（2015）渝三中法民终字第00537号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-07
案件名称
重庆海安投资有限公司与ＸＸ商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆海安投资有限公司,ＸＸ
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00537号上诉人（原审被告）重庆海安投资有限公司，住所地重庆市南川区东城街道南大街62号（五楼），组织机构代码59050143-7。法定代表人胡平，总经理。委托代理人张莉，重庆春意律师事务所律师。委托代理人尹家林，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1971年6月9日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆海安投资有限公司（以下简称海安投资公司）因与被上诉人ＸＸ商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2014）南川法民初字第03570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人重庆海安投资有限公司的委托代理人张莉、尹家林，被上诉人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年10月11日，海安投资公司作为甲方与ＸＸ作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》约定：1、乙方购买甲方开发坐落于重庆市南川区大观镇石桥村4组66号（中海黎香湖圣莫里茨）12幢3-1-2商品房屋一套（建筑面积84.92㎡，套内建筑面积72.05㎡）；2、本商品房为装修房，总成交金额为608834元（建筑面积单价为7169.50元／㎡，套内建筑面积单价为8450.16元／㎡）；3、乙方于2013年10月11日一次性支付全部购房款608834元；4、甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；5、逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按乙方已付房价款10%向乙方支付违约金等内容。该合同签订后，ＸＸ当日向海安投资公司支付契税18265.02元、权证印花税5元、大修基金6794元，次日又支付购房款608834元。因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定商品房为装修房，在合同签订后，ＸＸ根据自己的个性化装修需求，曾与重庆展鸿华商装饰工程有限公司协商对该买卖房屋原统一装修设计进行改变。2014年10月23日，包括本案讼争房屋在内的商品房通过竣工验收。同月27日，重庆市南川区建设委员会向海安投资公司发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2014）28号）。2014年10月25日，海安投资公司向ＸＸ发出交房通知：告知ＸＸ于2014年11月11日至13日集中办理交房手续。由于海安投资公司未按合同约定的时间交付房屋，ＸＸ于2014年11月7日起口头通知海安投资公司：要求解除合同，退还购房款并按合同约定赔偿违约金。双方经多次协商无果后，ＸＸ于2014年12月5日向海安投资公司邮寄送达《退房通知书》，海安投资公司确认收到，但签收时间不详。2014年12月10日，ＸＸ诉至一审法院请求判决：1、解除双方于2013年10月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、海安投资公司向ＸＸ退还购房款608834元、契税18265.02元、权证印花税5元、大修基金6794元，并支付该款自2013年10月11日至2014年11月7日按银行同期贷款利率计算的资金利息40110.48元；3、海安投资公司向ＸＸ支付已付房价款10%计算的违约金60883.40元。在一审审理中，ＸＸ主张返还购房款的利息计算至海安投资公司付清之日止。重庆海安投资有限公司一审辩称：我公司于2014年10月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，此时已具备交房条件。ＸＸ在2014年10月23日前并未提出退房要求。ＸＸ在我公司通知ＸＸ应于2014年11月11日至13日集中办理交房前与重庆展鸿华商装饰工程有限公司签订装修合同对房屋结构进行改造，ＸＸ的该行为应系对购买房屋表示默认许可。ＸＸ于2014年12月4日才提出退房要求，故ＸＸ起诉要求解除合同及赔付相关损失的诉讼请求极不合理。请求驳回ＸＸ的诉讼请求。一审法院认为，海安投资公司与ＸＸ签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，因海安投资公司未能在合同约定的时间向ＸＸ交付买受的房屋，ＸＸ于2014年12月5日向海安投资公司邮寄送达《退房通知》，该《退房通知》实为解除合同通知，ＸＸ提出解除合同符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的合同解除条件，系依法行使合同解除权。同时，海安投资公司在收到《退房通知书》后未提出异议，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》因海安投资公司收到ＸＸ邮寄送达的《退房通知书》而解除。ＸＸ在本案中就已经解除的合同再次主张解除，系重复行使合同解除权，于法无据，不予支持。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条第一款1.（2）规定“……乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按乙方已付房价款10%向乙方支付违约金……。”