（2015）浙杭民终字第1383号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-21
案件名称
上海金地物业服务有限公司与蒋琳艳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋琳艳,上海金地物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1383号上诉人（原审被告）蒋琳艳。委托代理人蒋明法。被上诉人（原审原告）上海金地物业服务有限公司。法定代表人陈楠。委托代理人李琼。上诉人蒋琳艳因与被上诉人上海金地物业服务有限公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2009年8月5日，金地物业公司与蒋琳艳就金地自在城东苑5幢102室房屋签订《前期物业服务协议》一份，约定：由金地物业公司提供物业服务；物业服务费按年预收，每12个月预收一次；物业服务费标准为排屋每月每平方米3.5元；如蒋琳艳不按照约定缴纳物业服务费的，金地物业公司有权要求蒋琳艳按每逾期一日加收应缴纳额的万分之五作为滞纳金。该合同还对双方权利义务、服务内容等作出约定。蒋琳艳未向金地物业公司交纳2012年5月1日至2014年6月30日期间的物业费。金地物业公司曾书面催收未付的物业费。2015年1月，金地物业公司诉至原审法院，请求判令：蒋琳艳支付其2012年5月1日至2014年6月30日的物业管理费25854.4元及滞纳金6443.71元，本案诉讼费由蒋琳艳负担。原审法院认为，金地物业公司、蒋琳艳签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定有效。蒋琳艳接受金地物业公司提供的物业服务，应依约支付物业费。蒋琳艳未支付2012年5月1日至2014年6月30日期间的物业费25854.40元，已构成违约。蒋琳艳以金地物业公司的物业服务存在瑕疵为由拒付物业费，缺乏依据。金地物业公司有权要求蒋琳艳支付上述物业费。蒋琳艳拒交物业费系因双方对物业服务合同的履行产生意见分歧，故对金地物业公司要求蒋琳艳支付滞纳金的请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、蒋琳艳于判决生效之日起十日内支付金地物业公司物业费25854.40元；二、驳回金地物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取304元，由金地物业公司负担81元、蒋琳艳负担223元，蒋琳艳负担部分于判决生效之日起七日内支付至原审法院。宣判后，蒋琳艳不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人在物业合同履行过程中严重违约，未提供符合合同约定的物业服务。一、被上诉人长期不履行对小区公共通道进行有效管理、维护、修缮等义务。到目前为止，对步行通道（小区南大门）进行封闭，致使该通道无法出入，需要绕道从机动车道（小区东大门）出入，对业主造成不便。上诉人与其他业主多次就该问题向被上诉人反映，要求开通步行通道，但被上诉人以门禁系统无法使用及存在安全隐患为由不予同意，并在南大门上加装粗铁链锁，对封闭措施予以加固，使业主有门禁卡也无法出入。被上诉人已经封闭通道达一年之久。之后，虽然该通道白天可以进出，但晚上仍封锁，且门禁系统无法正常使用，给业主造成极大不便。确保小区进出通道可以正常使用是被上诉人最基本的职责和义务，也是上诉人的权利。二、被上诉人有保证小区清洁卫生、每天清扫道路、及时清运垃圾的责任。上诉人的小区外墙及业主住房墙面长期无人冲洗，道路没有及时清扫，垃圾没有及时清运。小区中出租给个人、单位用作淘宝网店办公室、仓库及员工宿舍等的排屋数量众多，造成小区人员复杂，各种包装、快递及快餐生活垃圾超出正常水平数倍，但被上诉人未能重视并及时清理，对业主生活环境造成较大影响，上诉人及其他业主多次要求被上诉人整改，但上诉人不予理会。三、被上诉人长期拒不履行公共部位维修义务。上诉人及多位其他业主的房屋及公共部位存在质量问题，导致房屋长期漏水，上诉人多次向被上诉人反映，要求其与建设方共同勘察、检测，在分清责任的基础上妥善处理并及时修补。且根据物业服务手册的约定，被上诉人有免费对墙面、屋顶修补的责任。但被上诉人从上诉人入住起的4年间均未予以及时修缮。四、被上诉人有对小区公共绿化进行修剪、补种、管理的责任。被上诉人未履行该义务，严重影响小区整体形象。五、根据前期物业协议，被上诉人有对小区公共部位的各种设施进行维护、修缮的责任，但被上诉人没有对围墙及业主门楼脱落及损坏的石材进行及时修补、更换。六、上诉人入住至今小区外部唯一进出道路仍未能正常通车，且遇大雨积水严重，导致上诉人及其他业主汽车发动机进水，经济损失重大。该道路系小区配套道路，在没有通过验收及接入市政道路前，应由被上诉人负责维护与管理。七、小区的安全防范及消防管理等均为被上诉人的法定及约定职责。在小区部分房屋对外招租后，租户在商品房内进行非法生产、仓储、物流、集体住宿群租等，严重影响业主生活和财产安全，被上诉人未及时纠正。上诉人要求被上诉人进行整改，当时的物业经理承诺对非法生产、仓储、物流、群租现象进行取缔，但一直未付诸行动，后来物业经理更替，仍未有效管理。根据前期物业服务协议第七条的规定，被上诉人有对上述现象制止、纠正的责任，但其未采取任何措施，系违约。