（2014）浦民一（民）重字第47号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-07-23

案件名称

朱海元与ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱海元,ＸＸ,焦明生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）重字第47号原告朱海元。委托代理人余丹，上海勤周律师事务所律师。委托代理人杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。被告ＸＸ。委托代理人刘强，上海钰澜律师事务所律师。第三人焦明生。原告朱海元诉被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，依法追加焦明生为本案第三人。本案依法适用普通程序，分别于2015年1月30日、3月6日公开开庭进行了审理。原告朱海元的委托代理人余丹、被告ＸＸ的委托代理人刘强及第三人焦明生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海元诉称，2010年6月29日，原告在上海方乐房地产经纪事务所居间的情况下，与被告签订《上海市房地产买卖合同》，购买被告位于上海市浦东新区海院新村XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）。当天，双方即办理了房屋过户手续。其后，被告却一直占据系争房屋，拒绝履行交房义务，致原告遭受损失。无奈，原告依法起诉，要求：1、判令被告继续履行原、被告之间于2010年6月29日就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，将系争房屋交付给原告并于交付房屋前结清系争房屋物业管理费、水、电、煤气、电讯等费用，协助原告办理水、电、煤气、电话、有线电视的过户手续；2、本案案件受理费由被告承担。被告ＸＸ辩称，原、被告之间签订的买卖合同只是一个形式，实际是为了套取银行贷款，买卖合同并非原、被告之间的真实意思表示，所以合同应为无效的，合同上原、被告的签名都是第三人代签的。第三人焦明生述称，当时签订合同时，原、被告均未到场，合同上原、被告的签名都是中介签的，不是原、被告本人签的，是第三人与中介在交易中心一手操作的，当时是第三人问中介借了人民币（以下币种同）10万元后，支付房屋买卖的相关税、费，系争房屋买卖是假买卖，是为了套取贷款80万元，包括商业贷款及公积金贷款。银行贷款放款后，中介扣除了之前房屋抵押、中介费、手续费及第三人问中介借款后，中介另给了第三人9万余元。之后房屋上的公积金、商业贷款，都是第三人每个月在还款，每个月还款6，000余元。系争房屋是第三人和家人一直居住使用至今的。经审理查明：2010年6月29日，以被告为出卖人、原告为买受人，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，转让价为135万元。合同约定原、被告于2010年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定了相关的违约责任、房款支付等。同日，原、被告即至房地产交易中心申请办理了产权过户手续。2010年7月6日，系争房屋被核准登记至原告名下。原告为本次房屋买卖，向深圳发展银行股份有限公司上海分行申请公积金借款30万元及抵押贷款50万元，该两笔款项均指定划入被告账户。之后，抵押贷款部分由第三人将相应款项交付原告后，再通过原告还款账户归还贷款；公积金借款部分通过原告公积金账户扣还款。2012年7月9日，因原告未按约归还抵押贷款，深圳发展银行股份有限公司上海分行起诉原告及刘桂芳，经本院主持调解，双方达成一致：“一、被告朱海元、刘桂芳应于本调解协议生效之日起三个工作日内归还原告深圳发展银行股份有限公司上海分行贷款本金人民币465，925.52元，支付涉案《房地产买卖抵押贷款合同》所规定的上述借款本金至实际清偿日止相应利息、罚息；二、被告朱海元、刘桂芳应于本调解协议生效之日起三个工作日内赔偿原告深圳发展银行股份有限公司上海分行律师费损失人民币24，000元；三、案件受理费人民币8，821元（已由原告上深圳发展银行股份有限公司上海分行缴纳），减半收取计人民币4，410.50元，由被告朱海元、刘桂芳负担；两被告应于本调解书生效之日起三个工作日内将此款直接支付给原告……”。该调解书出具后，原告并未按照调解书内容实际履行。2014年10月23日，因追偿权纠纷，上海市住房置业担保有限公司起诉原告及刘桂芳，经本院主持调解，双方达成一致：“一、原告上海市住房置业担保有限公司与被告朱海元、刘桂芳一致确认截至2013年6月17日被告朱海元、刘桂芳积欠原告代偿款283，557.03元，被告朱海元、刘桂芳还应支付自2013年6月18日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率及本案合同约定计算）；上述欠款被告朱海元、刘桂芳应按如下方式偿还：于2015年2月28日前一次性清偿代偿款及相应利息；二、如被告朱海元、刘桂芳不履行上述第一项还款义务的，原告上海市住房置业担保有限公司可以与被告朱海元协议，以位于上海市浦东新区海院新村XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归被告朱海元所有，不足部分由被告朱海元、刘桂芳继续清偿；三、案件受理费5，553元，减半收取计2，776.50元，由被告朱海元、刘桂芳负担，原告上海市住房置业担保有限公司先行垫付，被告朱海元、刘桂芳应于2015年2月28日前将该款直接支付给原告上海市住房置业担保有限公司……”。系争房屋由第三人及其家人实际居住使用。另查明，至2015年3月11日，就系争房屋原告申请公积金贷款部分，原告共归还本金300，000元、利息36，678.48元、复利412.16元。