（2015）昆民初字第1692号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2017-12-18
案件名称
李飞、吴桂芬与吴方富房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李飞,吴桂芬,吴方富
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第一百零七条，第一百一十六条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第1692号原告李飞。原告吴桂芬。委托代理人陈钢，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告吴方富。原告李飞、吴桂芬与被告吴方富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法由审判员孙守旺独任审判，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，原告李飞、吴桂芬共同委托代理人陈钢、被告吴方富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李飞、吴桂芬共同诉称：2014年11月24日，两原告经昆山市北区房产咨询有限公司环庆路店居间介绍，与被告签订了房屋买卖合同合同一份，约定将月盛花园公寓XX号楼XX室出售给被告，总价款为585000元。同时约定，如任何乙方未按照合同约定全面履行自己的义务，则向守约方支付总房款20%的违约金。合同签订后，被告告知两原告，不想购买，构成违约。合同签订时，两原告收取了被告的定金10000元。因被告的违约，造成两原告在购买昆山市玉山镇江南明珠苑的房子办理了贷款，手续费为9000元、中介费为24000元（包含过户）、贷款利息损失为500000元（如提前还贷按违约金计算）、再售房屋差价40000元、办理贷款误工费5000元，因贷款影响信誉度亦有损失。现两原告主张违约责任，要求被告支付违约金117000元；诉讼费由被告负担。被告吴方富辩称：该合同系昆山北区房产提供的制式合同，被告在签字前并不知道有违约条款这一项。在涉及中介费的民事案件庭审后，被告为挽回损失曾经试图协商继续履行合同，而事实上两原告已经将房屋另售他人，并于3月份办理了过户手续。原告李飞与被告曾经共同在富士康一个部门工作过，出于同事间的信任在合同上签字，现两原告在已得到10000元的情况下，还提出117000元的违约诉求，令人惊讶，也违背传统伦理道德。综上，被告已经通过定金罚则承担了违约责任，根据短信记录也及时告知了两原告，未造成实际损失。综上，两原告的诉请无事实合法依据，请予驳回。经审理查明：2014年11月24日，两原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定：两原告将昆山市玉山镇月盛公寓XX号楼XX室出售给被告；房屋总价款为585000元；定金为10000元；于合同生效45个工作日内支付375000元，于2015年1月31日办理过户手续，与过户当日支付房款余额；任意一方违约应向守约方支付总房款20%的违约金，并支付中介方成交总价2%的服务费。合同签订同时，被告向两原告支付定金10000元。两原告与被告系经案外人昆山北区房产咨询有限公司环庆路店的中介服务达成的涉案购房协议，使用的房屋买卖合同文本亦为中介方提供的格式文本。2014年12月3日，被告向两原告发出信息，表示其购房允诺难以实现，要求两原告谅解并及早应对。2014年年底，案外人昆山北区房产咨询有限公司就本案所涉居间合同向被告提起诉讼。后经协商，案外人昆山北区房产咨询有限公司于2015年3月18日申请撤回起诉，本院于2015年3月19日裁定准许。另查明：2014年10月份，两原告与他人另行就购买昆山市玉山镇江南明珠苑的房产达成协议，并于2014年11月份交纳了首付款，于2015年办理的按揭贷款，贷款金额为840000元，期限为300个月。上述事实由房屋买卖合同、房产证、土地证、民事裁定书、定金收据、抵押贷款合同及当事人的陈述予以证实。本院认为：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，两原告明确其主张为违约金，本院予以确认，被告所支付的定金10000元在确定违约责任时根据违约责任金额予以抵扣。根据两原告的主张及被告的抗辩，本案的争议焦点为：涉案违约条款是否有效；如违约条款有效，则违约金117000元是否过分高于两原告的损失。一、关于违约条款的效力。本案中，两原告并非涉案房屋买卖合同格式文本的提供方，其并不负有提请被告注意相关合同条款的义务，被告是否注意该违约条款均与两原告无涉。案外人昆山北区房产咨询有限公司环庆路店系居间方，其提供的房屋买卖合同格式文本中的违约条款针对合同当事人中的“违约方”，非特定一方当事人，该条款公平地确定了双方的违约责任。因此，该违约条款合法有效。二、违约金117000元，是否过分高于损失。从合同签订至被告明确表示不再履行合同义务时，间隔10天，两原告主张的违约金117000元明显过高，因此两原告应当就违约金数额不过分高于损失承担举证责任，并就其举证不能承担不利后果。现原告并未提供相应损失证据，本院对被告关于违约金过高的抗辩意见予以支持，并参照损失数额适当减少。两原告主张的贷款的相关损失，因本案所涉房屋总价款为585000元，与贷款金额840000元相差较大，且两原告已于2014年11月份支付了首付款，该按揭贷款与被告违约的关联性存疑，本院不予支持；关于再售房屋差价，两原告并未提供证据证明，被告亦不予认可，本院不予支持；关于信誉度损失，两原告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金数额的确定，两原告与被告的房屋买卖合同总价款为585000元，扣除定金10000元，余额为575000元。被告于合同签订之后10天即通知违约，考虑到必要的协调处理时间及另行寻找买家时间，本院按照50天计算其损失。关于计算标准，因被告违约，本院参照中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算，即损失为575000元＊5.6%＊1.3倍／365天＊60天=6881元。两原告基于违约提出主张，现违约金数额低于定金数额，超过部分应予返还，但考虑到被告系违约方且在答辩中亦有认可违约金10000元的意思表示，该超出部分属于其自愿支付，本院予以确认。综上，两原告的因被告的违约损失已经通过房屋买卖合同的定金形式获得赔偿，其再行主张无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李飞、吴桂芬对被告吴方富的诉讼请求。案件受理费2640元，减半收取1320元，由原告李飞、吴桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判员 孙守旺二〇一五年五月二十九日书记员 顾澄清附页：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”