（2014）长民三（民）初字第2016号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-27
案件名称
周岩与上海城南房地产公司、周虎坤等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周岩,上海城南房地产公司,周虎坤,姚永珠,王阿宝,周平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2016号原告周岩，男，住上海市长宁区。委托代理人荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人张磊，远闻（上海）律师事务所律师。被告上海城南房地产公司，注册地上海市。法定代表人俞国良，职务不详。被告周虎坤，男住上海市长宁区。被告姚永珠，女，住上海市长宁区。被告王阿宝，女，，住上海市普陀区。被告周平，男，住上海市普陀区。上述第四、第五被告共同委托代理人周梅英，上海公誉律师事务所律师。上述第四、第五被告共同委托代理人陆俊，上海公誉律师事务所律师。原告周岩诉被告上海城南房地产公司、周虎坤、姚永珠、王阿宝、周平房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本案依法转为普通程序组成合议庭，并于2014年12月16日、2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告周岩的委托代理人荣金良、张磊，被告周虎坤、姚永珠、被告王阿宝、周平及两位的委托代理人周梅英、陆俊到庭参加诉讼。被告上海城南房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告周岩诉称，被告周虎坤与被告姚永珠系夫妻。原告周岩系两人的大儿子周国华的儿子；被告王阿宝系被告周虎坤、被告姚永珠夫妇二儿子周国雄的妻子，被告周平系被告王阿宝与周国雄的儿子。1993年10月，原告周岩依据知青子女回沪政策，将户籍迁入本市长宁区某房屋（以下简称“系争私房”）周虎坤的私房内。1993年7月，该房屋动迁，被告周虎坤选择了原址安置，拆私还公，于1996年安置分得本市长宁区某房屋（以下简称“系争房屋”）。原告周岩的户籍随后迁入系争房屋内，并居住于此随被告周虎坤夫妇生活。至此，系争房屋的租赁人是被告周虎坤，共同居住人为原告周岩与被告姚永珠、王阿宝、周平。后由于系争房屋面积狭小，居住困难及读书等原因，原告搬离系争房屋。2013年5月30日，原告发现系争房屋已被购买为售后产权房，产权人为周国雄与被告王阿宝、周平。周国雄已于2011年1月19日死亡。综上所属，原告周岩为系争房屋的共同居住人，在系争房屋购买为售后产权房时原告已成年，具有系争房屋的购房资格。被告王阿宝、周平在原告不知情的情况下，将系争房屋购买为售后产权房，侵犯了原告的购买权，该购买行为应为无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、被告上海城南房地产公司与被告周虎坤、姚永珠、周平、王阿宝就系争房屋签订的《公房买卖合同》无效，将系争房屋恢复至被告周虎坤承租的公有住房状态；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海城南房地产公司未到庭应诉，无答辩意见。被告周虎坤、姚永珠辩称，同意原告的诉讼请求。被告王阿宝、周平辩称，第一、原告户籍为1994年1月28日因知青子女回沪政策由黑龙江大庆市让胡路区迁入了系争私房，而系争私房动迁，签订拆迁安置协议的时间为1993年7月10日，拆迁协议中明确安置人口为周虎坤、姚永珠、周国雄、王阿宝、周平，并无原告。第二、根据《租赁公房凭证》，系争房屋租赁户名为被告周虎坤，入户人员即为安置人口五人，也无原告。第三、原告户籍虽迁入系争房屋，但仅短暂居住系争房屋内，随后搬离，户口实际空挂十几年。第四、关于购买售后公房事宜原告是明确知晓的，并向周国雄明确表示同意系争房屋的购买方案，故《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海公有住房出售合同》的签订真实有效，反映了各方的真实意思表示。虽然签名可能并非原告所签，但原告本人应该清楚当时购房事宜。周国雄当时与其父母及家人有过沟通，由于周国雄当时是肺癌晚期，周国雄父母及原告父母出于亲情或同情考虑，对系争房屋的产权人确定方案没有异议。而且原告的户籍未迁出系争房屋，其居住权从未受到侵害。第六、公房出售合同签订日期为2010年9月20日，原告现起诉已经超过了诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告周虎坤与姚永珠育有三子女，分别为周国华、周国雄、周国英。原告周岩系周国华的儿子，被告王阿宝、周平系周国雄的妻儿。周国雄于2011年1月19日被注销户口报死亡。系争私房原为被告周虎坤名下私房。1993年7月10日，拆迁人上海市轻工住宅二分公司（甲方）与被拆迁人周虎坤（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》。协议约定，乙方接受甲方的拆迁安置，安置人数为5人。甲方提供万航渡路3号房4单元／204／37平方米（即系争房屋）公房一套，合计居住面积37平方米。根据住房调配单，拆迁时的家庭成员为周虎坤、姚永珠、周国雄、王阿宝、周平五人。签订拆迁协议时，系争私房户口在籍人员为周虎坤、姚永珠、周国雄、王阿宝、周平五人。1993年10月，原告根据知青子女回沪政策申请将其户口迁入系争私房。