海安投资公司应当按此约定向ＸＸ返还全部已付购房价款608834元及其自2013年10月12日起至海安投资公司付清之日止按中国人民银行公布的同期商业贷款利率计算的利息、契税18265.02元、权证印花税5元、大修基金6794元，并支付违约金60883.40元（608834元×10%）。ＸＸ要求海安投资公司返还购房款及其资金利息、大修基金和相关税费，并支付违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、由重庆海安投资有限公司返还ＸＸ购房款608834元和及其利息（自2013年10月12日起至重庆海安投资有限公司付清之日止按中国人民银行公布的同期商业贷款利率计算）；二、由重庆海安投资有限公司向ＸＸ返还契税18265.02元、权证印花税5元、大修基金6794元，合计25064.02元；三、由重庆海安投资有限公司向ＸＸ支付违约金60883.40元；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；五、上述款项，限重庆海安投资有限公司在判决生效后10日内履行。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，减半收取5250元，由重庆海安投资有限公司负担。海安投资公司不服上述判决，请求撤销一审判决，依法改判。其上诉的主要理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，ＸＸ应在经三个月的合理催告期后，我公司仍不履行交房义务，才能行使解除权。ＸＸ在我公司通知ＸＸ应于2014年11月11日至13日集中办理交房前与重庆展鸿华商装饰工程有限公司签订装修合同，该公司对讼争房屋结构进行改造。ＸＸ向我公司邮寄的《退房通知书》是行使催告权，不是行使解除权。ＸＸ在收到我公司的书面接房通知后无正当理由拒绝接房，应自书面接房通知确定的交付使用之日起视为已交付。故本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不属已解除，而是已履行。被上诉人ＸＸ二审辩称：我未与重庆展鸿华商装饰工程有限公司签订装修合同，对讼争房屋结构的改造与我无关。我在约定的交房前多次找海安投资公司的潘经理要求退房，海安投资公司不同意，我才邮寄的《退房通知书》。因海安投资公司拟交付的讼争房屋与当时口头约定的按样本房相差很大，又未在约定的期限内交房，我坚持要求退房。一审判决正确，应当维持。本院二审查明：海安投资公司出售的包括本案讼争的房屋在内的装修房均是海安投资公司委托重庆展鸿华商装饰工程有限公司统一装修。2014年2月12日，ＸＸ向海安投资公司送达《房屋精装修交付标准修改申请书》载明：在不影响房屋精装修验收及工程进度情况下，向海安投资公司申请，ＸＸ已购买的圣莫里茨12幢3-1-2号房屋交付标准改动有：1、入户门门洞砌砖封堵，封单砖；2、原玄关梁处做成弧形门；3、厨房门及墙体拆除、门带窗及墙体拆除；4、原玄关墙面和生活阳台墙面增加贴砖；……11、客厅沙发与电视墙调换位置，增加2个插座。其余交付标准与购房合同保持一致。海安投资公司同意ＸＸ的该申请，并按该申请对讼争房屋的装修进行了改动。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，ＸＸ与海安投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。海安投资公司认可ＸＸ在约定交付期限前提交的《房屋精装修交付标准修改申请书》的相关内容，并按该申请对讼争房屋进行了改造，应视为双方对上述《商品房买卖合同》中装修部分交房标准的变更，不能由此认定ＸＸ在海安投资公司逾期交房后同意接房和继续履行上述《商品房买卖合同》。本案双方争议的主要焦点是：ＸＸ与海安投资公司签订的《商品房买卖合同》是否已解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：海安投资公司应在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付ＸＸ使用；逾期交房超过30日后，ＸＸ有权解除合同，ＸＸ要求解除合同的，海安投资公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按ＸＸ已付房价款10%支付违约金。讼争房屋在2014年10月23日才通过竣工验收，海安投资公司在2014年10月27日通知ＸＸ接房。海安投资公司确认收到ＸＸ出具的《退房通知书》明确载明：因海安投资公司逾期交房超过30日以上，ＸＸ要求按上述合同约定退房。海安投资公司收到《退房通知书》后未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故双方签订的《商品房买卖合同》在海安投资公司收到ＸＸ出具的《退房通知书》时解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条虽规定出卖人迟延交付房屋且经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的才解除商品房买卖合同，但该规定适用的前提是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使合同法定解除权的情形。本案ＸＸ解除合同是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定行使的合同约定解除权。故一审认定ＸＸ与海安投资公司签订的《商品房买卖合同》已解除，并按上述商品房买卖合同约定判决海安投资公司向ＸＸ返还相关费用和支付违约金，并无不当。综上，海安投资公司的上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10500元，由上诉人重庆海安投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪 静审 判 员 陈江平代理审判员 郭玉梅二〇一五年五月二十九日书 记 员 石 佳 更多数据：