（2013）莱民三初字第379号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-07-29

案件名称

烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会与曹善科土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市莱山区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会,曹善科

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

烟台市莱山区人民法院民事判决书（2013）莱民三初字第379号原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会。代表人曹国洪，主任。委托代理人向阳，山东乾元律师事务所律师。委托代理人孙德健，山东乾元律师事务所律师。被告曹善科，男，1977年7月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托代理人姜勇，山东鲁信律师事务所律师。委托代理人尹梦天，山东鲁信律师事务所律师。原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会与被告曹善科土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向阳，被告的委托代理人尹梦天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2003年7月18日签订了一份土地租赁合同，约定被告租赁原告19亩土地，每亩年租金500元，租期为50年，合同约定了租金的支付方式及逾期支付的滞纳金的计算方式。2004年10月18日，原告与被告又签订了一份补充合同，该合同约定被告另租赁原告5.6亩土地，租金自2007年7月18日开始支付，其他条款同原合同不变。被告自合同生效后就一直存在违约行为，开始延期支付租金，后来不予支付租金。在被告所租赁土地被征用后，原告发现，被告私自占用集体土地6.9亩，从未支付过租金。依据双方签订的土地租赁合同的约定，被告不仅应当支付租金，逾期支付还应当支付相应的滞纳金。请求判令：1、被告支付原告所欠土地租赁合同租金26575元及滞纳金141345元、所欠私自占地租金63100元及该部分租金的滞纳金445774元，共计676794元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更事实与理由，主张被告私自占用土地4.15亩，并相应变更第1项诉讼请求中要求被告支付私自占地租金29050元及滞纳金222668元。（上述滞纳金均暂计算至2013年8月18日，之后继续计算至判决生效之日止。）被告辩称，原告向被告主张租金及滞纳金已超过法律规定的1年诉讼时效。滞纳金属于行政法规的范畴，原告作为民事主体无权向被告收取。被告从未私自占用集体土地，对占用土地的租赁费及滞纳金被告均不同意支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。对原告变更的诉讼请求，被告辩称，开荒地不需要支付占用费和滞纳金。如果法院认定滞纳金属于违约金，被告认为该违约金的标准过高，不能高于实际损失的1.3倍。经审理查明，2003年7月18日，原、被告签订《土地租赁合同》，双方约定：原告将位于该社区西南方的19亩土地租赁给被告，租赁期限自2003年7月18日至2053年7月18日，共计50年；租金为每年每亩500元，年租金9500元，合同签订之日，被告一次性向原告交纳第一年度租金9500元，以后年租金均在每年7月18日前交付；被告应按合同规定准时缴纳土地租赁费，逾期按每天3‰的标准缴纳滞纳金。超过半年，原告有权解除合同收回土地使用权，并由被告赔偿原告经济损失；租赁期内，若遇国家规划占用该宗土地，地上建筑物国家赔偿归被告所有，与原告无关，该合同自行终止。2004年10月18日，原、被告签订补充合同，双方约定：根据2003年7月18日签订的土地租赁合同，在被告所租赁的土地南边有一处天然大坑。经被告自己投资推土，拉土回填，新开垦出土地5.6亩。经双方协商，新开垦的土地5.6亩从2007年7月18日起交纳土地租赁费，土地面积由19亩变为24.6亩，其他条款不变。2008年4月23日，原、被告签订协议书，载明：“根据莱山区的总体规划，因基础设施建设的需要，需征用我村位于轸大路以南、西都村界以北、河道以东的承包土地11.7亩。”原、被告在该协议中就征地范围内的地上个人附着物补偿费达成一致意见。被告租赁范围内的11.7亩土地已被征用。2011年7月，被告与烟台市莱山经济开发区管理委员会签订协议书，载明：“根据莱山区的总体规划，因基础设施建设的需要，需征用曹家庄位于山海路以西、西都以北的土地3.23亩。”双方在该协议中就征地范围内的地上个人附着物补偿费达成一致意见，被告共获得补偿款113048元，补偿明细表显示盛果樱桃3.23亩，补偿109174元；池塘0.92亩，补偿3874元。上述4.15亩土地不在被告租赁原告24.6亩土地范围内。因被告租赁原告的剩余12.9亩土地在烟台市莱山区社会福利中心规划范围内，2012年1月11日，烟台市莱山区人民政府授权烟台市莱山区民政局与被告签订协议书，载明：“根据莱山区的总体规划，因基础设施建设的需要，需征用曹家庄位于山海南路以西、西都以北、垃圾中转站以南的部分土地。”