（2015）川凉中民初字第48号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-03
案件名称
陈哲与毛撒打房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈哲,毛撒打
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）川凉中民初字第48号原告陈哲，男，生于1974年7月12日，汉族，居民。委托代理人杨鸥，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告毛撒打，男，生于1978年9月8日，纳西族，村民。委托代理人杨里格若，男，生于1989年6月22日，纳西族，村民，代理权限为一般代理。原告陈哲与被告毛撒打房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年12月25日受理后，依法组成由审判员马俊担任审判长，审判员郑坚、代理审判员邱学南参加的合议庭，于2015年1月26日进行公开开庭审理，书记员吴轩飏担任法庭记录。原告陈哲的特别授权代理人杨鸥，被告毛撒打及其委托代理人杨里格若到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈哲起诉称，2011年3月8日，原告与被告及其父亲毛松龙（已故）签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其位于盐源县泸沽湖镇木垮村六组30号的房屋及院落租赁给原告使用。第三条：租赁期限为20年，自2011年4月1日至2031年4月1日；第四条：1、合同期内的租金总额为90万元；2、支付方式为一年一付，第一个五年年租金为三万，第二个五年年租金为四万，以此类推；第六条：3、承租人具有转租权；第七条：违约责任2、出租人违约要承担本合同第四条第1项金额作为承租人的赔偿金，并承担承租人的房屋改造费和装修费。合同签订后当日，双方到盐源县公证处办理了公证。随后，原告在丽江、泸沽湖等地采购大量的建造材料，自行找工人组织施工修建了两栋两层楼的房屋及两栋一层楼的房屋。2013年9月18日，被告以涨房租为由，在原告租赁的院落内聚众闹事，迫使原告答应在原房租的基础上多付给被告每年1万元。2014年7月8日，被告向原告出具书面《通知》再次要求涨房租。2014年7月18日被告组织大批人员到原告租赁的房屋内先是抢手机并要殴打原告，被其他村民阻拦后，砸烂房屋设施，原告家人报警。由于被告的行为严重威胁到原告的生命安全，原告被迫到处躲避。被告的行为已经构成根本违约，特向法院起诉。诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告按约承担违约责任，支付违约金90万元及房屋建造成本70万元，两笔金额共计1，600，000.00元；3、本案的诉讼费由被告负担。原告陈哲为证明自己的诉讼主张，提交并经庭审质证的证据如下：第一组证据：公证书、《房屋租赁合同》，证明原告及黄泽雄、郭冰与被告之间的房屋租赁合同关系。合同约定的租金和租赁期限都是确定的，原告有权对房屋进行改造、装修或装饰；以及被告违约要承担90万元的违约金并赔偿原告房屋改造费和装饰费。双方并就该合同办理了公证。第二组证据：《房屋租赁关系退出协议》，证明原告及黄泽雄、郭冰三方达成一致意见，黄泽雄、郭冰退出2011年3月8日与被告签订的《房屋租赁合同》，不在享有和承担该合同对应的权利义务，由原告一人作为该租赁合同的承租人，享有和承担该合同对应的权利义务。第三组证据：收据三份、收条一份，证明原告按照约定向被告缴纳房屋租赁费用的事实。第四组证据：1、通知；2、接（报）警登记表；3、询问笔录；4、光盘；5、照片。证明1、2014年7月8日，被告及多名达祖社的社员共同商定向承租人出具涨房租通知，要求在现有租金基础上涨最低每年6万元的事实；2、2014年10月17日，盐源县公安局泸沽湖派出所接到被告在案涉的客栈闹事的报警信息。经派出所民警核实，纠纷的原因系房屋出租费用引起，处理意见是双方根据租赁协议办理；3、被告曾两次邀约多人要求原告涨房租，甚至还推翻客栈的围墙强行进入客栈闹事，原告向派出所报警；4、光盘的录像资料，证明被告邀约的人威胁原告不准锁客栈的客房门，称被告的父亲去世，亲戚来了要强行住客房，并强行要求原告转租时须经被告同意；5、照片用以证明因被告的威胁致使原告不敢继续经营，自2014年10月20日至今客栈一直处于关门状态。该组证据证明被告的行为已构成根本违约。第五组证据：建造成本费用单据。