（2014）佛南法民三初字第1396号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2016-06-06

案件名称

龙广德、赖凤琼等与梁丽容、梁定昌租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龙广德,赖凤琼,梁丽容,梁定昌

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十二条，第二百一十三条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2014）佛南法民三初字第1396号原告：龙广德，男，仫佬族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。原告：赖凤琼，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。两原告的共同委托代理人：董玉乐，系广东毅隽达律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：董迎霞，系广东毅隽达律师事务所律师。被告：梁丽容，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××。被告：梁定昌，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××。两被告的共同委托代理人：刘飞，系广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告龙广德、赖凤琼诉被告梁丽容、梁定昌租赁合同纠纷一案，广东省佛山市三水区人民法院于2014年7月9日立案受理后，被告梁丽容、梁定昌提出管辖权异议。同年8月19日，该院作出（2014）佛三法坭民初字第193-1号民事裁定书，以双方协议由两被告所在地法院管辖为由，裁定移送本院审理，广东省佛山市中级人民法院于2014年10月28日指定该案由本院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月22日、5月13日公开开庭进行了审理。两次开庭，两原告的共同委托代理人董玉乐、两被告梁丽容、梁定昌及其共同委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月29日，原、被告双方订立《厂房租赁合同》一份，约定将原告所有的佛山市三水区白坭镇×××印花厂厂房及营业执照租赁给被告，由于出租佛山市三水区×××镇×××印花厂厂房及营业执照违反《个体工商户登记管理办法》第35条规定，导致合同无效。为此，请求判令：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告返还位于佛山市三水区×××印花厂的4800平方米厂房及营业执照的使用权；3、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称，一、本案名为租赁合同，实为×××印花厂第一车间的生产经营承包合同，案由应为承包经营合同纠纷。本案合同虽然写明的是厂房租赁合同，但从合同约定的内容看：原告提供所属×××印花厂营业执照给两被告经营，原告包年审、税收、环保等费用，并负责办理相关手续，保证电力，前三年保底每年提供不少于加工业务量，两被告以原告的名义对外经营，经营范围仅第一车间，第二、三车间由原告分别发包给另外两个主体经营并明确签订是承包合同。显然，本案不仅仅是承租第一车间的使用权，更不是出租、出借营业执照，而是承包原告所属×××印花厂包括第一车间的使用权在内的生产经营权。因此，本案合同不是租赁合同，实质上是发包第一车间的生产经营承包合同，案由应定为承包经营合同纠纷。二、本案承包经营合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案实质上是将第一车间发包的承包合同，两被告以原告的名义对外经营，×××印花厂经营主体地位没有发生任何变化，而且双方是以×××印花厂经营主体地位不变为前提，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定。原告所称《个体工商户登记管理办法》也与本案合同性质、内容不相符，且仅系部门规章。因此，本案承包经营合同合法有效。三、本案《设备转款厂租及印花加工支付协议》是《厂房租赁合同》的补充协议和附属合同，是一个相互依存、不可分割的整体。本案名为厂房租赁合同，实为承包×××印花厂第一车间的承包合同；设备转让合同是为实现承包合同的目的而依附承包合同的附属合同，两份合同的内容也相互交织，互为依存，互为条件，实为一个整体。就设备转让而言，没有前一个承包合同，后面转让设备协议的目的便无法达到，也毫无意义。因此，应以承包经营合同为案由，全案一并解决全部纠纷，而不应肢解几个方面，分案处理。