（2015）扬邗民初字第1134号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-19
案件名称
扬州三星物业管理有限公司与窦斌物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州三星物业管理有限公司,窦斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬邗民初字第1134号原告扬州三星物业管理有限公司。住所地在扬州市京杭南路60号（东方名城小区）。法定代表人陆月红，该公司经理。委托代理人李庆，该公司工作人员。被告窦斌。原告扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星物业公司）与被告窦斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员江媛独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司委托代理人李庆到庭参加诉讼，被告窦斌经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告三星物业公司诉称，2003年5月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定，原告提供物业服务，被告每年交付物业管理费443元，每年交一次，先交费后服务，逾期交费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。2012年1月，经扬州市物价局批准，物业管理费由原来的每平方米0.35元变更为每平方米0.55元，即每年697元。签约后，原告提供了良好的物业服务，而被告却未按约定履行给付物业管理费的义务，原告多次派员工上门催收，被告仍拖欠不交，至目前止，被告尚有2012年5月3日至2015年5月2日物业管理费2091元、违约金649元未付。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业管理费2091元、违约金649元。其提供的证据：⒈《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告就物业服务的权利、义务及物业管理费的标准进行了约定；⒉缴费通知复印件两份，证明原告已书面通知被告交纳物业管理费；⒊扬州市中级人民法院（2014）扬民终字第0268号民事判决书、江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01330号民事裁定书各一份，证明原告提高物业管理费符合法律规定以及提高物业管理费后不需要再与业主重新签订物业服务协议；⒋收据一份，证明被告曾经交纳物业管理费的事实。被告窦斌未答辩。经审理查明，2003年5月3日，扬州市庆松物业管理有限公司（以下简称庆松物业公司）作为甲方与乙方窦斌就窦斌购买的位于本市友谊路168号金凤苑7幢206室房屋（建筑面积105.65平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方提供物业服务，并对双方权利和义务、物业管理服务内容和质量进行约定。关于物业管理服务费用，双方约定：乙方交纳费用起始时间为房屋交付使用；住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）；业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；每次交纳费用时间为12个月。关于违约责任，双方约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2003年8月25日，庆松物业公司变更为三星物业公司，即本案原告，原告继续为被告提供物业服务。2012年1月10日，扬州市物价局出具扬价服备字（2011）61号《扬州市物价局备案回复表》，同意金凤苑小区普通住宅物业服务费按四级服务标准，即按每月每平方米0.55元收取。原告于上述《扬州市物价局备案回复表》前后，在金凤苑小区公示栏内张贴了关于提高金凤苑物业服务收费标准的公告，告知金凤苑小区业主，定于2012年1月1日起，将小区物业服务收费标准从原来每月每平方米0.35元调整至每月每平方米0.55元。另查明，扬州市金凤苑小区未成立业主委员会。2012年5月3日至2015年5月2日期间的物业管理费，被告尚未交纳。本案审理过程中，原告三星物业公司放弃要求被告窦斌给付违约金649元的诉讼请求。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、（2014）扬民终字第0268号民事判决书及当事人陈述佐证，本院予以确认。本院认为，庆松物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按协议约定履行各自义务。庆松物业公司变更为三星物业公司后，该协议项下的权利、义务依法由三星物业公司享有和承担。业主接受物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定支付物业管理费。原、被告签订的协议约定住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）收取物业管理费，随着物价上涨，原告仍按此标准收费难以维持正常的物业服务，且金凤苑小区一直未成立业主委员会，此种情况下，原告经征询部分业主意见，在小区内张贴公告拟提高物业收费标准，并经扬州市物价局同意，将金凤苑小区物业服务收费标准提高至每月每平方米0.55元，故应按每月每平方米0.55元标准计算物业管理费，原告要求被告支付2012年5月3日至2015年5月2日物业管理费2091元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告放弃要求被告给付违约金649元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告窦斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自负不到庭举证、质证的法律后果，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告窦斌于本判决生效之日起十日内给付原告扬州三星物业管理有限公司2012年5月3日至2015年5月2日物业管理费2091元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告窦斌负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员 江 媛二〇一五年五月二十九日书记员 金桂梅 来自