（2014）杭滨民初字第1391号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-31
案件名称
陈峰与杭州凯瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第1391号原告陈峰。被告杭州凯瑞置业有限公司，住所地杭州市滨江区滨盛路1893、1895号。法定代表人陈素琴，总经理。委托代理人（特别授权）陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。原告陈峰诉被告杭州凯瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，由审判员杨仙林适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行审理。原告陈峰、被告委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈峰起诉称，2012年9月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座1713室、建筑面积58.22平方米、总价937684元的商品房出售给原告，于2013年12月31日之前交房。合同签订后，原告按约全额支付了购房款，被告未如期交房。原、被告双方于2014年6月18日签订《补充协议》，就被告逾期交房违约责任重新约定。协议约定2014年1月1日起至2014年3月31日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之二的违约金，2014年4月1日起被告按日向原告支付已交房款的万分之四的违约金，并约定到2014年9月30日交房。被告仍未按期交房，仅支付2014年3月31日之前的违约金，之后的违约金一直未支付。原告多次催告，被告既不交房，也不支付逾期交房违约金。原告现起诉请求：1.判令被告立即支付逾期交房违约金73139.35元（暂自2014年4月1日计算至2014年10月15日止，后计算至法院判决生效之日止，按照日万分之四计算违约金）；2.本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据1.浙江省商品房买卖合同，证明原、被告双方合同成立。证据2.收款收据，证明原告方支付足额购房款，共937684元。证据3.具结书，证明原、被告买卖合同事实成立。证据4.预售合同备案查询记录，证明原、被告买卖合同事实成立。证据5.补充协议，证明原、被告双方就被告违约所作的协议。被告杭州凯瑞置业有限公司答辩称，原、被告双方签订的补充协议约定违约金的支付期限是2014年4月1日至2014年9月30日按照日万分之四承担违约金；原、被告双方并没有对2014年9月30日以后的逾期交房违约金进行约定，为此不应当适用原告主张的日万分之四的违约责任，而是按照双方签订的买卖合同的约定逾期交房，违约责任是日万分之一。被告未提供证据。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：原告提供的证据1-5，被告对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以认定；被告对于证据5质证认为仅能证明2014年1月1日至2014年9月30日的逾期交房违约金，未约定2014年9月30日后的违约金，本院认为被告的异议系本案的争议焦点，本院将根据查明的案情依法予以认定。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月22日，原、被告签订合同编号为2012预1172069号的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于杭州市滨江区凯瑞金座1713室房屋一套，设计用途为办公楼，层高为3.45米，建筑面积为58.22平方米，每平方米16105.88元，总价为937684元；付款方式及期限为买受人于2012年9月22日一次性结清总房款937684元；交付期限及条件（第九条）为出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同还对交接、产权登记等进行约定。原告于2012年8月17日支付房款50000元，并于2012年9月22日支付余款887684元，共计缴交房款937684元。后被告未能如期交房。原、被告双方于2014年6月18日签订补充协议一份，就被告逾期交房的违约责任进行约定。协议约定：一、被告于2014年9月30日前交付商品房给原告，逾期交房期间的违约金按照如下方式处理：1.2014年1月1日起至2014年3月31日止，被告以现金方式按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，计16878元，该违约金于补充协议签订日后7个工作日内结清；2.2014年4月1日起至实际交房日（2014年9月30日前），被告按日向原告支付已交付房价款万分之四违约金，在交房日前结清；…二、若被告在2014年9月30日尚不能交付，被告须以现金方式先行结清2014年9月30日前的逾期交房违约金。被告的逾期交房违约金将由原、被告双方另行协商；三、原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）与本协议不一致的，以本协议为准。本补充协议未涉及的其他条款，按照原合同执行。协议签订后，被告已按约定向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日的违约金16878元。被告至今未按约交房，原告主张其支付逾期交房的违约金，故此成诉。本院认为，本案争议焦点在于逾期交房违约金如何认定。根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》以及补充协议的约定，原、被告对于逾期交房违约金以及交房期限达成新的合意，原、被告均应遵照履行。被告仍逾期未能在2014年9月30日前交付房屋，理应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告自2014年4月1日起至本院判决生效之日止，按照日万分之四的标准支付逾期交房违约金。被告抗辩称，原、被告约定的违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，并请求本院予以减少。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原、被告达成补充协议，房屋买卖合同继续履行，原告放弃了合同解除并要求被告支付相应违约金的权利，而被告则同意按照补充协议的约定支付相应的违约金以资补偿，本院认为自2014年1月1日至2014年9月30日短期内，被告约定了相应的违约金标准是符合其预期的，被告并未举证证实存在重大事由应改变双方的上述约定。因此，被告要求本院调整该期间的违约金，本院不予支持。考察补充协议的文义，双方对于2014年10月1日之后的违约金标准并未约定，留待双方另行协商，即房屋买卖合同关于逾期交房违约金的约定亦不再执行。本院认为2014年10月1日之后的违约金，参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以按照每日万分之二的标准计算违约金为宜。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈峰逾期交房违约金68638.47元。二、被告杭州凯瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈峰逾期交房违约金（具体计算方式：以937684元为本金，自2014年10月1日至判决生效之日止，按照每日万分之二计算）。三、驳回原告陈峰本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，减半收取814元，由原告陈峰负担50元，被告杭州凯瑞置业有限公司负担764元。原告陈峰于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）审判员 杨仙林二〇一五年五月二十九日书记员 韩 晨 关注公众号“”