（2015）费商初字第407号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-03
案件名称
李超与费县圣大置业有限公司、郭胜利等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
费县人民法院
所属地区
费县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条，第九条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条，第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七条，第二条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2015）费商初字第407号原告李超，居民。委托代理人李占燕，山东信誉永恒律师事务所律师。被告费县圣大置业有限公司。住所地费县建设路中段。法定代表人郭胜利，经理。委托代理人郭士启，费县圣大置业有限公司职工。被告郭胜利，居民。被告费县鲁南建材有限公司。住所地费县费城镇曹车村。法定代表人郭胜利，经理。委托代理人郭士启，费县圣大置业有限公司职工。被告山东坤大建筑安装工程有限公司。住所地临沂市费县费城镇建设路中段南侧。法定代表人郭胜利，经理。委托代理人郭士启，费县圣大置业有限公司职工。原告李超与被告费县圣大置业有限公司（以下至判决主文前简称圣大公司）、郭胜利、费县鲁南建材有限公司（以下至判决主文前简称鲁南公司）、山东坤大建筑安装工程有限公司（以下至判决主文前简称坤大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李超的委托代理人李占燕，被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司的委托代理人郭士启到庭参加诉讼，被告郭胜利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李超诉称，2012年9月26日，原告认购了被告圣大公司开发建设的位于临沂市兰山区北城新区国电家园小区二期3号楼东单元501室住宅楼并签订了商品房内部认购协议，被告圣大公司向原告承诺2013年5月1日交房，协议签订后原告依约向被告圣大公司交纳首付房款50万元。但到期后被告圣大公司未按约定向原告交房，后原告得知被告圣大公司该期工程并未取得商品房预售许可并且该国电家园二期工程因不符合建设规划已被相关部门责令停止建设。原告交纳房款近3年，被告圣大公司一直未能履行协议向原告交房，致使合同目的不能实现，被告圣大公司的行为已构成根本性违约，被告应当向原告返还购房款并赔偿原告损失。被告郭胜利为被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司的控股股东，被告鲁南公司、坤大公司与被告圣大公司为关联企业，存在法人人格混同的情况，依法应对原告的债权承担连带责任。故请求依法判令四被告返还原告购房款50万元及利息、赔偿原告损失10万元，并负担本案的诉讼费用。被告圣大公司辩称，原告诉称事实属实，但不同意原告的诉讼请求，我们准备年底前交房。被告郭胜利、鲁南公司、坤大公司辩称，因原告是与被告圣大公司签订的协议，被告圣大公司作为具有独立承担民事权利和义务资格的法人，具有独立的公司管理人员、工作人员、办公场所、联系方式及财务管理制度和经营业务，应以其全部财产对法人的债务承担责任。虽然被告鲁南公司、坤大公司与被告圣大公司法定代表人均为郭胜利，但郭胜利、鲁南公司、坤大公司之间不存在组织机构、财产及经营业务混同的情形，故被告郭胜利、鲁南公司、坤大公司不同意承担任何连带责任。经审理查明，被告圣大公司成立于2007年6月28日，住所地为费县建设路中段，注册资本为5000万元，联系电话为0539-579×××7，股东为郭胜利、郭胜顺，郭胜利占股95.87%；被告鲁南公司成立于2006年3月2日，住所地为费县费城镇曹车村，注册资本为2007万元，联系电话为135××××1767，股东为赵如玲、朱效亭、郭胜利，郭胜利占股55.16%；被告坤大公司成立于2001年6月27日，住所地为临沂市费县费城镇建设路中段南侧，注册资本为2018万元，联系电话为579×××7，股东为郭胜利、赵如玲、郭胜顺等，郭胜利占股81.95%，三公司法定代表人均为被告郭胜利，部分股东、电话号码、财务人员及住所地混同。2012年9月26日，被告圣大公司作为甲方，原告李超作为乙方签订商品房内部认购协议一份，双方约定乙方购买甲方开发的国电家园二期3号楼东单元501室，建筑面积为183.13平方米，单价4400元／平方米，房款为805772元整，储藏室价款为2156元整；乙方分期付款，首付房款为50万元（含定金），剩余房款305772元，交房时一次性付清；《商品房预售合同》签订后，所有约定以预售合同为准，该《商品房内部认购协议》自预售合同签订之日起自动失效，协议另对违约责任及纠纷处理等作了约定。同日，原告向被告圣大公司交纳首付房款500000元，被告圣大公司给原告出具收据一份。后因被告圣大公司一直未取得国电家园二期的商品房预售许可证，未按协议约定向原告交付房屋，双方酿成纠纷，诉至本院。上述事实，主要是根据本院的庭审查证，原、被告陈述，原告提交的书证及本院依法调取的企业工商登记信息等证实的情况认定的。其全部证据材料均已收集、记录在卷。本院认为，本案诉争的焦点在于：一是商品房内部认购协议的效力及责任承担；二是承担责任主体的确定；三是被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司是否存在法人人格混同的举证责任分配；四是被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司是否存在法人人格混同。现分述如下：一、商品房内部认购协议的效力及责任承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告圣大公司签订的商品房内部认购协议，虽名为“认购”，但合同内容对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、违约责任等均有明确约定，且原告在合同签订当日即依约向被告圣大公司交纳首付房款500000元，该协议书已得到实际履行，故该商品房内部认购协议应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告圣大公司至今未取得国电家园二期的预售许可证，其与原告签订的商品房内部认购协议应为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。