（2015）烟民一初字第157号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-07-03
案件名称
孙业晓与山东佳安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙业晓,山东佳安置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第一百一十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一初字第157号原告：孙业晓。委托代理人：孙立安。委托代理人：王国基。被告：山东佳安置业有限公司。住所地：龙口市旅游度假区。法定代表人：李际，该公司总经理。委托代理人：姜秀伦，山东广宇行律师事务所律师。委托代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。原告孙业晓诉被告山东佳安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙业晓的委托代理人孙立安、王国基，被告山东佳安置业有限公司的委托代理人赵庆翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年4月23日签订《商品房认购单》，约定原告购买被告开发的日式海景综合体B5#楼房一套，单价每平方米8000元，总价7174800元（含定金100000元），一次性付款。原告当日交付购楼款7174800元，被告开具了收据。被告一直未向原告交付楼房，原告多次催交，被告以种种理由拖延，原告后来才知道被告未办理商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房认购单》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已按约收受了原告的购房款，《商品房认购单》应认定为商品房买卖合同。《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。被告隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实向原告销售房屋，应认定《商品房认购单》即购房合同无效。请求依法确认原、被告于2011年4月23日签订的《商品房认购单》无效，判令被告立即返还原告购楼款7174800元，赔偿原告经济损失1957507.13元（暂按同期贷款基准利率计算至起诉之日，包括双倍返还定金200000元），合计9132307.13元。被告山东佳安置业有限公司辩称，原、被告双方确实签订过《商品房认购单》，原告也向被告账户打入了7174800元。原告与被告的股东姜增祝系亲属关系，涉案房屋原定价为13000元每平方米，因亲戚关系才给原告8000元每平方米的优惠价格，被告认为原告的行为一定程度上应认定为投资行为。《商品房认购单》并不等同于商品房买卖合同，且原告交款时也明知涉案房产没有预售许可等相关手续，原告要求被告赔偿损失的理由不成立。原、被告均非金融机构，无论原告的行为属于投资还是意向购房，在要求返款同时要求按照银行贷款利率进行赔偿，于法不符，被告也无力承担。被告同意返还原告7174800元，但不同意赔偿损失。经审理查明，2011年4月23日，原告（乙方）与被告（甲方）于山东龙口油管有限公司签订《商品房认购单》。《商品房认购单》载明，楼盘名称为山东龙口滨海旅游度假区滨海·凤凰城，房屋类型为住宅，认购户别为日式海景综合体B5#；暂测建筑面积896.85平方米，销售单价8000元，总房款7174800元，付款方式为一次性。《商品房认购单》“付款方式”一栏，双方“√”选了1项即双方签订本认购书时，乙方愿意支付人民币7174800元给甲方作为认购该商品房的楼房款……。《商品房认购单》“双方约定”一栏载明，1、上述条款中楼房款均含定金拾万元，如乙方退房，恕定金不予退还……。……3、本认购书于商品房买卖合同签订之时自行作废；4、甲乙双方在约定时间内签订商品房买卖合同，定金抵作付款；如在双方约定签订商品房买卖合同的时间内，甲方将商品房另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金；如乙方在约定的时间内未能前来签订商品房买卖合同，则乙方所付定金不予退还，且甲方有权将该商品房另售他人。同日，被告向原告开具收取购房款7174800元的收款收据，注明款项打入被告账户后此收据生效。2011年4月26日，山东龙口油管有限公司向被告转款7174800元用于为原告支付涉案房款。原、被告未再行签订商品房买卖合同。涉案楼房至今未取得商品房预售许可证明或销售许可证明，也未开工建设。上述事实，有《商品房认购单》、收款收据、银行转款凭证及当事人的陈述笔录等在案为证。本院认为，原、被告签订《商品房认购单》是双方当事人的真实意思表示。认购单明确了楼房的楼号、单价、面积、总价、付款方式，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。认购单签订的当日，被告即向原告出具了收取全部付款的收据，原告于此后的第三日向被告付清了全部房款。前述事实表明，原、被告就原告购买被告开发的涉案房屋已经达成合意，原告已按合意履行了付款义务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告主张《商品房认购单》应认定为合同，理由正当，应予支持。《解释》第二条明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原、被告签订《商品房认购单》时，被告未取得商品房预售许可证明，且在起诉前仍未取得，《商品房认购单》应为无效合同。原告因《商品房认购单》无效而请求被告返还房款并赔偿按贷款利率计算的利息损失，理由正当，应予支持。从《商品房认购单》载明的设立目的看，定金条款是为保证双方能够签订商品房买卖合同而设立，该定金为订约定金。《商品房认购单》已被认定为商品房买卖合同，只是该合同因原告未取得商品房预售许可证明而被认定无效。因不存在双方未能签订商品房买卖合同的情形，故定金条款的适用条件未成就，原告请求被告双倍返还定金，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告孙业晓与被告山东佳安置业有限公司2011年4月23日签订的《商品房认购单》无效；二、被告山东佳安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙业晓房款7174800元并赔偿该款项自2011年4月27日至2015年5月22日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告孙业晓的其他诉讼请求。如果被告山东佳安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75726元；由原告孙业晓负担2300元，被告山东佳安置业有限公司负担73426元；诉讼保全费5000元，由被告山东佳安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 杨卫东审 判 员 吴继辉人民陪审员 赵 军二〇一五年五月二十九日书 记 员 林重霄 来源：