（2015）二钢民初字第30号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-11
案件名称
吉林弘大实业集团有限公司与通化市琴海商贸有限公司及第三人王晓晶租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
通化市二道江区人民法院
所属地区
通化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林弘大实业集团有限公司,通化市琴海商贸有限公司,王晓晶
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
通化市二道江区人民法院民 事 判 决 书（2015）二钢民初字第30号原告吉林弘大实业集团有限公司，公司地址为通化市二道江。法定代表人苑永志，系该公司总经理。委托代理人陈维国，吉林享和律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人曲晓宇，系吉林弘大实业集团有限公司职员，代理权限为特别授权。被告通化市琴海商贸有限公司，公司地址为通化市二道江区。法定代表人于芹，系通化市琴海商贸有限公司总经理。委托代理人隋莉，吉林阳光博舟通化律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人王晓晶，女，汉族，通钢企业公司职工，住通化市二道江区。原告吉林弘大实业集团有限公司诉被告通化市琴海商贸有限公司及第三人王晓晶租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林弘大实业集团有限公司委托代理人陈维国、曲晓宇、被告通化市琴海商贸有限公司法定代表人于芹、委托代理人隋莉及第三人王晓晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林弘大实业集团有限公司诉称，2013年5月8日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于通化市二道江区华强新区1-2号楼一层门市农贸市场和超市，共计1445平方米，洗浴980平方米的房屋租赁给被告，承租期限自2013年7月1日至2018年12月30日止，租金每年8万元，合同第二条约定，被告不得退房，不得转租该租赁的房屋，但被告违反合同，于2013年5月10日把其承租原告房屋中的650平方米房屋转租给第三人王晓晶，2015年1月原告得知此事，明确反对转租，原、被告多次协商未果。被告的行为严重违反双方的协议约定，损害原告的合法权益，为维护原告的权益不受侵害，故原告诉至法院，要求法院判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即腾出所租赁的房屋，并由被告承担本案的诉讼费用。被告通化市琴海商贸有限公司提交书面答辩意见，辩称：首先，原、被告在租赁协议中的第二项中约定“乙方不得再价出租房屋”，该约定应理解为答辩人不得将该房屋整体转租给他人，因为答辩人租赁房屋的目的是经营农贸市场、超市及洗浴，超市所占的面积在整个房屋面积中仅占一小部分，被告通过以出租超市的方式对整个农贸市场进行管理，只是一种商业经营模式，不能将其理解为普通房屋的转租行为；其次，原、被告的租赁合同的房屋面积为2400平方米，用于经营2400平方多米的农贸市场，仅依靠被告是无法经营的，被告需将各个摊位出租给不同的经营者，进行统一管理。本案中被告将400平方米转租给第三人经营超市，是答辩人的一种经营方式，被告于第三人签订的合同虽名为租赁合同，但是实际是承包关系，并不是单纯意义上的转租行为，超市作为农贸市场的一部分，仍然受答辩人的管理，该400平方米没有脱离答辩人的控制，不属于转租的行为；再次，被告人将超市转租给第三人，被答辩人是知情的，且第三人经营超市一事也是由被答辩人帮助联系的，原告已经收取了答辩人2014年-2016年的全部租金，被告与第三人转包超市的时间是2013年5月10日，即原、被告签订租赁合同的第三天，原告以收取租金的方式，实际认可了被告的转租行为，在第三人经营超市期间，出现缺少盐等商品的困难情况时，原告还多次给予第三人帮助，这足以说明原告对2013年5月8日与被告签订的租赁协议中不得再价出租房屋的约定做了口头变更，且已经认可了被告名为租赁实际为承包的经营管理方式，因此答辩人不存在违约的情形；最后，由于原告在其他的经营项目上遇到困难，需要资金周转，因此欲解除其与被告的租赁协议，原告的行为属于恶意，违反了《中华人民共和国民法通则》中公平正义、等价有偿的基本原则，也不利于保护正常的交易安全。综上，请求驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。第三人王晓晶辩称：原告吉林弘大实业集团有限公司知晓关于第三人转租经营超市的情况，而且是由訾海波联系的第三人促成第三人经营超市，因为第三人的丈夫黄吉林与訾海波系战友关系，訾海波电话联系黄吉林，询问其是否有经营超市的意愿，且在第三人经营超市期间訾海波在第三人遇到进货困难时曾对第三人提供帮助，第三人申请黄吉林出庭作证并提供视听资料，证实訾海波对其转包经营超市一事知情。