（2015）临尧民初字第1087号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-03-01
案件名称
张雷与遆波买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临汾市尧都区人民法院
所属地区
临汾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张雷,遆波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款，第十四条
全文
山西省临汾市尧都区人民法院民 事 判 决 书（2015）临尧民初字第1087号原告张雷，男，1987年1月6日出生，汉族。委托代理人冯建华，山西宁天律师事务所律师。被告遆波，男，1963年12月14日出生，汉族。委托代理人王元会，临汾市尧都区乡贤法律服务所法律工作者。原告张雷与被告遆波房屋买卖��同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雷及其委托代理人冯建华，被告遆波及其委托代理人王元会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张雷诉称，2013年7月23日原告从被告处购买了位于华洲小区1号楼3单元2102号还迁房一套，并签订了售房协议。协议约定被告要保证房产符合国家法规、政策，在原告办理房产过户手续时，被告应积极配合无偿提供一切手续，被告对此作了保证，原告当日付清全部房款，原告事后得知该房屋根本不可能办理房产证，所有权不受法律保护，因而被告存在欺诈行为，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此请求解除合同，由被告返还房款及相应利息，另补偿原告装修及其他经济损失。被告遆波辩称，原告的起诉没有法律和事实依据。2013年7月23日签订的售房协议是双方的真实意思表示。原告现在起诉是违约行为，被告保留要求原告承担违约责任的权利。原告张雷针对起诉主张提交了以下证据：1、2013年7月23日原、被告签订的售房协议；2、2013年7月23日中国建设银行转账凭条客户回单及被告出具的收款收据；3、供热管网维修费及闭路电视初装费收据两张；4、报警器收据；5、燃气建设费、专项维修费收据两张。被告的质证意见是：对原告提供的第1、2份证据无异议。对其余三份证据因为不是正式发票对其证据效力不予认可。认证意见是：被告的质证意见基本正确，应予认可。被告遆波针对答辩提交了以下证据：1、原、被告于2013年7月23日签订的售房协议；2、2012年5月被告与房屋征收部门签订的交房协议；3、还迁房（住宅）情况及结算表，原告的质证意见是：由于被告不能出示证据的原件，不能出示的解释不合理，依据证据规则不能作为证据使用，认证意见是，被告提供的第1份证据与原告提供的第1份证据完全相同，其效力的认定也相同。第2、3份证据，被告不能提供原件的原因是交给了物业管理部门办理相关手续需要，该情形得到了出庭作证的房屋买卖合同中间人岳长根的当庭作证，从内容上看其中所载明的还迁人是尧都区政府的职能部门和当时的负责人，因而其真实性应予肯定。原告也明确表示购买前被告已告知是还迁房屋，据此证据应具有证明力，可以证明该房屋的来源是合法的。通过对原、被告提供证据的质证、认证，结合庭审双方共认的部分，可以得出如下案件事实。2012年1月被告遆波与临汾市尧都区房屋征收管理办公室签订了交房协议，拆除了被告所有432.29平方米的房屋，还迁450.92平方米共四套楼房。本案诉争的位于尧都区华州路华洲小区1号楼3单元2102号房屋面积89.74平方米即是其中的一套。2013年7月23日经原告的表亲杨丹武、被告的朋友岳长根还有遆黎荣中间介绍，原告张雷看了现房，并做了相关了解后与被告遆波签订了售房协议，协议对房屋的位置、面积、价格做了约定。该协议第2条约定：被告负责保证交易时所提供的房产符合国家法规政策，与第三方没有任何债权债务纠纷。第3条约定：原告在办理该房产过户手续时，被告应积极配合无偿提供一切手续。第6条约定：协议签订后，原告拥有该房的所有权、买卖权，被告不得干涉，如有反悔被告按总房价的五倍返还原告。同日原告通过中国建设银行临汾分行转账和支付现金两种方式给付被告房款34万元。被告出具了收款收据。也是在同一天被告将该房屋门钥匙交给了原告，原告还向小区物业部门交纳了物业管理及相关配套设施初装维修费用近两万元。2014年2月原告对该房屋进行了装修入住。2014年10月原告以该房屋没有经过竣工验收，在房产部门没有任何备案为由向被告提出退房、退钱事宜，被告没有答应，为此原告诉来本院。庭审调解双方未能达成一致协议。本院认为，原、被告诉争的房屋为尧都区政府征收管理办公室拆还迁房屋，房屋的来源或形成是合法的，被告因此而取得的该房屋同样是合法的。房屋建成并交付使用但至今没有进行登记是事实，对此情况，原、被告在交易时是明知的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，是强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律，行政法规的强制性规定的合同应认定为无效。但是最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合��法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。并非“管理性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依据登记取得权属证书的房屋不得转让是管理性规定，不是效力性规定，没有明确，未依法登记取得权属证书转让行为无效。本案双方当事人已经钱业两清，仅剩房屋产权登记一项事宜，而该事宜双方在协议中也有相关约定，并非被告个人所能决定。原告已居住使用房屋交纳了相关费用，装修了房屋，因而对合同效力的审查应以最大程度实现当事人意思自治并促成合同有效为原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条，该解释（二）第十四条之规定判决如下：驳回原告张雷的诉讼请求���案件受理费4400元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 江红斌人民陪审员 张 明人民陪审员 樊瑞芳二〇一五年五月二十九日书 记 员 范兰玫 更多数据：搜索“”来源：