双方就征地范围内土地上附着物补偿等有关事宜达成协议，原告就征地补偿事宜未与政府相关部门签订补偿协议。2012年2月17日，烟台市莱山区民政局将补偿款3412163.1元拨付至原告处。2012年7月，被告搬出涉案土地，并将房屋及附属设施等地上附着物拆除。被告向原告交纳土地租金的情况如下：2003年7月3日交纳5000元、2004年7月5日交纳2003年7月18日至2004年7月18日租金4500元、2004年7月18日交纳2004年7月18日至2005年7月18日租金9500元、2006年1月17日交纳租金2006年度10500元（包括其他土地租金1000元）、2007年1月31日交纳2007年度租金10500元（包括其他土地租金1000元）。2009年1月6日，原告用应支付给被告的机械费6000元抵顶被告欠付的租金。2012年1月4日，原告扣发被告的春节福利2400元抵顶被告欠付的租金。庭审中，原、被告均认可2009年1月6日的6000元机械费抵顶2007年7月18日之后的租金，2012年1月4日原告扣发被告的春节福利2400元，继续抵顶上述6000元期满后的租金。2011年12月21日，原告向被告发出通知，载明：“现通知你于2011年12月26日至2011年12月28日3日内到曹家庄社区居委会财务室交纳租赁费。如有异议请于3日内到居委会协商解决。”同日，被告之母曹淑荣代被告签收了该通知。此后，原告又分别于2012年3月30日和2012年5月8日向被告发出通知，被告之母曹淑荣均于同日代被告签收了通知。2012年5月2日，被告就原告主张欠付租金的问题向原告做出了书面答复意见。2012年3月30日原告发给被告的通知载明：“现通知你于2012年3月31日8：30—9：30到社区居委会协商解决，你原租赁社区土地所欠的土地租赁费、滞纳金及所造成的损失费等。”2012年5月8日原告发给被告的通知载明：“2012年5月2日你给曹家庄两委的意见第二条，关于你能提供‘大水库’的人证、物证问题。经社区两委会研究决定：请你于2012年5月9日16：00时以前，将人证、物证提供给社区居委会王玉龙委员，以便居委会从（重）新考虑处理‘大水库’问题。逾期，居委会视为你放弃权利。”被告之母曹淑荣在2012年5月8日的通知回执单上注明：“曹善科的意见中提的不是‘大水库’，而是个大坑，是提供大坑的证明人。”被告称，“我未交纳租金是因2008年修山海南路占用了部分租赁土地，当时村委让我先交了6000元，并答复说等把剩余的土地丈量后再让我交租金。村委在2009年、2011年两次丈量过土地，可是我所租赁的土地是多少村委也没给出具体亩数。我去交租金的时候，村委还是让我按照我以前签订的合同亩数缴纳租金，我不同意。我去找过好多次，都不给我具体租金数额。2012年春节前，我的土地被莱山区福利中心占用，我又找村委主任，主任说过节放假了，等过完年上班给办理。我从过完年正月初八、初九、初十连续去了三天，王玉龙都不在，曹国洪主任说让我正月十六来。我正月十六跟福利中心的杨主任去了，可王玉龙不给我办理。既然没有具体数额，就不存在滞纳金。”被告为证实其于2012年春节过后到被告处要求交纳租金的事实，申请本院对烟台市莱山区民政局副局长杨富强进行了调查。杨富强所述与被告所述一致。原、被告对杨富强的陈述均无异议，但原告认为杨富强的陈述仅反映了被告有一次去过村委交涉土地租金的事。2011年12月21日原告向被告下达了交纳租金的通知，被告没有按期去解决。在原告的再三催促和要求下，被告才到原告处进行了一次交涉。原告要确定缴费数额要经过集体研究才能确定第二次征用被告土地具体亩数。原告为证实其主张，提供证人王玉龙到庭作证。王玉龙陈述：“2011年至2014年，我担任村委委员，负责土地承包工作。2007年或2008年修山海南路时占用了被告租赁的部分土地，当时剩了多少不清楚，所以2011年7、8月份村里组织对剩余的土地重新丈量一遍，包括被告的土地。2008年至2011年期间的租金村里怎么处理的我不清楚。2011年12月21日，原告向被告下达了交纳租金的通知，要求其3日内到村委解决。但被告未在规定的时间到村委去。过完春节后，被告到村委去找我，我说我定不了，等两委会决定再给你下通知。2012年3月30日村委又送达给被告一份通知，要求其31日到村委解决问题，但被告又未按时到村委协商解决。过了一段时间，被告到村委找我，我说我自己解决不了。2012年5月8日，村委又给被告下达了一份通知，让其9日到村委提交大水库的人证、物证，再协商解决。但5月9日被告也未去。5月10日被告去了村委，我要求其赔偿村里大水库的损失，与其产生纠纷打起来了，之后我们再未接触过。”原告对王玉龙的陈述没有异议。被告对王玉龙的陈述提出异议，并称“我是按照通知的时间准时去的村委，我5月10日去村委是村委的人口头通知让我10日去，通知人我想不起来了。其余两次我都是准时去的。”被告对其上述主张未提供证据证实。关于原告主张被告私占土地的亩数和开始时间问题。原告依据2011年7月被告与烟台市莱山经济开发区管理委员会签订协议书中的补偿明细表所载明的面积，主张被告多占了4.15亩土地。被告认可租赁合同和补充合同不包含该4.15亩土地，但被告称该4.15亩土地系其承包地边上开荒的地，池塘属于天然形成，被告没有开挖，只是在池塘里养鱼。按照村里的规定，开荒不需要交纳租金。2008年修山海南路后，被告开始占用这4.15亩土地。原告主张，被告自双方2004年10月18日签订补充合同时开始占用4.15亩土地。原、被告均未提供证据证实其主张。