（2015）武侯民初字3196号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2017-06-17
案件名称
原忠信物业公司与被告张宏鸣物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都忠信物业管理有限公司,张宏鸣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字3196号原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）。法定代表人田永云，总经理。委托代理人向世林，四川蜀西律师事务所律师。委托代理人张露，女被告张宏鸣，女。原忠信物业公司与被告张宏鸣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审理，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托代理人向世林到庭参加诉讼，被告张宏鸣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告忠信物业公司诉称，原告与开发商四川瑞信房地产开发有限公司签订《“金楠国际”前期物业管理服务合同》，约定原告为“金楠国际”小区提供物业服务，前期物业服务合同约定物业服务费为每月1.4元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和其他费用的，从逾期之日起按每日应交物业费和其他欠费合计的千分之三缴纳滞纳金。被告从2013年1月起未向原告缴纳物业管理费、电费、水费、垃圾处理费，虽经原告多次催交，被告至今未交纳。据此，原告起诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付物业服务费234.64元、电费376.47元、水费102.6元、垃圾清运费16元；2、被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款违约金，截止2015年1月31日违约金共计1241.85元；3、诉讼费用由被告承担。被告张宏鸣未作答辩。经审理查明，被告系位于成都市武侯区太平园东五街31号“金楠国际”小区3栋2单元1101号的业主，该房屋的建筑面积为83.8平方米。2007年5月24日，原告与四川瑞信房地产开发有限公司签订《“金楠国际”前期物业管理服务合同》，约定原告为“金楠国际”小区提供物业服务，高层住宅的物业服务费收取标准为每月1.4元/平方米（按业主拥有其产权面积收取），每半年交纳一次，逾期交纳物业服务费和其它费用的，从逾期之日起每日应交物业服务费和其它欠费合计的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告为“金楠国际”小区提供物业服务。2013年3月31日，原告退出“金楠国际”小区。被告自2013年2月1日至2013年3月31日拖欠物业服务费共计234.64元（83.8平方米×1.4元×2个月），自2013年1月10日至2013年3月31日拖欠原告代缴电费共计376.47元，自2013年1月10日至2013年3月31日拖欠原告代缴水费102.6元，自2013年2月1日至2013年3月31日拖欠原告代缴垃圾清运费16元。原告因此于2014年4月10日在“金楠国际”小区公示栏上张贴催费公告，对小区欠费业主催交物业服务费。以上事实有，《“金楠国际”前期物业管理服务合同》、《“金楠国际”物业交接协议》、房屋信息摘要、催费公告、催费通知、金楠国际业主委员会工作函、金楠国际业主委员会公告、欠费明细、票据以及当事人的陈述等证据收集在案，予以佐证。本院认为，原告忠信物业公司与与四川瑞信房地产开发有限公司签订《“金楠国际”前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力……”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告期间内认为交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持……”的规定，被告张宏鸣作为“金楠国际”小区的业主，应当依法按照上述合同享受其权利，履行其义务。原告忠信物业公司依据上述合同对“金楠国际”小区进行了物业服务及管理，被告张宏鸣接受了物业服务，应当按照合同约定向原告忠信物业公司交纳2013年2月1日起至2013年3月31日止的物业管理费234.64元，故本院对原告忠信物业公司要求被告张宏鸣支付物业管理费的诉讼请求予以支持。根据合同约定，被告应当向原告支付原告代缴的电费、水费、垃圾清运费，故本院对原告要求被告支付代缴的电费376.47元、水费102.6元、垃圾清运费16元的诉讼请求予以支持。对于原告忠信物业公司主张的违约金的请求，被告张宏鸣从2013年1月1日起未按合同约定向原告忠信物业公司交纳物业管理服务费、电费、水费、垃圾处理费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因《“金楠国际”前期物业管理服务合同》虽约定业主逾期交纳物业服务费的，应交纳滞纳金，但该滞纳金实质上是民事责任的违约金。原告忠信物业公司请求按照合同约定的每日千分之三的标准从2013年1月1日起支付违约金，但该标准约定过高，故本院以原告忠信物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以判断，认为双方约定的违约金过分高于原告忠信物业公司因对方违约所受到的损失，酌情将违约金标准调整为每日万分之五，被告张宏鸣应按照该标准从2013年1月1日起向原告忠信物业公司支付违约金，以每月欠付的物业管理费等费用为基数分段计算，故本院对原告忠信物业公司的此项诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告张宏鸣于本判决生效之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司交纳物业服务费234.64元、电费376.47元、水费102.6元、垃圾清运费16元；二、被告张宏鸣于本判决生效之日起十日内支付原告成都忠信物业管理有限公司违约金（从2013年1月1日起，以每日万分之五，以每月欠付的费用为基数分段计算）；三、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张宏鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一五年五月二十九日书记员 匡婷婷 关注微信公众号“”