（2015）临民初字第87号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-18
案件名称
抚州和盛资产管理有限公司诉刘方义租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
抚州市临川区人民法院
所属地区
抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第87号原告抚州和盛资产管理有限公司，住所地：抚州市临川区上顿渡临川大道中段新时代建材家居市场。法定代表人唐晓涛，总经理。委托代理人邓文，女，1990年12月11日出生，汉族，抚州市人，住抚州市南城县洪门镇。代理权限：一般代理。委托代理人黄雪峰，男，1975年2月6日出生，汉族，南昌市人，住南昌市新建县，系抚州和盛资产管理有限公司法务专员，身份证号360121975********，代理权限：一般代理。被告刘方义，男，1977年4月9日出生，汉族，临川区人，住临川区上顿渡。委托代理人易会来，江西国商律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告抚州和盛资产管理有限公司诉被告刘方义租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告抚州和盛资产管理有限公司的委托代理人邓文、黄雪峰，被告刘方义及其委托代理人易会来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州和盛资产管理有限公司诉称，2014年1月18日原、被告签订一份《抚州新时代家居建材市场租赁合同》，合同约定原告将位于抚州新时代家居建材11#3号商铺出租给被告，因原告要对该市场重新投入改造，故租赁期限为三个月，自2013年12月15日至2014年3月14日止，租金为每月500元，管理费为每月100元，租金及管理费支付时间为每月5日。合同还约定逾期支付租金的，应向原告支付滞纳金（滞纳金=拖欠款×拖欠天数×3‰），租期届满后，原告多次要求被告搬离商铺，但被告仍继续占用商铺至今，且从2014年4月起拖欠原告商铺租金及管理费，现被告的行为导致原告改造工程无法进行，故原告诉至法院，要求终止原、被告关于11#3号商铺的租赁关系，责令被告空出所占用的位于抚州新时代家居建材市场11#3号商铺，并要求被告给付占用商铺的占用费4000元、物业管理费800元及滞纳金1976.4元。被告刘方义辩称，原告无本案诉争商铺的房屋所有权证书，不具备本案原告的诉讼主体资格，原告也不具备物业管理公司的资质，无权向被告收取该租赁商铺的物业管理费，被告多次要求支付该租赁商铺的租金但被拒绝，故不存在支付滞纳金的问题。双方于2013年12月份签订三个月的商铺租赁合同是非法无效的，在签约之前，原告采取对承租商铺实施停电、停水、用电焊封门面、堵路等非法行为，逼迫被告与原告签订仅有三个月的临时租赁合同，而三个月的租期显然不能满足实际需要，签约后，被告为了达到其非法目的，多次派人干扰破坏原告的正常经营，原告的种种行为已严重侵害了被告的合法权益，故要求原告赔偿被告拆迁安置补偿费、搬家费、过渡费等各项费用共计15万元，并依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，抚州市新时代建材家居市场有限公司于2010年7月20日被本院依法裁定宣告破产清算，该公司一、二期市场所有资产已依法整体转让给南昌卓盛实业有限公司，并过户到南昌卓盛实业有限公司全资子公司即本案原告抚州和盛资产管理有限公司名下。2013年12月15日，新时代市场整体资产移交给了原告。2014年1月18日原告抚州和盛资产管理有限公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）刘方义签订了《抚州新时代家居建材市场租赁合同》，合同约定原告将位于11#3号商铺出租给被告，租期为自2013年12月15日起三个月，租金为每月500元，铺位管理费为每月100元，租金及管理费支付方式为每月5日，逾期支付的，应支付滞纳金（滞纳金=拖欠款×拖欠天数×3‰），并由被告向原告支付相当于一个月租金的租赁保证金，并约定因本市场即将面临全面改造，甲方将会提前壹个月的时间通知乙方改造事宜，届时乙方结清租赁的一切相关费用，且没有违反本同约定的行为，该租赁保证金无息退还乙方，如违反约定，甲方有权没收租赁保证金。