四、原告违约强行解除合同，应当依法承担违约赔偿责任。合同签订后，两被告于同年10月8日和11月10日向原告交付了定金5万元和设备款20万元，双方交接了厂房设备，两被告对厂房设备进行了维修改造并投入加工；此后又以加工费抵付设备款259992元。但原告承诺的最低加工量一直未能兑现，还擅自启动二车间、三车间六条未经环保验收的生产线，并发包给他人生产，导致相关部门责令停产，并处罚款三万元。原告不但不采取措施，搞好环保验收，反而以此为籍口要求原告停产，继而要求解除合同，并先后采取锁门、堵门、断电、断水的方式逼迫两被告终止合同，即便其诉至法院后也未停止，致使两被告的订单无法完成，客户流失，损失巨大。五、两被告提起的反诉与本诉的诉讼请求在事实和法律上具有牵连，合并审理，可以避免法院作出相互矛盾的判决，节省人力、物力和时间，减少诉讼成本，简化诉讼程序，提高办案效率，法院应当受理并合并审理。庭审中，原告举证如下：1、两原告身份证复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格。2、两被告身份证复印件各1份，证明被告的诉讼主体资格。3、佛山市三水区×××镇×××印花厂营业执照、组织机构代码证原件各1份；4、厂房租赁合同原件1份。证据3-4证明合同约定4800平方米的厂房及工厂营业执照的使用权出租给两被告使用，违反了法律强制性规定。5、土地使用权转让合约书复印件1份，证明厂房权属人是原告。经质证，两被告对原告出示的证据1-2、4无异议。对证据3真实性无异议，但认为原告并没有将营业执照和组织机构代码证交付予被告，涉讼合同实际上并非租赁合同，而是承包合同。对证据5有异议，认为是复印件，被告对原告是否取得对涉讼厂房的土地及厂房权属不持异议。诉讼中，两被告举证如下：1、厂房租赁合同原件1份；2、设备转让款厂租及印花加工支付协议原件1份。证据1-2，证明原、被告之间的权利义务。3、编号1813233、1813395收据原件各1份，证明被告向原告支付定金50000元及机械设备款200000元。4、2013年度补充协议原件1份，证明原、被告确认2013年3月至2014年2月原告尚欠有印花加工费163300元，2014年8月1日前补足，超出期限剩余的以现金补足。5、关于三水区×××镇×××印花厂申请环保竣工验收的批复复印件1份，证明被告承包的一车间通过验收，可以投入生产。6、2014年6月13日告知书、佛山市三水区环境运输和城市管理局行政处罚预先告知书、关于对佛山市三水区×××镇×××印花厂限期整改的通知、佛山市三水区环境运输和城市管理局行政处罚决定书复印件各1份，证明原告借口二、三车间生产线未经环保验收被行政部门限期整改并处罚，要求被告承包的一车间停产并终止合同。7、2014年6月17日、2014年6月25日告知书原件各1份、EMS快递单原件2份，证明被告把原告的生产线不在整改、处罚范围内，要求原告履行合同义务，承担违约责任。8、报警回执原件2份、照片原件13张，证明原告通过锁门、堵门、停电的方式导致被告停产终止合同，造成被告的损失。9、出租发电机组设备合同书、编号2817532收据、2014年9月5日收款收据原件各1份、广东省佛山市国家税务局通用机打卷式发票发票联原件2份、广东省国家税务局通用机打发票发票联原件2份，证明原告停电，被告不得不自行发电及支出的费用。10、编号5161713、1850207、0189737收据原件各1份、编号00264591收款收据原件1份、送货单原件2份、支出证明单原件4份，证明被告承包一车间后更换印花机机电费用2880元，修建办公室费用9400元。11、租赁合同、×××县×××镇×××印花厂个体工商户营业执照、×××县环境监测站监测报告原件各1份，证明被告原在新兴县经营新海印花厂。12、承包车间合同复印件1份，证明原告将未经环保验收的二、三车间的生产线发包经营，导致被限期整改、处罚。13、印花加工合同原件46份，证明原告锁门、堵门、停电造成被告自接订单无法完成、利润受损。经质证，原告对两被告出示的证据1-4无异议。对证据5有异议，是复印件，且认为从内容上看与本案无关。对证据6中的2014年6月13日告知书真实性有异议，因为原告没有见过这份告知书，且被告没有签名，对证据6中的其他证据真实性无异议，但认为与本案无关。对证据7真实性有异议，认为原告没有收到过该告知书，且快递单收件人未签名。对证据8中的报警回执真实性无异议，不能证明被告想要证明的内容；对照片真实性有异议，无拍摄时间地点，拍摄环境不能证明被告所说的内容。对证据9-11、13真实性有异议，被告与第三人合同关系，有造假可能，与本案争议无关。对证据12真实性有异议，无原件核对。为查清本案事实，本院依法调取并出示如下证据：告知函原件1份。经质证，原告对本院调取的证据真实性无异议，涉讼租赁物是有合法报建手续，但只是没有出具正式权属证明，从批复所知涉讼租赁物不是违法建筑。两被告对本院调取的证据真实性无异议，但仅说明涉讼租赁物是历史形成建筑，当时无需报建。