（2015）鼓民初字第0437号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-23
案件名称
���州华美物业管理有限公司与罗民凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,罗民某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第0437号原告徐州某某物业管理有限公司，住所地徐州市华美生态园鼓北嘉园A3楼二层。法定代表人沈洪某，该公司总经理。委托代理人霍某，江苏京楚律师事务所律师。被告罗民某，煤矿工人。原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告罗民某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员王成某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人霍某，被告罗民某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原告与金桂园小区的开发商徐州华美房地产有限公司签订了金桂园小区的《前期物业服务合同》。被告购买该小区的房屋（xx-x-601室）。原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业服务费。自2013年1月1日至2014年12月31日拖欠物业费1805元，经原告多次催告，被告仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令被告支付物业管理费1805元（包含公共能耗费211元）；诉讼费用由被告承担。被告罗民某辩称，我住六楼顶楼，房屋漏水，墙皮脱落，我去物业跑了很多趟，物业也修了，但是修不好，去修的人说没法修。2013年我交了3个月暖气费，但是只送了2个半月不到，15天的暖气费应该退给我们。公共能耗费物业没有公布使用情况。我的房屋面积为117.3平米。综上，请求依法判决。原告物业公司为证明其主张，向法庭提交以下证据：1、前期物业服务协议，证明原、被告双方签订服务协议约定了服务内容、收费标准，收费标准包括公共能耗和物业费以及交费方式。2、物价局批复，证明原告收费标准是经过物价部门核准备案的。3、催缴通知，证明原告以就被告欠费行为向被告进行催缴。针对上述证据，被告罗民某的��证意见为：我看不见，我不看了。被告罗民某未向法庭提供证据。针对原告提供的上述证据，本院审查后认为，原告提供的证据1、2，前期物业服务协议与物价局批复均系复印件，但经本院核实，原告提供的复印件与原件相一致，故对于上述证据本院依法予以采信，可作为定案依据。原告提供的证据3，催缴通知，被告对该份证据的真实性没有异议，本院依法予以采信。结合当事人的陈述，本院确定案件相关事实。经审理查明，原告与徐州华美房地产开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告为徐矿城的全体业主和物业使用人提供物业服务，其中合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下1、多层住宅：0.6元／月.平方米；小高层住宅：0.9元／月.平方米；其他物业：2元／月.平方米。2、小区公共耗能（水、电、热、油等）由小区业主按其所拥有物业自用部分建筑面积分摊。”，第三十五条约定“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。该合同还约定了其他事项。2011年4月25日，原告与被告签订了一份前期物业服务协议，约定“第四条二、收费标准（按建筑面积）：多层住宅物业服务费0.6元／月.平方米，公共耗能0.1元／月.平方米（预收）”。该协议中还约定了其也事项。另查明，被告罗民某系本市鼓楼区金桂园小区26#-2-601室的业主，涉案房屋建筑面积117.3平方米。2013年1月1日至2014年12月31日，被告未缴纳物业服务费。2013年7月1日至2014年12月31日，被告未缴纳公共耗能费。2015年3月24日，本院前往金桂园小区进行实地勘察，发现涉案小区存在公共绿化用地���鸡、种菜、停车、水沟盖缺失毁损、单元门损坏、公共设施破损、公共景观毁损、安全设施管理不到位等现象。本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中物业公司与徐州华美房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。关于原告物业公司请求的物业费问题。原告物业公司与徐州华美房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，应受法律保护。庭���中，原告与被告罗民某同意自2013年1月1日至2014年12月31日的物业费按0.45元／月.平方米计算，物业费为1267元。但被告辩称物业并未服务到位，被告的房屋漏水、墙皮脱落问题未能得到有效解决，并向法庭出示了手机图片予以证实。且原告未提供证据证明其完全履行了物业服务合同所约定的全部内容，结合被告的抗辩和本院实地勘察情况，本院确定原告请求的物业服务费予以扣减20%为宜，则被告应向原告支付的物业服务费为1014元。关于原告物业公司请求的公共能耗费问题。原告陈述，公共耗能费是扣除之前上房时预交部分余下来半年的费用，是从2013年7月1日开始计算，即2013年7月1日至2014年12月31日，按0.1元／月.平方米计算，公共耗能费计算为211元。但被告辩称根据物业服务合同第四条第二款，公共耗能费是预收，预收标准不清楚，公共耗能使用情况亦未公示。本院认为物业公司虽未能向业主公布公共耗能费的预收标准，但公共耗能费的收费标准不违反法律法规及相关文件的规定，被告与原告签订的协议中对此亦有明确约定，故对于原告的这一诉求本院依法予以支持。故被告还应向原告支付物业费1014元及公共耗能费211元，合计1225元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告罗民某于本判决生效后七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费1014元、公共耗能费211元，合计1225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉���法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗民某负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王成某二〇一五年五月二十九日见习书记员 刘可某 关注微信公众号“”