（2015）门开民初字第00214号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2016-02-01
案件名称
蔡菊英与杜建平、薛振兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡菊英,杜建平,薛振兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2015）门开民初字第00214号原告蔡菊英。委托代理人俞坤，江苏诚谨律师事务所律师。被告杜建平。被告薛振兰。被告杜建平、薛振兰的委托代理人曹洪霞，江苏清竹律师事务所律师。原告蔡菊英与被告杜建平、薛振兰（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告蔡菊英的委托代理人俞坤、被告杜建平及两被告的委托代理人曹洪霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡菊英诉称，两被告系夫妻关系。两被告因旧房动迁，向海门市城市发展有限公司（以下简称城发公司）认购坐落于海门市海门街道嘉陵江北二区南侧3号楼606室住房及26号车库（现更名为海门市嘉南花苑4幢606室及18号车库，以下简称定销房）。2013年2月16日，我与两被告签订《售房协议书》（以下简称售房协议），约定我向两被告订购前述定销房，购房款为人民币40万元，定金为人民币20万元；城发公司向两被告转移定销房产权时的房产证、土地使用权证由两被告办理，交房后一个月以内，两被告办理好产权人为我本人的房产证和土地使用权证，过户时我付清房款，两被告向我交付定销房。两被告及其女儿杜蒙蒙均在该协议上签名。我于协议订立当日付款人民币5万元，于2014年1月20日支付人民币15万元，被告薛振兰及其女儿杜蒙蒙出具了收条。现定销房已竣工，城发公司于2014年10月28日通知交房。此后，我催促两被告至城发公司办理交款及产权登记手续，但两被告要求提高房价，拒绝履行合同义务。我于2015年再度通知两被告履行合同义务未果，现要求两被告将定销房的所有权及相应的土地使用权登记致我名下。两被告辩称，在认购定销房时，城发公司并未告知我们有跃层，现在城发公司要加价，并且不愿卖给我们，我们也无法履行合同义务。现要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两被告系夫妻关系，案外人杜蒙蒙为两被告的女儿。两被告在海门市海门镇沙东村42组有116平方米的农村住房（以下简称老房），海门市海门镇人民政府（以下简称镇政府）因建设市民广场需要征收老房，为此于2012年6月26日与被告杜建平订立《海门市住宅房屋征收补偿安置协议》（以下简称安置协议），约定：老房由镇政府征收，被告杜建平应得补偿额为人民币259997元；被告杜建平选择产权调换方式进行安置，产权调换的房屋坐落于普江小区南侧。征收部门现场组根据被告杜建平的要求，调剂出一套位于嘉南花苑小区的顶层安置房（海门市海门街道嘉陵江北二区南侧3号楼606室，即定销房）作为两被告的产权调换房，该房为期房，不属于市民广场地块的正常安置房源，房源安置中心开具的该房认购面积为78.85平方米，未提及跃层，该房的供应商为城发公司。2013年2月16日，原告与两被告及案外人杜蒙蒙在海门市顺发房屋中介信息服务中心（以下简称顺发中心）订立售房协议，协议抬头部分标明的出售方为被告薛振兰（甲方）；购买方为原告蔡菊英（乙方）。协议的内容为：甲方将定销房及相关设施、城发公司的发票一并出售给乙方，总价款为人民币40万元，其中定金为人民币20万元；城发公司将定销房转让给乙方（相应的产权转移过程简称为首次过户）时需办理的房屋所有权证及相应的土地使用权证（协议中被称为第一本房产证和土地证）由甲方自行办理完成，此后，再度转移产权（以下简称二次过户）时办理的房屋所有权证（协议中被称为新产权证）载明的产权人姓名由乙方指定，过户费用由乙方承担，相应的房屋所有权证及土地使用权证于城发公司向甲方交房后一个月内办理完成；二次过户时由乙方付清全部购房款，而后由甲方向乙方交付定销房；任何一方未能执行协议，另一方有权解除协议，所造成的损失由责任方承担，违约金按总房款的20%计算；中介费由乙方支付。售房协议落款处甲方一栏由两被告及杜蒙蒙签名，乙方一栏由原告签名。此外，售房协议上加盖了海门市顺发房屋中介信息服务部（以下简称顺发服务部）专用章和顺发中心专用盖。原告于订立协议的当日及2014年1月20日分别支付了人民币5万元和人民币15万元，被告薛振兰、案外人杜蒙蒙于2014年1月20日共同出具了收条，收条落款处盖有顺发服务部专用章。此后不久，原告从海门房产网获知：嘉陵江北二区南侧安置房经相关部门验收合格，可以交付，城发公司为此通知相关动迁户自2014年10月28日起携带身份证、户口本等相关材料办理交房手续（包括订立相应的房屋买卖合同并结算）。原告此后要求两被告办理将定销房所有权登记于原告名下的相关手续及相应的产权证书，但两被告既未利用应得的动迁补偿款及优惠购房条件与城发公司订立定销房买卖合同，也未要求城发公司交付定销房，并称：因定销房存在跃层，导致定销房售价增加（即另行交纳跃层的相应费用），为此要求原告在售房协议的基础上加价，但原告未同意，双方多次协商未果。原告起诉来院，提出本案诉讼请求。在本案审理过程中，被告曾提出反诉，要求解除售房协议，后又撤回反诉，并获本院裁定照准。以上事实，由原告提供的售房协议、原告于2015年1月6日发出的通知书、城发公司于2015年5月5日做出的说明、被告薛振兰和其女儿杜蒙蒙出具并加盖中顺服务部专用章的收条、被告杜建平的选房认购单、海门市物价局发出的《关于海门市北京路、珠江路西地块拆迁安置房结算价格的复函》、双方的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，两被告为老房的所有权人，也是老房被征收后产生的征收补偿权益的享有者，他们利用享有的补偿权益认购定销房，并且与原告订立转让定销房的售房协议，并不违反法律规定，应认定有效。他们的女儿杜蒙蒙虽非定销房认购人，但其在售房协议上签名的行为表明其本人同意此项交易，并不影响售房协议的效力。两被告负有依约向原告交付定销房的合同义务，但至今未取得定销房的所有权或处分权，不管是出于何种原因，客观上无法向原告履行交付义务。事实上，两被告甚至尚未与城发公司订立定销房买卖合同，从而确定城发公司负有向两被告转让定销房的合同义务。而合同是物权发生转移的原因，但物权转移本身需遵循物权变动规则。本案中，如果为了维护售房协议而支持原告在目前情况下提出的诉讼请求，不仅影响城发公司的订约自由权利，也意味着不顾及定销房的物权尚未转移至两被告的情况下就强制两被告将定销房物权转移给原告，这将严重侵害目前情况下定销房所有权人的所有权，本院碍难支持。原告可以在被告取得定销房所有权或处分权的情况下要求两被告履行交付义务，也可要求两被告承担违约责任或者要求解除售房协议并主张损害赔偿。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告蔡菊英在被告杜建平、薛振兰未取得坐落于海门市海门街道嘉陵江北二区南侧3号楼606室及26号车库（现更名为海门市嘉南花苑4幢606室及18号车库）的所有权或者处分权的情况下要求被告杜建平、薛振兰将前述房屋所有权及土地使用权登记于原告蔡菊英名下的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，诉讼保全费用人民币2520元，合计人民币2545元，由原告蔡菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。审判员 陈 伟二〇一五年五月二十九日书记员 刘青泉