（2015）渝二中法民终字第00649号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-10-19
案件名称
应家林与李军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
应家林,李军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00649号上诉人（原审被告）：应家林，男，1980年9月7日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人：陈勇，重庆周立太（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1976年5月26日出生，汉族，住重庆市万州区。李军与应家林房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年3月16日作出（2015）万法民初字第00622号民事判决。应家林不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2011年12月25日，本案争议房屋的产权人崔炳成与王长林签订《房屋租赁合同》，将坐落于万州区国本路43号4、5、6、7号门面房（建筑面积140㎡、房屋为框架结构）出租给王长林，租赁期限从2011年12月25日至2014年12月25日止，租金每年30000.00元，允许转租。2013年1月3日，王长林与李军签订《转让合同》，将上述房屋转租给李军，李军实付王长林房屋租金、商品、超市内所有设备设施等共计170000.00元。同年4月5日，李军作为甲方与应家林作为乙方签订《转租合同书》，约定李军将重庆市万州区国本路15-16号副食店（即上述房屋中的两间）转让给应家林，应家林为李军预留消防通道，不得堵塞，合同双方对外称合伙，原房租2014年12月25日到期，应家林继续承租须提前一个月告知李军，双方重签合同。应家林在付清租金、转让费等费用后将承租的两间门面经营“福泽超市”。2013年7月16日，重庆市万州区公安消防支队对李军经营的网吧进行消防安全检查，检查结果为不合格。2014年11月28日，李军向崔炳成支付涉案四间房屋2014年12月20日至2015年12月19日期间的租金33000.00元。同年12月29日，李军向应家林发出书面通知，以房屋租期到期、应家林未按合同约定提前一个月提出续租要求为由，要求应家林接到通知三日内归还租赁房屋。李军与应家林为涉案房屋的租赁等问题发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，应家林在经营期间内擅自将消防通道堵塞，且未在合同到期前提出续租，导致李军经营的网吧不符合消防规范要求。请求判决：1、应家林立即腾出重庆市万州区国本路43号15-16福泽超市门面房屋，并将该房屋交付李军；2、应家林按照15000.00元／年的标准从2014年12月25日起至实际交付房屋止支付房屋占用使用费；3、应家林支付违约金20000.00元；4、应家林负担本案诉讼费用。诉讼中李军自愿撤回要求应家林支付违约金20000.00元的诉讼请求。应家林在一审中答辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。应家林在合同期限届满之前与李军就续租事宜进行了协商，但由于消防通道问题双方无法达成协议，应家林也要求李军提供银行账户以便支付租金。由于双方经营行业不同，合同中关于消防通道的约定无法实现，约定内容显失公平，应属无效。请求依法驳回李军的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《转租合同书》合法有效，双方当事人均须按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案《转租合同书》约定，原房租2014年12月25日到期，如乙方继续承租须提前一个月告知甲方，并且要重签合同。本案中，应家林未就续租事宜与李军达成一致并重新签订房屋租赁合同，在租赁期限届满后应当返还房屋。因此，李军请求判令应家林立即腾出涉案房屋并支付占用使用费的诉讼请求符合法律规定、双方约定，予以支持。房屋占用使用费的标准酌情按照2014年租金15000.00元计算。由于李军自愿撤回要求应家林承担20000.00元违约金的诉讼请求，因此对违约金不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、应家林于本判决生效之日起七日内腾出位于重庆市万州区国本路43号15-16的门面（即福泽超市）房屋并将该房屋交付给李军；二、应家林于本判决生效之日起七日内按照41.10／天（15000.00元／年÷365天）的标准从2014年12月25日起至实际交付房屋之日止向李军支付房屋占有使用费；三、驳回李军的其他诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由应家林负担。应家林不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由李军负担。主要事实及理由：1、双方经营项目不同，如果为李军预留消防通道将给应家林的超市造成安全隐患，且造成承租房屋有一半以上无法达到使用目的，涉及消防通道的条款违反法律规定和民法原则；2、应家林在租赁合同到期前，已与李军就续租事宜洽谈，并主动要求支付房屋租金，涉案合同不具备解除的条件。李军在二审中答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应家林的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。应家林、李军在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是应家林应否向李军交付涉案房屋并支付占有使用费。应家林应向李军交付涉案房屋并支付占有使用费。主要理由如下：1、李军已向权利人崔炳成交付涉案房屋2014年12月20日至2015年12月19日的租金33000.00元，取得涉案房屋的使用权；2、应家林与李军签订的《转租合同书》已于2014年12月24日到期。此后，应家林未能与权利人崔炳成达成租赁涉案房屋的协议，也未能与李军达成转租涉案房屋的协议，继续占有涉案房屋没有法律依据、合同约定。因此，一审判决结果并无不当，应家林的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人应家林的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由应家林负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 川审 判 员 刘丽苹代理审判员 杨继伟二〇一五年五月二十九日书 记 员 胡相龙 来源：百度搜索“”