证明依照合同第七条第2项之约定，被告违约要承担90万元的违约金并赔偿原告的该房屋改造费和装修费用。以上证据交由被告毛撒打质证，其质证意见为：1、对第一、三组证据的真实性无异议；2、对第二组证据，被告到现在都不知道黄泽雄、郭冰已退出，对方未告知过我方，签合同时是他们三人签的。3、对第四组证据，派出所出过警是事实，是因涨房租产生的纠纷，闹事时双方都可能说出伤人的话，原告说毛松龙过世时，被告的亲戚要求强行入住客栈。被告只是和原告协商过，但实际并未入住。询问笔录中陈哲所述不认可；对碟片（光盘）不认可，这是原告私自录的，不能达到证明目的；照片也不能达到原告的证明目的。4、对第五组证据，第29页中的汽油费152.5元有异议；第57页的销货清单金额22，710.00元，没有销售来源，也无时间，都是手写的，证明不了什么；第63页收据104元有异议，对其他票据没有异议。被告毛撒打答辩称，1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，答辩人已按照合同约定交付房屋，并不存在任何违约行为。2、答辩人与被答辩人协商提高房租一事并未违反《房屋租赁合同》相关约定，更谈不上根本违约一说。自2012年以来因政府打造泸沽湖旅游经济环境，泸沽湖的房屋租赁价格随市场需求上涨，答辩人周边房屋租赁价格已达到数十万元以上，若继续按原约定租金履行对答辩人显失公平，因此答辩人与被答辩人协商变更合同租金条款实属无奈。根据《房屋租赁合同》第九条约定，对合同未尽事宜，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。3、被答辩人所述答辩人严重威胁其生命安全和财产安全与事实严重不符。相反是原告严重侵害答辩人的合法权益，在未经答辩人同意的情况下擅自往答辩人祖母房附近排放污水，破坏答辩人的居住环境，并对答辩人及家人造成严重的心理创伤，答辩人才是受害人。事后，双方经多次协商，一致同意在原房租基础上每年上涨1万元房租。而在答辩人于2014年7月8日向原告送达《通知》时，原告却出尔反尔，拒绝接受涨房租。双方为此发生言语冲突，并未有殴打等威胁原告生命财产安全的事实。4、被答辩人要求答辩人承担违约责任，无合同约定，其主张依法不能成立。反而是被答辩人违反合同约定使用租赁范围以外的场地，原告原承租的占地面积仅为420㎡，但目前其占地使用面积为600多㎡，超出180多㎡。5、被答辩人提出解除双方签订的《房屋租赁协议》，既无约定解除事由，也无法定解除事由。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益，请求法院判令被答辩人退回其非法占有的180多㎡场地，并就之前非法占有土地给付合理的占用费。被告毛撒打无证据提交。经过原、被告双方的举证、质证，本院认证意见如下：对原告陈哲提供的第一、二、三组证据具有真实性、合法性、关联性，应予以采信。第四组证据中的1、2，因被告未提出异议，证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对第四组证据的3、4、5因不能单独印证案件事实，本院不予采信。对第五组证据中的单据均是收据或销售清单等，无正式发票，收款人未出庭作证，无法核实票据的真实性，本院不予采信。经审理查明，2011年3月8日，被告毛撒打及其父亲毛松龙作为出租人与原告陈哲、黄泽雄、郭冰签订《房屋租赁合同》。合同约定：第二条：出租人同意将坐落在四川省盐源县泸沽湖镇木垮村六组30号之住宅，占地面积共420平方米，其中6列12间二层楼房一幢，出租给承租人使用。其中未列入集体土地使用证面积，如有法律纠纷、权属纠纷和其他经济纠纷所引起的一切责任，由出租人承担所有经济损失。第三条：租赁期限为20年，自2011年4月1日至2031年4月1日；第四条租金和租金的支付方法：1、该租赁房屋的租金为90万元；2、支付方式为：第一个五年年租金为3万，第二个五年年租金为4万，第三个五年年租金5万，第四个五年年租金6万，房租一年一付，每年4月1日支付当年租金。承租人在合同签订之日支付当年房租3万。第五条出租人允许承租人对租赁房屋进行房屋结构改造、装修或改善增设他物；合同期满，房间的基础设施留给出租人，由承租人对租赁房屋的装饰物进行处理。第六条：……3、承租人具有转租权，承租人可以把房屋转租给他人使用；第七条：违约责任……2、出租人违约要承担本合同第四条第1项金额作为承租人的赔偿金，并赔偿承租人的房屋改造费和装修费。合同双方当事人均在合同中签名捺印。合同签订后当日，双方到盐源县公证处办理了公证。