经本院审查认为，原告出示的证据1-4、两被告出示的证据1-4、8中的报警回执、证据6中除2014年6月13日告知书外的其他证据及本院调取的证据，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据5及两被告出示的证据5、证据6中2014年6月13日告知书、证据7、12均为复印件，未提供原件核对，亦未能得到对方认可，本院对其真实性不予确认。被告出示的证据8中的照片单从该照片无法证明被告所要证明的内容，本院对其证明力不予确认。两被告出示的证据9-11、13与本案审理无关，本院对此不予审查认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年9月29日，原告龙广德、赖凤琼（甲方）与被告梁丽容、梁定昌（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市三水区×××镇×××号之一的×××印花厂第一车间厂房（面积4800平方米，不含机器设备及生产线）出租给乙方作印花生产使用。甲方提供“佛山市三水区×××镇×××印花厂”的牌照给乙方经营。租赁期限十五年，从2012年11月1日起至2027年10月30日止。第一年至第五年租金为36万元每年，第六年至第十年租金为38万元每年，第十一年至第十五年租金为40万元每年。由于甲乙双方另行存在金额不低于90万元每年的加工业务关系，甲方需向乙方支付加工款，因此甲方同意乙方以甲方应支付的加工款来抵扣相应金额的租金，即乙方无需先行向甲方支付租金。双方同时约定其他权利义务关系等。同日，原告龙广德、赖凤琼（甲方）与被告梁丽容、梁定昌（乙方）签订一份《设备转让款厂租及印花加工支付协议》。2015年4月，佛山市三水区×××镇国土城建和水务局向本院函复，认为佛山市三水区×××镇×××号之一×××印花厂第一车间及自建厂房属于历史已建成建筑，未取得建设工程规划许可证。经核实，建设方提交了报建资料，但未有正式的同意建设批复。诉讼中，原告一直持有“佛山市三水区白坭镇×××印花厂”营业执照原件。被告承认涉讼厂房于2012年11月1日交付被告使用后现由被告上锁。本院认为，关于本案案由问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其一，本案原告的合同义务实质是将×××印花厂厂房交付予被告使用，其权利是向被告收取租金（或使用费），而被告的合同权利实质是要求原告交付租赁物，其义务是支付租金（或使用费），双方在合同中同时对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等租赁合同的主要条款进行了约定，符合租赁合同的特征。其次，合同名称从一定程度上反映出当事人签订合同的目的及本意，本案中，双方签订的合同名称为《厂房租赁合同》，其合同名称与合同条款内容相一致。综上，原、被告签订的《厂房租赁合同》权利义务属性应为租赁合同，对本案纠纷的法律适用应一并从之，被告主张本案为承包经营合同没有法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告未能提供租赁标的权属证书或建筑报建、规划、竣工验收、备案资料，故原、被告于2012年9月29日签订的《厂房租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。原告请求确认合同无效符合法律规定，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应向原告返还涉讼厂房，原告该项诉请合法有据，本院予以支持。原告承认“佛山市三水区白坭镇×××印花厂”营业执照原件一直由其持有，原告请求被告返还上述营业执照使用权没有事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告龙广德、赖凤琼与被告梁丽容、梁定昌于2012年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告梁丽容、梁定昌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上列合同项下位于位于佛山市三水区×××镇×××号之一的×××印花厂第一车间厂房（面积4800平方米）予原告龙广德、赖凤琼。三、驳回原告龙广德、赖凤琼的其他诉讼请求。本案受理费100元（两原告已预交15060元），由被告梁丽容、梁定昌负担，两被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告龙广德、赖凤琼，本院不另收退。对原告龙广德、赖凤琼多预交的受理费14960元，在本判决发生法律效力后，经原告申请本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　周桂颜人民陪审员　　钟晓明人民陪审员　　邓建沂二〇一五年五月二十九日书　记　员　　彭标文书　记　员　　蓝斯艺百度搜索“”