1994年1月28日，原告户籍由黑龙江大庆市让胡路区迁至系争私房。1996年5月，被告周虎坤户经动迁安置至系争房屋，周虎坤作为承租人与姚永珠、周国雄、王阿宝、周平五人共同入住。原告周岩当时也随被告周虎坤、姚永珠一同入住。同时，六人的户籍也于1997年11月3日一同迁至系争房屋内。系争房屋为两室一厅结构，周国雄、王阿宝、周平一家住大房间；周岩打地铺与周虎坤、姚永珠住小房间。原告入住一年多后，因居住困难及读书原因，于1997年搬离了系争房屋，赴黑龙江大庆市。2001年，原告回沪，但未至系争房屋居住，与其父母同住。2010年9月18日，周虎坤、姚永珠、周国雄、王阿宝、周平及周岩就系争房屋签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确定购买共有产权人为周国雄、王阿宝、周平，共有份额为三人各三分之一。该协议书落款盖有周虎坤、姚永珠私章及周虎坤、姚永珠、周国雄、王阿宝、周平及周岩的签名。上海城南房地产公司公司遂与周国雄、王阿宝、周平签署了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，以人民币20，663元的价格将系争房屋产权出售给上述三名共有人。依据上述公有住房出售合同，系争房屋产权于2010年10月15日被核准登记为周国雄、王阿宝、周平共同共有。因周国雄当时身患重病，购房相关手续均由王阿宝办理。2013年5月，原告经查询后得知系争房屋已被购买为售后产权房，与被告王阿宝、周平交涉无果后，遂致诉。庭审中，经原告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对2010年9月18日《职工家庭购买公有住房协议书》落款处“周岩”签字是否本人所签进行了司法鉴定。2015年4月1日，该鉴定机构以周岩书写的样本及其在该鉴定中心书写的实验样本为比对，出具了司鉴中心（2015）技鉴字意见书，结论为“检材《职工家庭购买公有住房协议书》上需检的“周岩”签名不是周岩本人所写”。原告及被告周虎坤、姚永珠、王阿宝、周平对鉴定结论均无异议。上述事实，有户口簿复印件、《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》、知青子女来沪就读入户审批表、报批表、申请表、申请书、入户申请书、仍在外省区上海知情户口摘录表、证明、户口资料及简历、《房屋拆迁安置协议》及住房调配单、《租用公房凭证》、户籍摘录、上海市房地产权证、司法鉴定书及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。因被告上海城南房地产公司未到庭应诉，致本案调解不成。本院认为，本案的主要争议焦点在于，原告是否为系争房屋的同住人；原告是否知晓并且同意将涉讼房屋产权购买为周国雄、王阿宝、周平三人共有。关于第一个争议焦点，本案中，原告户口在系争房屋内，也没有享受过福利分房。原告于1996年搬入系争房屋后，实际居住一年左右。2001年回沪时，原告虽未在系争房屋居住，但考虑到系争房屋的居住状态比较拥挤，原告选择与其父母同住他处情有可原。系争房屋被购买为产权房时原告已经成年，故原告应为系争房屋的同住人。关于第二个争议焦点，庭审过程中，原、被告双方主要对“周岩”签名真实性的存有争议。本院认为，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心及其鉴定人员，所作出的鉴定结论客观有效，本院予以采纳，即《职工家庭购买公有住房协议书》上“周岩”签名并非其所签。另外，从查明事实看，原告自1997年搬离后再未回系争房屋居住，而系争房屋购房事宜均由被告王阿宝操办，原告当时不知晓购房事宜符合一般常理。被告王阿宝、周平辩称认可鉴定结论，但鉴定结论并不能代表原告不知晓购房事宜。周国雄当时已经与家人沟通过，告知过原告，原告应当知晓。由于原告当时知晓购房事宜，原告目前起诉已经超过诉讼时效。然而两被告对上述事实并未提供相应证据佐证，对此，两被告应承担举证不能的不利后果。本院对被告王阿宝、周平的辩论意见不予采纳。结合签名的真实性，本院认定，系争房屋于2010年被购买为周国雄、王阿宝、周平三人共有的产权房，原告当时并不知晓。综上，原告作为系争房屋同住人，几名被告在原告不知情的情况下将系争房屋购买为被告王阿宝、周平及案外人周国雄名下的产权房，侵犯了原告的合法权益。原告的诉请合法有据，本院予以支持。鉴于系争房屋原承租人为被告周虎坤，系争房屋应恢复成由被告周虎坤承租的公房状态。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王阿宝、周平及案外人周国雄与被告上海城南房地产公司就本市长宁区某房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，被告王阿宝、周平、上海城南房地产公司应于本判决生效之日起十日内协助原告将上址房屋恢复至由被告周虎坤承租的公房状态。司法鉴定费人民币2，000元（原告周岩预付），由被告上海城南房地产公司、周虎坤、姚永珠、王阿宝、周平各负担人民币400元。案件受理费人民币247.30元，由被告上海城南房地产公司、周虎坤、姚永珠、王阿宝、周平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡桂霞代理审判员 朱佳伟人民陪审员 牟世荣二〇一五年五月二十九日书 记 员 王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 搜索“”