2011年9月18日至21日，黄泽雄、陈哲、郭冰签订《房屋租赁关系退出协议》，约定经三方协商，黄泽雄、郭冰自愿退出2011年3月8日和陈哲与出租方毛松龙共同签署的《房屋租赁合同》，解除该合同对黄泽雄、郭冰规定的所有权利和义务，不享有原合同规定的权益，也不承担原合同引起的一切经济纠纷和法律责任。陈哲为该房屋的租赁方，出租方不变。随后，原告陈哲在租赁的土地上对原有的砖木结构仅框架建好的一栋两层楼的房屋进行了修缮和装修，并重新修建了一栋两层楼和房屋及两栋一层楼的房屋并进行了装修。房屋建好后，陈哲即开始经营客栈。原告陈哲在向被告毛撒打交纳了三年的房屋租金9万元（最后一次3万元租金是在2014年3月25日交纳的2014年4月1日至2015年4月1日的）后，因近年来泸沽湖周围的房屋租金上涨，有许多出租方纷纷要求涨房租。2014年7月8日，被告向原告出具书面《通知》，通知内容为：经达祖社出租房东村民集体讨论协商决定，因如下原因向各位客栈老板提出要求，请酌情考虑：因物价上涨、政策原因房东不能再建房屋，人多地少，房东无其他收入来源，家庭经济困难，沿湖一带有出租房东与客栈老板协商已涨房租等原因，为互利共赢，请客栈老板酌情考虑，以实际出租房屋面积，在现有租金基础上涨最低每年6万元的租金，若协商不成，所有达祖社出租房东协商调解。原、被告双方因协商房租不成发生争议，2014年10月17日，盐源县公安局泸沽湖派出所曾接到原告陈哲报警称房东毛撒打等人在其客栈闹事，派出所出警后的处警情况是，经查，房东和出租老板因房屋出租费用而引起。处警意见：双方依据出租房屋的协议书处理。原告陈哲为此诉讼至本院要求解除合同，由被告承担违约金90万元及房屋建造成本70万元。另查明，被告毛撒打的父亲毛松龙于2014年12月31日（农历十一月初十）去世。毛松龙与其妻子毛次尔，生前育有两女一子，大女儿先于毛松龙去世，小女儿毛马甲已出嫁，儿子毛撒打目前与母亲、妻子和两个子女共5人共同生活在出租房旁的老房子内。案涉房屋在出租时，家庭成员之间就已将案涉房屋分割给毛撒打。按当地民族习惯也是房屋归儿子，并由儿子对老人养老送终。还查明，原告陈哲在泸沽湖另租有房屋在经营客栈。被告毛撒打对原告陈哲的诉讼主体资格并无异议。本院认为，2011年3月8日，被告毛撒打及其父亲毛松龙作为出租人与原告陈哲、黄泽雄、郭冰签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，属合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定，并按照诚实信用原则履行自己的合同义务。出租方在毛松龙去世后由毛撒打承继了该合同的权利义务，承租方在黄泽雄、郭冰退出后，由陈哲承继了合同中的权利义务。双方对此均无争议。实际合同的履行人也是本案的当事人陈哲和毛撒打。双方当事人的争议焦点为被告毛撒打的行为是否构成根本违约，合同是否应解除。双方发生纠纷的起因是被告毛撒打单方要求涨房租，原告称被告采取了威胁，侵害其人身安全的手段强行要求涨房租，使其无法正常经营，从而构成根本违约，要求解除合同，承担违约责任。而从原告陈哲提供的证据包括通知、出警记录来看，通知中的措辞并无胁迫的成分，而是商量。出警记录只是陈哲报警说房东等人在其客栈闹事，并不能证明被告存在阻挠原告生产经营等严重的侵权行为。双方在协商时有言语不和的情况存在，从而引发了双方的矛盾。而实际上房租也并未上涨，并未导致原告方的合同目的不能实现。双方的房屋租赁合同并未达到《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四定规定的约定和法定的解除条件，故原告所称被告的行为构成根本违约的事实和理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。对于被告毛撒打在答辩意见中要求原告退还其被占土地并支付合理费用的请求，因被告未提起反诉，也未举出相应证据予以证明，按照民事诉讼不告不理的原则，被告提出的请求不属于本案审理的范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条，第九十三条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈哲的诉讼请求。本案案件受理费19，200.00元，由原告陈哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 马 俊审 判 员 郑 坚代理审判员 邱学南二〇一五年五月二十九日书 记 员 吴轩飏附：本判决适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来源：百度搜索“”