（2014）南民初字第1867号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-15
案件名称
单文薪与无锡合众太平洋资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单文薪,无锡合众太平洋资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百二十条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1867号原告单文薪（反诉被告）。委托代理人唐凯（受单文薪的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。被告无锡合众太平洋资产管理有限公司（反诉原告），住所地无锡市人民西路49、51号一至四层。法定代表人高赟，该公司董事长。委托代理人刘伟中（受该公司的特别授权委托），江苏诚卓律师事务所律师。委托代理人唐海杰（受该公司的特别授权委托），江苏诚卓律师事务所实习律师。原告（反诉被告）单文薪与被告（反诉原告）无锡合众太平洋资产经营管理有限公司（以下简称合众资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单文薪的委托代理人唐凯，被告合众资产公司的委托代理人刘伟中、唐海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单文薪（反诉被告）诉称：单文薪与合众资产公司于2013年10月16日签订商铺租赁合同，约定合众资产公司将位于无锡市人民西路49号合众太平洋数码广场四层C068号的经营场地出租于单文薪从事餐饮经营。合同签署后，单文薪按约支付合众资产公司租金，但合众资产公司实际交付的出租场地面积仅有19平方米，与合同中约定的32平方米严重不符。另单文薪了解到合众资产公司出租给单文薪的经营场地没有取得消防部门的验收合格，是不能对外出租的。同时，单文薪为了经营餐饮，对租赁场地进行了装修并购买了大量的餐饮原材料，花费了很大的费用，单文薪在装修完成准备营业时，却被告知因租赁��地占用消防通道不能营业。综上，合众资产公司的行为违反了合同约定及相关法律的规定，使单文薪租赁场地用于经营餐饮的合同目的无法实现，并给单文薪造成了很大的经济损失。现请求判令：1、解除单文薪与合众资产公司签订的商铺租赁合同；2、合众资产公司赔偿单文薪损失90888元；具体构成如下：单文薪支付给合众资产公司的保证金3000元及第一季度租金8750元，共计11750元；单文薪与广州好食佬食品公司签订合作协议后的加盟费35800元、调料费6314元；单文薪为装修租赁商铺产生的装修费18825元；单文薪为经营所购买设备支付的款项合计15797元；单文薪购买经营设备时产生的托运费1202元；3、本案诉讼费由合众资产公司承担。被告（反诉原告）合众资产公司辩称：1、单文薪租赁场地的面积应以经产监部门核实的建筑面积为准，其签字确认的房屋认租意向书亦表���单文薪是认可上述面积标准的；单文薪多次实地考察租赁场地的实际情况，后自愿签订租赁合同；若将消防通道纳入承租范围，面积将超过40平方，故单文薪所述的租赁场地面积问题并不存在。2、租赁合同签订之前，合众资产公司多次告知单文薪消防通道不在承租范围之内，只能开放式经营，单文薪承租该商铺的前几个月也是开放式经营的。单文薪私自在租赁场地安装玻璃隔断，阻断了消防通道，违反了消防规定，合众资产公司多次要求拆除，但单文薪也不予理睬。3、合众资产公司出租的场地不存在单文薪所称的未取得消防部门验收合格的情况。合众资产公司反诉称：合众资产公司的本意是希望继续履行合同，如果法院判决解除合同，要求法院同时判令：1、单文薪按月租金2916.6元的标准支付自2014年4月16日起至实际搬迁之日止的场地占用费并支付违约金21600元；2、单文薪支付免租期租金17499.6元；3、单文薪承担本案全部诉讼费用。针对合众资产公司的反诉请求，单文薪辩称：1、双方签订的租赁合同有六个月的免租期，也就是从2013年10月16日到2014年4月15日是不需要交租金的，且单文薪已在2013年10月16日交付合众资产公司预付租金8750元。此外，合众资产公司将不能对外出租的商铺出租给单文薪，违反了法律规定，其无权要求单文薪支付场地使用费及违约金。2、合众资产公司违反法律规定将消防通道出租给单文薪用于餐饮经营，且出租场地面积仅有19平方米不符合合同约定，单文薪在自己的商铺范围内对自己的商铺进行了正常的装修，没有违反任何法律规定。3、消防通道的隔断是单文薪为了自己正常经营需要所进行的装修，如果拆除，单文薪将无法正常经营，根本不能实现经营餐饮的需要，进行隔断时合众资产公司也没有制止。综上，要求驳回合众资产公司的反诉请求。经审理查明：2013年10月16日，单文薪与合众资产公司签订合众太平洋数码广场租赁合同1份（以下简称商铺租赁合同），主要载明：1、合众资产公司将位于无锡市人民西路49号合众太平洋数码广场四层C068号，约32平方米范围的经营场地，出租给单文薪从事相关餐饮业的经营；本合同签署时，单文薪对本合同所指向的经营场地的实际状况和面积作了充分了解，并予以认可；2、租赁期自2013年10月16日起至2017年4月15日止。