原告与深圳发展银行股份有限公司上海分行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》普遍性条款第十九条违约责任约定主张贷款提前到期提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于与本合同有关的资信调查、检查、公证等费用，以及贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用。再查明，深圳发展银行股份有限公司上海分行于2012年9月27日经上海市工商行政管理局核准，名称变更为平安银行股份有限公司上海分行。庭审中，第三人向本院提供录音记录，该录音材料中第三人表示原告是为了贷款、假买卖房屋；原告表示其为了套公积金贷款，套公积金贷款的钱给其女儿读书用。审理中，经本院对合同效力释明，原告当庭表示如法院认定合同无效，要求被告返还因房屋贷款发生的费用92，412.34元及承担剩余公积金贷款、商业贷款本息，这要求在本案中一并处理；之后又向本院明确一并处理无效后果为被告承担公积金贷款本金300，000元、利息36，678.48元、复利412.16元、案件受理费2，776.50元及上述费用至实际清偿日止的相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）以及至2011年1月30日止商业贷款本金488，703.83元、律师费24，000元、案件受理费4，410.50元及上述费用至实际清偿日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告表示，原、被告之间无真实的房屋买卖意思表示，其实际是为了套贷，套取的贷款非被告所用，故不同意原告要求一并处理并要求其承担责任的请求。第三人表示愿意归还相关贷款的本息、罚息、复利。上述事实，由上海市房地产买卖合同、住房公积金个人购房担保借款合同、房地产买卖抵押贷款合同、上海市房地产登记申请书、（2012）浦民六（商）初字第4711号民事调解书、（2014）浦民六（商）初字第12570号民事调解书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，根据庭审当事人的陈述以及相关的证据，可以认定该买卖合同系当事人为套取银行贷款签订，非当事人之间对于系争房屋买卖的真实意思表示，故该买卖合同应属无效。合同无效后，基于无效合同取得的财产应当予以返还。虽然被告否认其在买卖合同上签名，但根据原告与相关银行签订的借款合同上明确收款账户为被告，实际使用人又为第三人，可见被告对于通过签订买卖合同套取相关贷款是明知且认可的，故原告要求其承担相应责任并无不当。对于原告要求本案一并处理的请求，本院认为：一、公积金贷款部分，原告已结清相关的贷款本息，故被告应将该本息返还给原告；对于原告主张的利息，鉴于原告与上海市住房置业担保有限公司间调解书明确至2013年6月17日代偿款为283，557.03元且至今原告未归还，故对该部分款项至实际清偿之日止的利息本院予以支持，对于原告其余部分利息请求，因对于合同无效均有过错，故原告主张该部分利息本院难以支持；对于原告主张的诉讼费，因该诉讼费产生系被告未能及时向原告支付应承担的贷款而导致诉讼，故原告要求被告承担该诉讼费，本院予以支持。二、商业贷款部分，原告及第三人明确，第三人已归还部分商业贷款本息，钱款由第三人实际承担，剩余贷款部分，应以原告名义向贷款银行清偿，相关费用由被告承担。对于原告主张的诉讼费损失，该费用产生系被告方未及时承担贷款而产生，故原告要求被告承担并无不当；对于律师费，该律师费系原告与贷款银行签订贷款合同中明确约定由原告承担，故原告与贷款银行达成调解协议承担该费用并未超过合同约定，故原告要求被告承担该费用并无不当；对于原告主张的利息，鉴于对合同无效双方均有过错，故本院不予支持。第三人愿意承担相关贷款及利息、罚息、复利的返还义务，并无不当，本院予以准许。原告在收到被告及第三人返还的相关借款及利息后应及时注销系争房屋上的抵押，并在抵押注销后协助被告恢复系争房屋的产权登记。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告朱海元与被告ＸＸ于2010年6月24日就上海市浦东新区海院新村XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告ＸＸ及第三人焦明生于本判决生效之日起十日内返还原告朱海元公积金贷款部分本金300，000元、利息36，678.48元、复利412.16元及相应利息（以283，557.03元为本金，自2013年6月18日起至实际清偿日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还原告朱海元案件受理费2，776.50元；四、原告朱海元于本判决生效之日起十日内结清平安银行股份有限公司上海分行（原名称为深圳发展银行股份有限公司上海分行）贷款本息（该费用以实际结清日实际产生费用为准），所产生费用由被告ＸＸ及第三人焦明生负担；五、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还原告朱海元诉讼费4，410.50元及律师费24，000元；六、原告朱海元于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区海院新村XXX号XXX室上抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行（原名称为深圳发展银行股份有限公司上海分行）的抵押以及抵押权人为上海市住房置业担保有限公司的抵押；七、原告朱海元于上海市浦东新区海院新村XXX号XXX室上抵押涤除后十日内，协助将该房屋产权恢复登记至被告ＸＸ名下。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告朱海元负担25元，被告ＸＸ负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡铁红代理审判员　　周　婉人民陪审员　　田有娣二〇一五年五月二十九日书　记　员　　魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自