（2015）朝民初字第17388号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-27
案件名称
吴思慧与刘士群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴×,刘×
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百一十七条，第二百二十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第17388号原告吴×，女，1970年5月29日出生。委托代理人王×，北京市奥东律师事务所律师。被告刘×，男，1976年1月24日出生。原告吴×（以下简称原告）与被告刘×（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黎伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王×，到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2012年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定我将位于×市×区×路×山庄×号的房屋出租给被告，租期共36个月，自2012年8月1日至2015年7月31日。房屋月租金为80000元，支付方式为年付，第一次付款日为2012年7月20日，第二次付款日为2013年7月20日，第三次付款日为2014年7月20日。此后，双方签订补充协议，约定2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金仍为每月80000元，一年租金共计960000元，被告应当在2014年7月20日前缴清。此后，我多次催促被告交纳2014年度租金共计960000元，但被告一直拖延支付，至今，被告仅支付了我2个月的租金160000元，仍拖延支付至2015年3月31日共计6个月的租金，合计480000元。根据《房屋租赁合同》第七条第一款的规定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金的一个月租金作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止……”我要求提前解除合同，并要求被告立即支付拖欠我的自2014年8月1日至2015年3月31日（暂定8个月）的房屋租金，共计480000元。根据《房屋租赁合同》第七条第一款的规定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金的一个月租金作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止。……”被告至今仍拖延支付至2015年3月31日共计6个月的租金，且我为向被告索要房租多次，至被告处洽谈，损失了大量时间和精力，被告应当依据合同约定向我支付违约金。现要求确认我与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除；要求被告于2015年5月31日搬离涉案房屋，将涉案房屋腾空交付给我；要求被告立即支付拖欠的自2014年8月1日至2015年5月31日房屋租金（已交纳2个月房租，尚欠8个月房租）640000元；要求被告支付违约金80000元；若原告于2015年5月31日未搬离涉案房屋，要求被告按照每月8万元租金标准双倍支付占有使用费。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年7月22日，原、被告分别作为甲方、乙方通过×房地产经纪有限公司见证，签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将其拥有的坐落于×市×区×路×山庄×号房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积799.08平方米。房屋租赁期共36个月，自2012年8月1日至2015年7月31日止，乙方承诺该房屋仅作居住使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。该房屋每月租金80000元，租金支付方式为：应按合同期提前20天支付租金，付款方式为转账年付，第一次付款日期2012年7月20日；第二次付款日期2013年7月20日；第三次付款日期2014年7月20日；第四次付款日期2015年7月20日。本合同签订后，甲方向见证方支付80000元作为佣金。合同约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金的一个月租金为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还负责赔偿直至到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租，转借承租房屋；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期缴纳水、电、煤气（天然气）、电话、电视、物业管理等项费用，已经给甲方造成严重损害；（7）拖欠租金一个月以上。合同补充规定：甲乙双方商定，本合同租赁期限为一年死约，两年活约，一年后甲、乙双方协商调整租金，甲方要求该房屋居住人数不准超过10人，该房屋不得做商业用途。同日，原、被告双方签订《物业验收单》。合同签订后，原告如约交付房屋，被告居住使用涉案房屋至今。2014年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，合同约定，1、甲乙双方于2012年7月20日在北京签订了编号为Z009014的《房屋租赁合同》。2、《房屋租赁合同》第十三条第一款的约定：“1、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。”3、《房屋租赁合同》第十四条的约定：“甲乙双方商定，本合同租赁期限为一年死约，两年活约。一年后，甲乙双方协商调整租金，甲方要求该房屋居住人数不准超过10人。”现甲乙双方根据《房屋租赁合同》的约定达成如下补充协议：1、甲乙双方同意，2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金仍为每月8万元，一年租金共计96万元。乙方应当在2014年7月20日前，向甲方支付一年的租金，共计96万元。2、《房屋租赁合同》的其他条款不变，如与本补充协议不一致，以本补充协议为准。原告对被告交付2014年7月31日前租金无异议，亦称双方租金均按每月8万元履行，未调整过租金。原告称经多次催促，被告先后于2015年1月、2月各付租金8万元。以上事实，有房屋租赁合同、物业验收单、房屋租赁合同补充协议（二）等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：原、被告双方2012年7月22日签订《房屋租赁合同》，后于2014年8月1日签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，上述协议均系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，原告有义务向被告提供适格房屋，被告有义务如期交付房屋租金。原告自认被告已付2014年7月31日前房屋租金本院对此不持异议。被告经原告催告，分别于2015年1月、2015年2月交付租金共计16万元，本院根据双方签订的合同，顺延认定被告交付租金至2014年9月30日。现原告主张2014年10月1日至2015年5月31日租金，本院予以支持。根据上述合同约定，被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同。现被告拖欠租金已超过一个月，原告主张合同解除权，本院予以支持。关于违约金，亦系双方自愿约定，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告吴×与被告刘×于二〇一二年七月二十日签订的《房屋租赁合同》、二〇一四年八月一日签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》于二〇一五年五月三十一日解除；二、被告刘×于本判决生效之日起七日内给付原告吴×二〇一四年十月一日至二〇一五年五月三十一日房屋租金六十四万元；三、被告刘×于本判决书生效后七日内将位于×市×区×路×山庄×号房屋腾空，交付原告吴×，并按照每月八万元标准支付自二〇一五年六月一日至实际腾退房屋日的占有使用费；四、被告刘×于本判决生效之日起七日内给付原告吴×违约金八万元；五、驳回原告吴×的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千四百元，由被告刘×负担（已由原告吴×预交，于本判决生效后七日内给付原告吴×）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 黎伟伟二〇一五年五月二十九日书 记 员 刘茵茵 微信公众号“”