经审理查明，原告吉林弘大实业集团有限公司与被告通化市琴海商贸有限公司于2013年5月8日签订租房协议，协议约定“自2013年7月1日至2018年12月30日期间，通化市琴海商贸有限公司承租吉林弘大实业集团有限公司名下的位于通化市二道江区华强新区1-2号楼一层门市农贸市场和超市共计1445平米，洗浴980平米，年租金80000元，……，每年的年末交下一年的租赁费；在协议有效期内，甲方不得另租或提价，乙方不得退房，不得再价出租房屋”，该协议甲方由訾海波签订并盖有原告吉林弘大实业集团有限公司印章，乙方由于芹签字。本案系被告琴海商贸公司续租原告名下的房产，被告琴海商贸城在2013年5月8日签订租赁合同之前，已与原告吉林弘大存在承租华强新区1-2号楼一层门市农贸市场和超市的租赁关系。2013年5月10日，被告通化市琴海商贸有限公司与第三人王晓晶签订房屋出租协议，协议约定“2013年5月20日-2018年5月20日期间，琴海商贸将位置在二道江区东华路华强区1号楼650平方米门市房租给乙方使用，……，此房只能用于超市经营使用，不准用于其他商业使用，……，乙方在租赁期内发生的水费、电费、采暖费，全部由乙方自行承担，甲方不负任何责任”，被告与第三人签订房屋租赁协议后，该超市由第三人王晓晶经营。2015年年初，有其他人员有意向在被告承租的区域开展经营项目，原、被告协商被告退出承租房屋的相关事宜，但最终未达成一致意见，在双方的协商过程中，被告向原告出示其与第三人王晓晶签订的房屋出租协议，原告弘大公司认为被告琴海商贸与第三人之间的房屋出租协议违反了双方当事人《租房协议》中“不得再价出租房屋”的约定，故诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同。另，关于本案中，原、被告租赁合同所涉及的标的物在2014年12月28日通化市中级人民法院（2014）通中民初字第130号民事调解书中，作为抵押财产担保原告的债务。另，与被告签订租房协议的原告吉林弘大公司主管人员訾海波到庭接受询问，訾海波对第三人提供的视听资料证据的完整性有异议，对证明内容无异议。以上全部案件事实有当事人陈述、租房协议、吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民初字第33号民事调解书、租赁合同书、视听资料在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据原告庭审中的陈述意见，原告对《租房协议》的中“再价转租”的条款的理解为加价转租，并不得出租房屋的任何部分，原告将年租金8万元按被告承租的面积，平均计算每年每平方米的租金，以此作为依据，计算被告与第三人之间是否属于合同中约定的“再价转租”，被告的答辩意见是被告承租的租赁房屋是整体的，不应按照原告的计算方式计算被告是否属于再价，且如果按照原告的计算方式，根据被告的经营现状，很多摊位处于未营业的闲置状态，不能简单的以原告的计算方式计算是否属于再价，且所谓的转租实际是承包经营，是被告的经营模式，且第三人经营被告承租范围内的超市是原告主管人员訾海波联系牵线，原告对第三人经营超市的情况知情。根据原告的陈述及被告答辩意见，原、被告实际是对“再价转租”及被告与第三人之间的法律关系理解有分歧。原告弘大公司主管人员訾海波与被告琴海商贸公司的法定代表人于芹及第三人王晓晶的丈夫黄吉林均熟识，基于各方的熟识关系，由原告弘大公司的主管人员訾海波促成第三人王晓晶经营被告租赁范围内的超市，根据原、被告长期即已存在的租赁合同关系及弘大公司在以往被告租赁商铺合同上盖章的行为，本院认为，原告吉林弘大公司对被告琴海商贸公司的经营模式是知情的，在上述情况下，双方再次签订房屋租赁协议时，约定不得“再价转租”而未直接约定“不得转租”（文义解释），实际是原告对被告经营模式的认可，原告将《租房协议》中涉及超市的部分单独进行诉讼，认为关于第三人王晓晶经营超市的事实，被告的行为属于再价转租，根据合同载明的内容“……，位于通化市二道江区华强新区1-2号楼一层门市农贸市场和超市共1445平米，洗浴980平米，……年租金8万元……”，原告没有基于原、被告签订的完整租赁合同，以面积为依据计算再价标准而认为被告存在“再价转租”的违约行为，并提出解除原、被告的租赁合同及要求被告腾迁的诉讼请求，原告的事实及法律依据不足，故本院无法支持原告的诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吉林弘大实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吉林弘大实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 王佳佳人民陪审员 马俊程人民陪审员 彭 羽二〇一五年五月二十九日书 记 员 吴春伟 更多数据：搜索“”来源：