都机场房地产有限公司下属的物业管理部……的业务和人员整建制划入北京首都机场物业管理公司。2004年4月7日，首都机场物业公司与北京首都机场房地产有限公司签订备忘录，依据上述文件精神，甲方（北京首都机场房地产有限公司）将下属物业管理部的物业管理业务（机场宿舍区182栋房改房及东平里21#、22#楼、南平里45#、46#、47#共五栋经济适用房）及人员整建制划入乙方（首都机场物业公司），所有债权、债务于文件下发之日起转移乙方承担。首都机场物业公司称其根据首都机场集团公司文件精神承接北京首都机场房地产有限公司物业管理业务后实际为付全忠所在楼栋提供了物业服务，双方虽未签订新的物业服务合同，但是属于事实上的物业服务合同关系。2006年1月1日北京市发展和改革委员会发布的北京市物业服务收费办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准开始施行，按照政府指导价计算的物业费比原合同约定的要低，其每年在小区公告栏公示物业费用。首都机场物业公司依据北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准主张付全忠物业费组成为：物业服务费基准价0.55元/平米/月、电梯运行维护费1.42元/平米/月、安全防范设施设备日常运行维护费0.02元/平米/月、消防设施设备日常运行维护费0.05元/平米/月、生活垃圾清运费30元/户/年、楼内公共部位照明能源费31元/户/年。首都机场物业公司称其于2011年11月19日给付全忠发送“致业主的一封信”，催缴2004年至2011年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，另于2012年1月9日给付全忠发送律师函，催缴2004年至2011年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，2013年10月21日给付全忠发送律师函，催缴2004年至2012年期间欠缴物业费，邮寄费及信封费用共计3.9元，要求付全忠承担上述费用。上述事实，有物业管理委托合同、通知、备忘录、邮寄费发票及当事人陈述在案为证。一审法院判决认定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。付全忠房屋所在楼栋原物业服务单位根据其上级单位规划，于2004年将物业管理委托合同中的权利义务概括转让给首都机场物业公司，但首都机场物业公司不能证明转让行为取得了付全忠的同意，故该合同转让行为对付全忠不发生法律效力，首都机场物业公司主张合同有效期内的物业费一审法院不予支持。原合同期满后，首都机场物业公司虽未与付全忠签订物业服务合同，但首都机场物业公司提供证据可以证明其实际为付全忠房屋所在楼栋提供了物业服务，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。付全忠接受了首都机场物业公司提供的物业服务，应按期交纳物业费，在双方未就物业费标准进行协商的情况下，首都机场物业公司按照北京市相关部门发布的政府指导价主张物业费并无不当，一审法院予以支持。首都机场物业公司依据原合同主张付全忠欠缴费用的滞纳金，因该合同已到期终止，首都机场物业公司、付全忠亦未就滞纳金达成新的协议，故一审法院不予支持。首都机场物业公司邮寄“致业主的一封信”及律师函发生的邮寄费用系其催缴费用发生合理支出，一审法院对其该主张予以支持。付全忠经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席审理，其不到庭答辩不影响一审法院对相关事实的认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、付全忠于判决生效后七日内支付北京首都机场物业管理有限公司2008年至2012年期间欠缴物业费一万三千八百八十六元五角、邮寄费用十一元七角；二、驳回北京首都机场物业管理有限公司其他诉讼请求。首都机场物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认为付全忠所在小区的原物业服务单位在2004年将物业管理委托合同中的权利义务概括转让给首都机场物业公司，该转让行为未取得付全忠的同意，故该合同转让行为对付全忠不发生法律效力，首都机场物业公司不得主张该合同有效期内的物业费是错误的。首都机场物业公司自2004年就事实上为付全忠提供了物业服务，有权收取物业费。综上，首都机场物业公司不服一审法院判决，上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21082号民事判决第二项，改判付全忠支付2004年4月1日至2007年12月31日期间物业管理费10414.88元；由付全忠承担本案诉讼费用。付全忠未参加庭审，亦未向本院提交书面答辩意见。双方当事人在二审期间未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：本案中首都机场物业公司于2004年根据首都机场集团公司文件精神，承接首都机场房地产公司物业管理业务，虽然其性质上属于原物业管理委托合同中的权利义务的概括承受，且依据现有证据首都机场物业公司确实未能提交充分证据证明该转让行为取得了业主付全忠的同意，其也未与付全忠重新签订书面的物业服务合同。但首都机场物业公司自接手后，实际为付全忠所在房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，该事实合同关系亦受到法律的保护，首都机场物业公司有权主张自其接手后提供物业服务期间的物业费，即其有权向付全忠主张2004年4月1日至2012年12月31日的物业费。一审法院以原物业管理委托合同未经付全忠同意为由即驳回首都机场物业公司对2004年4月1日至2007年12月31日期间物业费的诉讼主张显然不当，应予纠正。依据首都机场物业公司提交的北京市相关部门发布的政府指导价标准和付全忠所有的房屋建筑面积核算，付全忠应向首都机场物业公司交纳2004年4月1日至2007年12月31日的物业费金额为10414.88元。就一审判决付全忠应支付的2008年1月1日至2012年12月31日的物业费金额具有相应的事实依据，本院予以确认。首都机场物业公司因催缴本案物业费所产生的邮寄费用应当由付全忠承担。就滞纳金一节，因首都机场物业公司与付全忠之间未就滞纳金问题达成协议，故一审法院未予支持首都机场物业公司主张的滞纳金请求并无不当，依法应予维持。综上，首都机场物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，处理失当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21082号民事判决；二、付全忠于本判决生效后七日内给付北京首都机场物业管理有限公司二○○四年四月一日至二○一二年十二月三十一日期间物业服务费人民币二万四千三百零一元三角八分、邮寄费用十一元七角；三、驳回北京首都机场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，由北京首都机场物业管理有限公司负担382元（已交纳），由付全忠负担74元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费60元，由付全忠（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 巍代理审判员 霍思宇代理审判员 蒙 瑞二〇一五年五月二十九日书 记 员 罗雅竺 来自：