（2015）苏中民终字第00504号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-12-21
案件名称
罗银生与顾金康、朱花仙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗银生,顾金康,朱花仙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00504号上诉人（原审原告）罗银生。上诉人（原审被告）顾金康。委托代理人朱晗，江苏立泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱花仙，系苏州市吴中区甪直家顺房产中介服务部经营者。上诉人罗银生、上诉人顾金康因与被上诉人朱花仙房屋买卖合同纠纷一案，均不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，顾金康委托朱花仙出售坐落于苏州市吴中区甪直镇澄湖花园三期北区B21号房屋。2013年11月13日，罗银生在朱花仙引领下实地查看该房，之后至朱花仙处签订房屋买卖合同书一份，约定顾金康将该房屋转让给罗银生，总价款260万元。房款支付方法为2013年11月13日付定金5万元，网签时付140万元，剩余房款于2013年12月18日前付清，2013年12月28日前完成过户。合同第七条还约定，任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿原先所交定金相同金额作为违约金。罗银生作为受让方在乙方处签字，朱花仙作为顾金康代理人在甲方处签字。合同签订后，罗银生支付了5万元定金。后罗银生以其了解到涉案房屋已在2013年4月2日被苏州工业园区人民法院查封，未再支付房款，并与顾金康协商未果，遂提起诉讼。原审庭审中，罗银生变更诉讼请求，要求解除该房屋买卖合同，顾金康、朱花仙均表示同意。罗银生另认为，顾金康、朱花仙隐瞒房屋查封事实致合同无法履行，故顾金康应双倍返还定金，朱花仙应承担损害赔偿责任。顾金康认为合同无法履行的原因系罗银生未及时支付剩余房款，查封措施未能解除，故其不应返还定金。朱花仙则认为罗银生查看房屋时，已看到法院封条，对查封是知情的，其作为中介方不应该承担责任。经原审法院组织本案当事人对涉案房屋进行现场勘察，一、二楼窗户均张贴有法院封条，当事人对上述情况均无异议。以上事实，由房屋买卖合同书、收款收据、委托书、收条、房屋权属登记信息查询结果证明、勘验笔录照片及当事人陈述等证据予以证实。原审原告罗银生的诉讼请求为：1、判令解除涉案的房屋买卖合同；2、顾金康向其双倍返还定金计人民币10万元；3、朱花仙向其承担相应的利息损害赔偿责任。原审法院认为，罗银生与顾金康签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同明确约定了罗银生付款时间，在付清房款后办理过户手续。因合同中对买卖之房屋已被法院查封的情况未写明，致罗银生、顾金康之间存在争议。罗银生称顾金康、朱花仙故意隐瞒了房屋已被查封的事实，而顾金康、朱花仙则称房屋被查封事实签订合同时已告知罗银生。原审审理中，经现场勘验，房屋窗户等处仍张贴着法院封条。罗银生作为买房人购置大宗房产，应尽谨慎注意义务，其称在订立合同之日，至现场查看，未发现房屋窗户上张贴了法院封条，与事实不符，原审法院不予采信。罗银生知道房屋已被查封，仍与顾金康签订房屋买卖合同，但又未按约履行合同义务，存在过错。顾金康作为出卖人，应当积极主动排除房屋被查封的障碍，保证出卖之标的处于可交付转让状态，其辩称因罗银生未按时支付购房款，导致无法解除查封，不应返还定金。因该主张无法律依据，原审法院不予支持。罗银生称朱花仙故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并要求朱花仙承担赔偿责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。罗银生认为顾金康故意隐瞒房屋查封事实，要求双倍返还定金的诉讼请求，因未构成一方完全违约，不予支持。现本案当事人一致同意解除该房屋买卖合同，符合法律规定，予以准许。合同解除后，顾金康因合同所得5万元，应予返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、罗银生与顾金康2013年11月13日签订的关于坐落于苏州市吴中区甪直镇澄湖花园三期北区B21号的房屋买卖合同于判决生效之日解除。二、顾金康于判决生效之日起十日内返还罗银生人民币5万元。三、驳回罗银生其他诉讼请求。案件受理费人民币2380元，由罗银生负担人民币1230元，顾金康负担人民币1150元。上诉人罗银生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、朱花仙是依据案外人顾全火的授权与罗银生签订的合同，但涉案房屋产权人是顾金康，所以朱花仙没有经过顾金康授权，属于无权代理，涉案房屋买卖合同应属无效。二、原审判决故意隐瞒涉案房屋大门上法院封条被撕掉及写有中介电话的证据。