关于计算租金的截止日期问题。原告主张应计算至2012年7月17日。被告主张，2012年1月11日被告与烟台市莱山区民政局签订协议后，涉案租赁土地使用权已转移。被告因补偿款项没有支付，所以直至2012年7月中旬才将租赁土地移交给烟台市莱山区民政局。另查，2012年8月6日，本案被告因承包地征收补偿费用分配纠纷将本案原告诉至本院。该案审理过程中，本案原告提出反诉，要求本案被告支付土地租金及滞纳金等。2013年7月8日，本院做出判决，以本案原告的反诉请求与该案不属于同一法律关系，该案中不予审理，故本案原告提起本案诉讼。上述事实，有当事人陈述、《土地租赁合同》、补充合同、补偿协议书、估价报告、通知等证据及调查笔录、庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告已向原告交纳了2003年7月18日至2007年7月17日期间土地租金，但此后未按合同约定向被告交纳租金，因此被告拖欠租金的事实清楚。原告用应支付被告的机械费6000元及2012年的春节福利2400元抵顶了2007年7月18日至2008年7月17日期间的部分租金（根据上述期间土地亩数的增减情况分段计算应交租金10941元），被告仍欠付上述期间的租金2541元。2008年7月18日至2011年7月17日期间被告欠付原告租金19350元（6450元／年×3年）。2012年1月11日烟台市莱山区民政局与被告签订补偿协议书，应视为涉案租赁土地使用权已转移给烟台市莱山区民政局，因此被告应向原告支付租金至2012年1月11日，2011年7月18日至2012年1月11日期间的租金应为3137元。综上，被告共欠付原告租金25028元。原、被告在合同中约定的滞纳金实为逾期支付租金的违约金。2003年7月18日至2004年7月17日期间的租金、2005年7月18日至2007年7月17日期间的租金，被告均存在逾期交纳的情形，此后被告一直拖欠原告租金，因此被告应当按照逾期交纳租金期间向原告支付逾期付款违约金。被告主张，原告以2008年修路征用租赁土地后，无法确定剩余土地亩数暂不收取租金，原告对此不予认可，被告提供的证据及杨富强的证言仅能证明原、被告就被告欠付涉案土地租金进行过协商，但双方未能达成一致意见，故被告的抗辩主张不能成立，本院不予采信。被告主张合同约定的逾期付款违约金计算标准过高，应调减至不高于实际损失的1.3倍，本院认为被告的主张符合法律规定，应予采纳，违约金应按照银行同期贷款利率的1.3倍计算。关于原告主张的租金及违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，被告欠付2007年7月18日至2012年1月11日期间租金的事实清楚，且欠付状态一直连续至涉案租赁土地被征收时止。涉案租赁土地被征收后，原告一直通过向被告发通知或诉讼的方式就租金及滞纳金向被告主张权利，故被告提出原告主张的租金及滞纳金已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2007年7月18日至2012年1月11日期间欠付租金及逾期支付上述期间租金的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告存在逾期支付2003年7月18日至2007年7月17日期间租金的情形，但在被告补交租金后，原告未在法定期间内向被告主张权利，故该部分逾期付款违约金已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张被告占用租赁合同外土地4.15亩，并要求被告支付占用土地的租金及滞纳金，因该纠纷与本案土地租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹善科支付原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会2007年7月18日至2012年1月11日期间的土地租金25028元（其中2007年7月18日至2008年7月17日期间2541元，2008年7月18日至2009年7月17日期间6450元，2009年7月18日至2010年7月17日期间6450元，2010年7月18日至2011年7月17日期间6450元，2011年7月18日至2012年1月11日期间3137元）；二、被告曹善科支付原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会逾期支付2007年7月18日至2012年1月11日期间土地租金的违约金（以被告每年度欠付原告土地租金数额为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的130%，自当年度7月18日起计算至本判决生效之日止）；三、上述第一、二项，被告曹善科于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告曹善科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10568元，原告烟台市莱山经济开发区曹家庄社区居民委员会负担10000元，被告曹善科负担568元；特快专递费50元，由被告曹善科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　徐桂霞审　判　员　　张纯山人民陪审员　　杨丽萍二〇一五年五月二十九日书　记　员　　贺彩云搜索“”