（2014）南市���一终字第1010号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-07
案件名称
南宁市新云铁塑衣架厂与周昌远租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周昌远,南宁市新云铁塑衣架厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十八条第一款，第一百五十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南市民一终字第1010号上诉人（原审被告）：周昌远。委托代理人：张蔼，广西金卡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁市新云铁塑衣架厂。代表人：杨青云，该厂厂长。委托代理人：梁梦姬，广西恒聚律师事务所律师。委托代理人：杨家裕，广西恒聚律师事务所律师。上诉人周昌远因与被上诉人南宁市新云铁塑衣架厂（以下简称新云衣架厂）租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2014）良民一初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月5日公开开庭进行审理。上诉人周昌��的委托代理人张蔼，被上诉人南宁市新云衣架厂的委托代理人梁梦姬、杨家裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：周昌远系南宁市兴政米粉加工厂的个体工商户，原经营南宁市友政米粉加工厂（个体工商号字号，以下简称友政米粉厂）。新云衣架厂是杨青云投资开办的个人独资企业。2004年9月24日，新云衣架厂作为甲方，与作为乙方的友政米粉厂签订一份《租赁合同书》，约定由乙方承租甲方的×号积压厂房，厂房为砖木结构，建筑面积为2100平方米，租赁期限25年，甲方从2004年12月1日起将上述房屋交付乙方使用，至2029年11月31日止收回。合同第三条第1款约定，合同履行期间前五年租金不变，租金为每年人民币4.8万元，头两年可以每半年交一次租金2.4万元，从第三年起改为每一年交付一次租金，第六年至第十年每年租金为5万元，第十一年至第十五年每年租金5.5万元，第十六年至第二十年每年租金为6万元，第二十一年至第二十五年每年租金为6.5万元。合同第三条第5款约定，乙方交付合同生效后的第一年租金时，应多交1000元作为押金，合同期满或经双方协商解除后10日内，甲方如数将押金退回给乙方。合同第八条约定，甲、乙双方商定，乙方承租甲方厂房的屋面、门窗等维修工作，按甲方要求，乙方出资负责维修。考虑到乙方的实际困难，甲方同意免除乙方2个月的租金，作为对乙方的补偿。该合同落款处有杨青云和周昌远的签名及捺印，苗立新、韦凤敏分别在甲方委托人代表处和乙方委托人代表处签名及捺印。合同签订后，新云衣架厂将×号积压厂房交付给周昌远使用。2005年11月20日，新云衣架厂作为甲方，与作为乙方的兴政米粉厂就原租赁合同有关事宜签订一份《租赁合同补充协议书》，协议书载明双方经友好协商，一致认为原合同部分条款有失公平原则，特作部分更改补充。协议书第二条第3款约定，租金按原合同基数每年增加8000元。补充协议还对有关事宜进行了约定。补充协议书落款处甲方代表栏有杨青云和苗立新的签名，乙方代表栏有周昌远和韦凤敏的签名。2006年12月18日，杨青云向周昌远出具1张收条，确认收到周昌远交付2005-2006年11月租金11.2万元。2009年11月13日，杨青云向周昌远出具1张收条，确认收到周昌远交付的2007-2008年租金11.2万元、2009-2010年租金11.6万元，共计22.8万元。周昌远还依约向新云衣架厂交纳押金1000元。2013年3月4日，新云衣架厂向一审法院提起诉讼，请求解除新云衣架厂、周昌远签订的《租赁合同书》和《租赁合同补充协议书》，周昌远向新云衣架厂支付2011年-2012年的租金11.6万元及相应的滞纳金，以及2013年1月1日暂计至3月1日的租金14500元。该案诉讼过程中，周昌远以新云衣架厂拒收2011年-2012年的租金11.6万元为由，于2013年5月27日向一审法院执行款账户转账2011年-2012年的租金11.6万元，作为其履行该期间租金的支付义务。新云衣架厂于2014年1月10日以欲与周昌远协商解决纠纷为由向一审法院申请撤回起诉，一审法院于当日作出民事裁定，准许新云衣架厂撤回起诉。2014年1月13日，新云衣架厂再次向一审法院提起诉讼，提出确认双方签订的合同无效等诉讼请求。周昌远在本案中主张12号积压厂房于2004年12月交付周昌远使用，而根据双方的约定，新云衣架厂免收周昌远两个月的租金，故新云衣架厂多收了周昌远两个月的租金；新云衣架厂主张自2004年9月份签订合同起即将×号积压厂房交付周昌远使用，租金则自2004年12月份开始收取，故实际上已经免除了10、11月份的租金，不存在新云衣架厂多收取周昌远2��月租金的情况。×号积压厂房办理了土地使用证，用地规模为2283.6平方米，整个厂房围墙围起，只有一门进出，门口挂牌“南宁市兴政米粉加工厂”。