既然大门上没有封条，说明罗银生当时已经尽到了注意义务。至于涉案房屋窗户上的封条，罗银生在现场看房时并未看到，很大可能当时根本不存在，是有人事后贴上去的。三、涉案房屋买卖合同明确约定出卖人必须在房屋过户前解决房屋的产权纠纷，但涉案房屋有抵押且被法院查封，故出卖人与中介机构存在严重违约。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，涉案房屋已被苏州工业园区人民法院裁定查封，依法不得转让。但朱花仙为被法院查封的房屋提供居间服务，明显违法，应当与出卖人承担连带责任。五、涉案房屋出卖人顾金康、居间人朱花仙没有把房屋已被法院查封的事实以明示、书面的方式告诉买受人罗银生，应属欺诈。综上所述，上诉人罗银生特提起上诉，请求1、维持原审判决第二项，但朱花仙应承担连带责任；2、改判顾金康、朱花仙另赔偿其一倍定金50000元；3、本案一、二审诉讼费用由顾金康、朱花仙承担。上诉人顾金康不服原审判决，向本院提起上诉称：罗银生与顾金康签订的涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应严格遵守，且合同明确约定了履行义务的顺序，即先付款后办理过户手续。罗银生早已知晓涉案房屋已被法院查封，只要其按约付款，将涉案房屋恢复至可转让状态，即可办理过户手续。本案中顾金康无任何违约之处，由于罗银生拒绝履行合同，定金不应返还。综上，上诉人顾金康特提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回罗银生诉讼请求。对于上诉人罗银生的上诉，上诉人顾金康答辩称：我方的上诉意见就是我方的答辩意见。涉案合同无法履行的过错在于罗银生一方，故定金不应当予以返还。对于上诉人顾金康的上诉，上诉人罗银生答辩称：在涉案房屋买卖合同约定的网签日期，顾金康不敢去网签，所以我方不存在过错。被上诉人朱花仙答辩称：同意原审判决意见，请求驳回上诉，维持原判。二审中，本院另查明，苏州工业园区人民法院于2013年7月11日对涉案的苏州市吴中区甪直镇澄湖花园三期北区B21号房屋予以查封，并在涉案房屋的大门及窗户上张贴封条。罗银生对上述事实未提异议，但认为其在签合同前查看涉案房屋时，房屋大门上的法院封条已被撕去；至于房屋窗户上有无法院封条，其本人不清楚。罗银生、顾金康一致确认：涉案房屋在本案一审期间已由苏州工业园区人民法院拍卖。以上事实，由苏州工业园区人民法院（2013）园执字第0864号卷宗及当事人陈述等予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，罗银生与受顾金康委托的朱花仙于2013年11月13日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。顾金康作为出卖方，在合同履行期间未能排除涉案房屋被查封的障碍，显属违约。且因顾金康的上述违约行为，致使其与罗银生无法就涉案房屋办理网签及过户手续、罗银生买受涉案房屋的目的无法实现，故原审法院判令解除双方签订的涉案《房屋买卖合同书》、顾金康返还罗银生5万元定金并无不当。顾金康认为其本人并未违约、罗银生未能按约付款、定金不应返还的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。涉案房屋出售过程中，即便顾金康与朱花仙未向罗银生明示涉案房屋已被法院查封的事实，罗银生作为大宗房产的买受人在现场查看房屋时，亦应尽谨慎注意义务。罗银生上诉称涉案《房屋买卖合同书》签订前，其并不知情涉案房屋已被苏州工业园区人民法院查封，与事实及原审现场勘验情况均不符；且罗银生也未提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。罗银生未尽谨慎注意义务且未按约继续履行合同义务，也有过错，其无权要求顾金康另行赔偿一倍定金5万元。故对罗银生的该项上诉主张，本院不予支持。本案一审期间，罗银生自认朱花仙系受顾金康委托出售涉案房屋，故其认为朱花仙未经顾金康授权、系无权代理、涉案合同应属无效的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，司法机关决定查封的房地产不得转让，但该规定非效力性强制性规定，朱花仙代理顾金康出售涉案房屋的行为并不因违反上述规定而当然无效。本案二审期间，罗银生上诉请求朱花仙另赔偿其一倍定金50000元、朱花仙对顾金康返还50000元的付款义务承担连带责任。因罗银生在本案一审期间并未向朱花仙提出上述请求，二审中，本院就罗银生的上述请求调解不成。故罗银生可就前述上诉主张另行行使权利，本院二审中不予理涉。综上所述，上诉人罗银生、上诉人顾金康的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4760元，由上诉人罗银生负担2380元，上诉人顾金康负担2380元。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈军芳二〇一五年五月二十九日书 记 员 黄 婷 来自：