八、被上诉人明知小区存在诸多违法违规行为，但拒不履行管理责任，放任非法生产、仓储、物流及群租现象存在，且为了增加收入，帮助小区未入住的业主对外招租，使小区的非法生产、仓储物流及群租现象日益严重。小区内外来物流车辆在小区内横冲直撞，随意停放，堵塞道路，使业主无法正常通行，业主与物流公司人员时常发生冲突，影响业主的生命及财产安全。一审法院未对上述物业服务问题进行调查不当。案涉小区拒付物业费并非个别现象，被上诉人应当查找自身原因。2014年1月，针对小区存在的种种问题，部分业主起草了《关于对小区物业管理的意见及建议》并送达给被上诉人，但至今未有回复。业主在物业公司不能依约履行服务义务的情况下，有权拒交物业费。综上，上诉人蒋琳艳请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人金地物业公司辩称：一、被上诉人已经履行物业服务义务。1、门禁系统。设立门禁系统并非为了减少成本，而是为了保障业主的人身、财产安全。南大门21：00-6：00处于锁闭状态，其余时间可以正常刷卡进入，设立特定时间锁闭状态的目的是为了保障临近业主晚间休息和财产安全。且南门设有保安站岗，物业服务中心设有24小时客服热线，如确有需要从南门进入，可跟保安核实身份或拨打24小时客服热线，有工作人员及时前来应答，而非在凌晨两三点将通道大门踹坏，打扰临近业主休息，引起其他业主投诉。2、淘宝租户。金地物业公司已经就该问题多次向派出所、工商局、城管、消防部门反映，相关部门也进行了检查，但淘宝租户证照、设施均到位，未违反法律规定，而被上诉人作为小区服务者，无权以淘宝租户侵害其他业主利益的理由去维护其他业主的利益，因此，被上诉人兼顾各方利益，在小区进出上设置了A卡、B卡，A卡是随身携带，便于随时巡查核实身份，B卡是进入门岗时交给门岗，离开园区从门岗取走，管控了人员滞留小区的情况，控制了人员、车辆的进出，被上诉人还加强了对小区消防设施的巡逻等。因此，被上诉人已经履行了物业服务协议约定的义务。3、卫生、公共绿化问题。公共区域的卫生有专人打扫，是以片区巡回清洁的方式，垃圾也有公示定时清运，每天两次。业主进户门、私家花园内、屋面及墙身均为业主自用部位，由业主自行打理。绿化植被的补苗或补种草籽都有时节性和生长期，不存在被上诉人不及时服务的问题。二、房屋漏水属于房屋质量问题，上诉人应向开发商主张，且被上诉人已经积极通知开发商维保部门，要求其进行维修。三、小区外部唯一进出道路为市政道路，不属于被上诉人物业服务范畴。综上，被上诉人金地物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人蒋琳艳在二审期间向本院提交以下证据材料：1、照片打印件9页36张，欲证明小区内垃圾没有及时清运，墙面没有及时修复，绿化没有及时补种和养护等情况；2、小区16户业主签字要求被上诉人开通南大门并修复门禁系统的决议复印件一份，该决议无上诉人签名，也尚未送达给被上诉人，欲证明小区业主对南大门的管理方式一直有异议；3、小区11户业主签字的关于对小区物业管理的意见及建议复印件一份，该材料上上诉人已签名，也已送达给被上诉人，欲证明小区业主对物业服务有异议并提出过建议，但被上诉人未予理睬；4、金地自在城东苑一期智能化系统使用说明书复印件一份，欲证明门禁系统自带应有的功能，不需要有保安管门。被上诉人金地物业公司在二审举证期限内未向本院提交新证据。对上诉人蒋琳艳二审提交的证据材料，被上诉人金地物业公司认为，对证据1，真实性有异议，垃圾清运有规定时间，照片拍摄的时间无法确定，且其中一部分是业主装修垃圾，被上诉人有专门的巡逻队去管理车辆停放问题，车辆停放堵塞通道是业主个人问题；对证据2，该决议被上诉人未收到，且关于南大门的问题，被上诉人的确设置有24小时保安值班和值班热线，且是否继续锁住南大门，可以通过业委会以及大多数业主协商再确定；对证据3，被上诉人已经收到，对业主提出的意见和建议，被上诉人多次通过口头或电话方式向业主解释，属于开发商的问题需要找开发商，属于被上诉人服务范围的被上诉人会尽力提供服务，现在淘宝租户的问题也在慢慢解决；对证据4，真实性无异议，门禁系统系开发商配备的，但门禁系统使用时仍需要保安值岗。本院认为，证据1的真实性无法确认；证据2尚未送达被上诉人，真实性无法确认且不能证明上诉人所欲证明的内容；证据3真实性无法确认，即便真实，也仅能代表小区较少部分业主的意见，不足以单独作为认定被上诉人物业服务存在问题的依据；证据4不能证明上诉人所欲证明的目的。因此，本院对上述证据均不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，且个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，蒋琳艳作为业主应当履行缴纳物业费的义务，其对物业服务所持的异议，缺乏有效证据证明，且不足以作为其拒缴物业费的合理理由，而对于不属于被上诉人服务范畴的部分，蒋琳艳应当向相关义务主体主张权利。综上，上诉人蒋琳艳的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446元，由蒋琳艳负担，蒋琳艳于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年五月二十九日书 记 员 周佳 百度搜索“”