即在该商品房预售许可证明公示制度下，“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，致使买受人陷入错误意思表示的行为。原告作为合同相对方在签订商品房买卖合同时对被告圣大公司是否取得预售许可证明应当进行必要的查询并可以要求其出示或拒绝签订商品房买卖合同，现原告无证据证实其已尽到合理注意义务，也不能证实被告圣大公司存在上述故意隐瞒的行为，故本院对原告要求被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条赔偿其损失10万元的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告圣大公司应当返还原告购房款50万元；原告虽在签订合同时未尽到合理注意义务，但导致合同无效的根本原因系被告圣大公司至今无法取得预售许可证，故对该合同的无效，被告圣大公司应当承担主要责任，应对原告因此造成的损失承担相应的赔偿责任，以支付原告自2012年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息为宜。二、承担责任主体的确定《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告郭胜利虽为被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司的共同法定代表人，但其公司经营行为属于职务行为，应由被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司承担责任，其个人对原告不承担责任。三、被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司是否存在法人人格混同的举证责任分配。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等确定举证责任承担。原告处于被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司外部，对其财务账册、会议记录等内部信息无法掌控，在获取信息上与被告相比处于明显的劣势地位，在客观上难以或无法提供关键证据，而被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司则具有强势地位。该种情况下，如果适用举证责任的一般分配原则，就会使原、被告之间的举证责任分担不均衡，造成原告败诉风险过大，因此让本就掌有关键证据的被告公司一方来承担举证责任，能够更好地维护诉讼公平。现原告已举证证实被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司的法定代表人均为被告郭胜利，部分股东、财务人员、电话号码、住所地混同，被告郭胜利对三公司拥有绝对控制权，原告举证已达到合理怀疑的程度。被告应举证证明自己不存在人格混同情形。但庭审中四被告均未提交财务账目、年度报表、年度审计报表、公司注册资金来源及去向、公司的财产去向、公司开户行、资金流转账户及资金流转去向等以便查明资金用途与去向及被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司不存在法人人格混同情形的其他证据。四、被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司是否存在法人人格混同《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国公司法》第二十条第一款规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司实际均为被告郭胜利出资设立，被告郭胜利作为三公司的法定代表人，应依照诚实信用原则和权利不得滥用原则，严格遵守财产分离原则，尽力维护法人制度和公司利益。但被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司股东、电话号码、经营地址及财务人员在一段时期内相同，是被告郭胜利滥用控制权、公司人格混同的表现。现被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司无法偿还到期大量债务，损害了原告的合法权益，该利用公司独立人格来逃避债务的行为，违背了法人制度设立的宗旨，违反了诚实信用原则和公平原则。原告提供证据证实了其对被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司法人人格混同产生合理怀疑。但四被告未提交证实公司法人人格不存在混同的证据，视为其放弃举证的权利，应承担可能对其不利的法律后果。故本院对原告关于被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司存在法人人格混同的主张予以支持。综上，被告郭胜利公司经营行为系职务行为，应由被告圣大公司、鲁南公司、坤大公司承担返还购房款及赔偿责任并互负连带清偿责任。原告要求被告郭胜利承担责任的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告费县圣大置业有限公司返还原告李超购房款500000元。二、被告费县圣大置业有限公司支付原告李超购房款利息（自2012年9月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止按本金500000元，按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、被告费县鲁南建材有限公司、山东坤大建筑安装工程有限公司对被告费县圣大置业有限公司的上述第一、二项债务负连带清偿责任。四、驳回原告李超的其他诉讼请求。以上第一、二、三项限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、保全费3520元，由被告费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司、山东坤大建筑安装工程有限公司负担11100元，由原告李超负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 刘东辉人民陪审员 王加儒人民陪审员 于孝池二〇一五年五月二十九日书 记 员 季海燕 更多数据：