其中合众资产公司给予单文薪1个月的免租装修期和试运营5个月的免租期；单文薪支付合众资产公司用于经营的店面综合管理费为：每年35000元，每季8750元，综合管理费用包括租金、物业管理费；3、本协议签订时，单文薪向合众资产公司交纳租赁保证金3000元，单文薪拖欠本协议中约定费用及其它应交款项或因违约应向合众资产公司支付违约金的，合众资产公司有权从租赁保证金中扣除；4、合众资产公司负责向单文薪提供租赁区域内的消防设施、空调设施位置平面图；单文薪需要装潢时，须事先向合众资产公司提出书面申请并根据合众资产公司的要求制定详细的施工方案，经批准后方可进场施工，并限期完成，单文薪装潢不得超出规定的使用面积，不得影响整体建筑，消防安全；5、单文薪不得在其租赁区域外堆放货物，不得占用商场公共走道和其它公用面积；单文薪承租商铺内的消防责任在租赁期间由单文薪承担，合众资产公司应按消防法律、法规及规章的规定，在承租商铺内配备相关消防设施，并维护已有的消防设施；6、单文薪归还场地设施时，不得以任何理由向合众资产公司提出赔偿其已支出的各项费用，不得要求单文薪收购店铺内装修和各种设备；合同有效期���，单文薪要求提前终止合同的，则不享受合众资产公司给予的各种优惠政策和优惠免租时间。合同签订后，单文薪对租赁场地进行装修并开始餐饮经营，经营项目为“满口香煲仔饭”。2014年1月2日，合众资产公司书面告知满口香煲仔饭（4c038商铺）业主单文薪：合众资产公司接消防支队南长大队检查整改通知，贵单位私自拦设的玻璃隔断，违反了消防的有关规定，请在周日前拆除。商铺内部堵塞消防通道的物品也请一并清理干净。如不及时整改，我单位将强行拆除。后单文薪停止经营并诉至本院。关于本案成诉经过，单文薪向本院陈述：单文薪于2013年10月16日进入租赁场地，一开始营业时南长消防大队检查时口头通知说因为有消防通道，整个一块租赁场地都不能经营，几天后，合众资产公司通知说接到南长消防大队通知，不让经营了，单文薪就于2014年1月2日停止经营。对此，合众资产公司陈述：单文薪于2013年10月16日进场，进行装修并没有得到合众资产公司的同意。2014年1月单文薪停止经营，但具体哪天不清楚。南长消防大队口头要求整改，但只是说在本案租赁场地上不能用玻璃隔断进行封闭式经营，如把玻璃隔断拆除、不占用消防通道还是可以经营的。审理中，单文薪、合众资产公司一致明确：本案租赁场地(不包含消防通道部分)实际使用面积为19平方米。本案所涉租赁合同已经解除，租赁场地已经在合众资产公司的控制下。审理中，本院至无锡市房管局产权监理处调取了落款日期为2012年8月31日无锡市公安消防支队建设工程消防设计备案抽查合格意见书1份，载明：无锡合众太平洋数码电脑有限公司申报的华宫大厦1-4层（工程位于南长区人民西路49-51号，梦之岛西侧，建筑面积5551平方米）商场内部装修消防设计图纸已��悉，消防部门同意该工程消防设计。审理中，合众资产公司向本院提供了无锡市公安消防支队南长区大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书1份，载明：消防部门对无锡合众太平洋数码电脑有限公司内装修工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定该工程建设工程竣工验收消防备案复查合格。上述事实，有商铺租赁合同、通知、无锡市公安消防支队南长区大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、无锡市公安消防支队建设工程消防设计备案抽查合格意见书等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为：单文薪与合众资产公司签订的商铺租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。审理中双方一致明确本案所涉商铺租赁合同已经解除，本院依法予以确认。本案中消防通道客观上位于租赁场地中，合众资产公司作为商铺的出租方，虽认为消防通道并未纳入出租范围，但现并无证据证明其已向单文薪明确上述情况，商铺租赁合同中明确“合众资产公司负责向单文薪提供租赁区域内的消防设施、空调设施位置平面图”，合众资产公司并未提供相关消防设施位置平面图或以图示向单文薪明确不能占用的区域，合众资产公司并未尽到合理的适租及提示义务，可认定其出租的场地面积与合同约定存在不足的情形，应承担相应的责任。从本案现有证据看，并无证据证明单文薪承租期间租赁场地存在消防问题，从而导致单文薪无法经营餐饮。此外，单文薪所称租赁合同目的无法实现也并无事实依据，本院不予支持。综上，考虑到单文薪、合众资产公司在合同履行中均存在违约情形及合同的实际履行情况，单文薪要求合众资产公司赔偿各项损失的诉请、合众资��公司要求单文薪支付场地使用费及违约金的请求，本院均不予支持，相关损失应由双方各自承担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除单文薪与合众资产公司于2013年10月16日签订的商铺租赁合同。二、驳回单文薪的其他诉讼请求。三、驳回合众资产公司的全部反诉请求。本案本诉诉讼费2070元（已由单文薪预交），由单文薪负担；反诉诉讼费200元（已由合众资产公司预交），由合众资产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。审 判 长 鲍钰鸣代理审判员 邱园科人民陪审员 张仁龙二〇一五年五月二十九日书 记 员 曹敏珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 来源：