上述租赁合同还明确告知被告以下事实：甲方（抚州和盛资产管理有限公司）全额收购抚州新时代家居建材市场，并于2013年12月15日在该市场依法办理了资产交接手续，从2013年12月15日后，抚州新时代家居建材市场的所有权益归属于抚州和盛资产管理有限公司名下，所有已在该市场租赁的商户与该市场2013年12月15日前签订的租赁合约今始无效，自2013年12月15日起始，所有需租赁的商户必须与甲方签订新的租赁合约，考虑甲方要对该市场重新投入改造，现所签合约期限为三个月。合同签订后，被告向原告支付了四个月（自2013年12月16日至2014年4月15日）的租金、四个月的物业管理费及一个月的租赁保证金。此后，原告要求被告搬离承租商铺，被告拒绝搬离且未再实际经营，也未再向原告交付租金及管理费等费用，2014年7月21日，原告向被告张贴了催告函，催告函中明确通知被告，原告决定对抚州新时代家居建材市场进行升级改造，要求被告在接到函后15日内搬离商铺并一次性结清相关费用（包含租金、押金及管理费、水费、电费等费用），并承诺如被告在上述期限内搬离，则仅需付清2014年5月14日之前的租金及管理费即可。此后，被告仍未搬离承租商铺，原告遂诉至本院。庭审中，被告否认与原告签订的《抚州新时代家居建材市场租赁合同》中“刘方义”的签名系其本人签名，但认可承租涉案商铺的事实，并履行了交付租期内租金及管理费的义务。以上事实有抚州市临川区人民法院（2009）临民破字第2-10号民事裁定书、原告与被告签订的《抚州新时代家居建材市场租赁合同》、原告向被告收取租赁费、管理费及保证金的收款收据、原告于2014年7月21日张贴的催告函、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，抚州市新时代建材家居市场有限公司被本院依法裁定宣告破产清算后，该公司一、二期市场所有资产已依法整体转让给南昌卓盛实业有限公司，并过户到南昌卓盛实业有限公司全资子公司即本案原告抚州和盛资产管理有限公司名下。自2013年12月15日起，新时代市场整体资产移交给了原告，故抚州和盛资产管理有限公司依法具备本案原告的诉讼主体资格。2014年1月18日原、被告双方签订的《抚州新时代家居建材市场租赁合同》，被告虽否认“刘方义”系其本人签名，但被告认可承租涉案商铺及履行交付租金及管理费的事实表明其事后追认了该份合同的效力。故原、被告双方签订的上述租赁合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护。租期三个月届满后，被告又向原告交付了一个月的租金及管理费，原、被告双方自此形成不定期租赁关系，原告作为出租方有权随时解除租赁关系，原告已于2014年7月21日告知被告搬离承租商铺，故原告要求终止与被告的租赁关系，并由被告空出承租商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在原租赁合同期限届满后，原、被告双方租赁关系自2014年3月15日起转为不定期租赁关系，依据《合同法》相关规定，原告虽可以随时解除租赁关系，但原告应当在合理期限之前通知承租人。至2014年7月21日原告通知被告解除租赁合同关系，在此之前，原告无证据证明曾通知被告要求解除租赁合同，原告于2014年7月21日通知被告解除租赁合同关系，应给予被告合理的搬迁时间，此后，原告因市场需升级改造拆迁，被告占用该商铺亦未实际经营，故对于原告要求被告支付占用商铺的占用费、物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿其拆迁安置补偿费、搬家费、过渡费等各项费用共计15万元的辩解，因被告未提供相关证据且未提起反诉，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、终止原告抚州和盛资产管理有限公司与被告刘方义关于抚州新时代家居建材市场11#3号商铺的租赁关系；二、被告刘方义在本判决生效后三日内空出位于抚州新时代家居建材市场11#3号商铺；三、驳回原告抚州和盛资产管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费428元由原告抚州和盛资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判长 帅美琴审判员 李 宁审判员 胡军红二〇一五年五月二十九日书记员 毛 青 百度搜索“”