×号积压厂房未取得建设规划许可证。本案审理过程中，新云衣架厂要求周昌远于本判决生效之日起2个月内搬离×号积压厂房，周昌远称因周昌远现未能找到新的场地，且米粉生产设备的拆除及安装均需要专业的人员进行，周昌远应于新云衣架厂赔偿其300万元后2年内搬离涉案租赁场地。一审法院于2014年4月17日到租赁场地查看现场，场地内有锅炉房，有大型生产线。一审法院认为：关于本案诉讼主体是否适格、本案是否遗漏当事人的问题。个人独资企业是指依照法律在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法��第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案新云衣架厂虽为个人独资企业，性质为非法人组织，但其经过依法登记并领取营业执照，故新云衣架厂具备民事诉讼主体资格，是本案的适格原告。《租赁合同书》和《租赁合同补充协议书》的合同相对方为本案的新云衣架厂及周昌远，合同的权利由新云衣架厂、周昌远享有，合同的义务由新云衣架厂、周昌远承担，周昌远未能举证证明作为“委托人代表”的苗立新、韦凤敏享有合同权利，承担合同义务，故根据合同相对性原则，对周昌远提出的本案遗漏苗立新、韦凤敏两位当事人的意见不予采信。关于《租赁合同书》和��租赁合同补充协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉×号积压厂房未取得建设工程规划许可证，故新云衣架厂与周昌远就该厂房签订的《租赁合同书》和《租赁合同补充协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。新云衣架厂诉请周昌远搬离×号积压厂房，于法有据，予以支持。经现场查看，米粉厂内有锅炉，有大型生产线，搬迁需要一定时间，酌情确定周昌远于本案判决生效之日起3个月内搬离租赁场地。周昌远称因未找到新的场地而主张在2年内搬离×号积压厂房。新云衣架厂曾于2013年3月4日向一审法院起诉，请求解除合同，撤诉后又于2014年1月13日起诉，请求确认合同无效，周昌远返还×号积压厂房，则对于新云衣架厂要求周昌远搬离该厂房，由来已久，周昌远以未找到新的生产场地为由拒绝搬离，无法律依据，亦不合情理，不予采信。关于×号积压厂房的房屋占有使用费的支付问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，周昌远实际占有使用了新云衣架厂的×号积压厂房，并已经支付了2012年前的房屋占有使用费，新云衣架厂诉请2013年至周昌远实际搬离×号积压厂房之日止的房屋占有使用费，有事实及法律依据，予以支持。周昌远辩称，周昌远所使用的面积低于2100��方米，应根据周昌远实际使用的面积计算房屋占有使用费。《租赁合同书》第一条第二款约定，积压厂房为砖木结构，建筑面积2100米。根据该约定，双方系整体出租，且土地使用证显示用地规模为2283.6平方米，整个场地为周昌远独立使用，而周昌远实际使用该厂房已有10年，却未提出异议，故周昌远主张测量场地，并根据实际面积计算租金，无法律依据，不予采信。2013年为合同履行的第10年，房屋占有使用费应为6.3万元（5万元＋8000元=5.8万元），2014年为合同履行的第11年，2014年1月至3月的房屋占有使用费应为15750元［（5.5万元＋8000元）÷12个月×3个月=15750元］，周昌远应支付新云衣架厂2013年1月至2014年3月的房屋占有使用费共计73750元。2014年4月至周昌远实际搬离×号积压厂房的房屋占有使用费根据合同履行的第11年的约定计算。周昌远主张其于2005年多交了2个月的房屋占有使用费给新云衣架厂，该款应予以扣减。周昌远未能举证证明其多支付了2个月的房屋占有使用费，且新云衣架厂、周昌远双方均确认周昌远自2004年12月起支付房屋占有使用费，周昌远已经支付了2012年前房屋占有使用费，合同履行至今已有10年，周昌远却未曾提出异议，故对于周昌远的该意见，不予采信。周昌远向新云衣架厂支付的1000元押金应予以扣减，周昌远实际应向新云衣架厂支付2013年1月至2014年3月的房屋占有使用费为72750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决：一、新云衣架厂与周昌远于2004年9月24日签订的《租赁合同书》及于2005年11月20日签订的《租赁合同补充协议书》无效；二、周昌远于本判决生效之日起3个月内搬离南宁市沿海走廊开发区玉洞工业园×街×号积压厂房，将该厂房返还给新云衣架厂；三、周昌远于本判决生效之日起10日内向新云衣架厂支付2013年1月至2014年3月的房屋占有使用费72750元，2014年4月至周昌远实际搬离南宁市沿海走廊开发区玉洞工业园×街×号积压厂房的房屋占有使用费根据《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》约定的第11年至第15年的房屋占有使用费的计算方法计算。案件受理费1619元，由周昌远负担。上诉人周昌远上诉称：1、一审法院程序违法。被上诉人不具有诉讼主体资格，应当以营业执照登记的业主为当事人。本案合同签名人有杨青云、苗立新、周昌远、韦凤敏4人，而一审法院遗漏杨青云、苗立新、韦凤敏3人作为当事人。被上诉人交付上诉人使用的厂房面积少于合同约定的2100平方米，故应对厂房建筑面积进行鉴定���按照实际面积计算厂房使用费。2、一审法院认定事实存在错误。上诉人按照合同约定的租赁期限25年进行长期投资规划，建立大型米粉加工厂，投入其全部的精力和财力，购置现代化大型生产设备设施，建造锅炉房，并对原厂房进行了修缮、装修、改造。本案合同无效的全部过错在于被上诉人，上诉人搬离原厂房需大量的准备工作，一审判决上诉人于判决生效之后3个月内搬离是不可能实现的目标，应给与上诉人充裕的时间，以两年为宜，且应在上诉人收到被上诉人应当支付的赔偿款之后。上诉人多支付的两个月租金9333元和押金1000元，应从2013年1月至2014年1月的厂房占有使用费58000元中扣除。综上，一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求依法撤销第二、三项，改判上诉人于收到被上诉人支付的赔偿款之日起两年内搬离讼争厂房，上诉人向被上诉人支付2013年1月至2014年1月的厂房占有使用费47667元，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人新云衣架厂答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。当事人争议的焦点是：1、本案是否遗漏当事人？2、上诉人是否应于判决生效之日起3个月内搬离厂房？3、厂房的占有使用费应如何计算？一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：被上诉人新云衣架厂收到上诉人周昌远支付的2011年-2012年占有使用费11.6万元（此款由一审法院转交）。另上诉人周昌远于2014年12月1日向杨青云转账支付2013年至2014年的厂房占有使用费11.6万元，杨青云确认已经收到。二审诉讼期间，上诉人周昌远就合同无效的相关赔偿问题另行向一审法院提起诉讼，一审法院已经立案受理。本院认为：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，��民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。新云衣架厂虽为个人独资企业，性质为非法人组织，但其经过依法登记并领取营业执照，故新云衣架厂具备民事诉讼主体资格，是本案的适格诉讼主体。上诉人主张被上诉人新云衣架厂不具备诉讼主体资格于法无据，本院不予支持。《租赁合同书》和《租赁合同补充协议书》的合同相对方为新云衣架厂及周昌远，合同的权利由新云衣架厂、周昌远享有，合同的义务由新云衣架厂、周昌远承担，周昌远未能举证证明作为“委托人代表”的苗立新、韦凤敏享有合同权利，承担合同义务，故根据合同相对性原则，对上诉人周昌远提出的本案遗漏苗立新、韦���敏两位当事人的主张不予支持。2、因本案租赁合同确认无效，上诉人周昌远因该合同取得的财产依法应予以返还。一审法院判决其于判决生效之日起3个月内搬离厂房正确，本院予以维持。3、上诉人周昌远主张被上诉人交付其使用的厂房面积少于合同约定的2100平方米，故应对厂房建筑面积进行鉴定，按照实际面积计算厂房使用费。本院认为，双方系整体出租，且土地使用证显示用地规模为2283.6平方米，整个场地为周昌远独立使用，而周昌远实际使用该厂房已有10年，却未提出异议，故周昌远主张测量场地，并根据实际面积计算租金，无法律依据，不予支持。上诉人周昌远主张其于2005年多交了2个月的房屋占有使用费给新云衣架厂，该款应予以扣减，但其未能举证证明多支付了2个月的房屋占有使用费，且新云衣架厂、周昌远双方均确认周昌远自2004年12月起支付房屋占有使用费，周昌远已经支付了直至2014年底的房屋占有使用费，合同履行至今已有10年，周昌远此前从未曾提出异议，故对其该主张本院不予支持。因新云衣架厂确认已经收到周昌远支付的2011年至2014年四年的房屋占有使用费，故本院对一审判决第三项内容予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：一、维持南宁市良庆区人民法院（2014）良民一初字第58号民事判决第一项、第二项；二、变更南宁市良庆区人民法院（2014）良民一初字第58号民事判决第三项为：上诉人周昌远于本判决生效之日起10日内向新云衣架厂支付自2015年1月起至周昌远实际搬离南宁市沿海走廊开发区玉洞工业园×街×号积压厂房之日止的房屋占有使用费（房屋占用费应扣除押金1000元），房屋占有使用费根据《租赁��同书》及《租赁合同补充协议书》约定的房屋占有使用费的计算方法计算。一审案件受理费1619元，由上诉人周昌远负担809.5元，被上诉人南宁市新云铁塑衣架厂负担809.5元；二审案件受理费1619元，由上诉人周昌远负担809.5元，被上诉人南宁市新云铁塑衣架厂负担809.5元。上述义务，义务人应于本判决指定的履行期限内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 付 浩审 判 员 肖燕青代理审判员 李常增二〇一五年五月二十九日书 记 员 林 路 关注公众号“”