（2015）海民初字第943号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-08-05
案件名称
厦门海投房地产有限公司与李祺扬商品房销售合同纠纷一审民事判决书(1)
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门海投房地产有限公司,李祺扬
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第943号原告厦门海投房地产有限公司。法定代表人苏勇民，董事长。委托代理人林建斌、陈佩佩，职员。被告李祺扬，男，1990年2月21日出生，汉族。委托代理人ＸＸ煌，福建上达律师事务所律师。原告厦门海投房地产有限公司（以下简称海投房地产公司）与被告李祺扬商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林建斌、陈佩佩，被告李祺扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海投房地产公司诉称，2014年7月30日，原、被告双方签订了编号为03165774《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》，被告购买天源A地块地下室地下一层280号车位，合同价款292000元，并约定被告应在2014年7月30日支付92000元，余款200000元办理银行按揭。双方在《商品房买卖补充协议》中约定“如买受人不符合银行按揭条件，买受人应在出卖人发出付款通知之日起7日内付清全部房款，否则出卖人有权解除双方已经签订的商品房买卖合同，并要求买受人向出卖人支付合同价款10%的违约金”。被告按照约定于2014年7月30日支付首付款92000元，并向中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行（以下简称农行海沧支行）提供按揭材料，申请按揭贷款。但农行海沧支行审查后认为被告不符合其信贷条件而退回被告的贷款申请，并于2015年1月26日出具按揭贷款不予受理证明。随后原告根据《商品房买卖补充协议》的约定于2015年2月13日向被告发出《付款通知》，要求被告支付剩余房款，然而被告至今未支付。被告逾期支付剩余房款的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的编号03165774《商品房买卖合同》；2、被告支付违约金2.92万元；3、被告在合同解除后七日内，协同原告办理编号03165774《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记证明（编号YGH2014022925）注销手续，并承担注销手续所需费用；4、被告承担本案诉讼费用。被告李祺扬辩称，被告并非恶意不付清剩余款项，只因银行按揭无法办理，是客观原因造成的，不是被告的主观恶意。涉讼的购买车位价款为292000元，如按《商品房买卖补充协议》的约定，按总价款的10%支付违约金，即被告需向原告支付29200元的违约金明显过高。首先被告不是恶意不付清尾款；其次，违约金29200元比原告的实际损失数额高出了几倍，甚至十几倍；最后，原告要求解除合同后，其仍可以按合同价款292000元出售涉讼车位，甚至比292000元更高的价格出售涉讼的车位，原告是不存在任何财产损失的。原告要求被告支付违约金29200元，是不合理也是不合法的，请法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，依职权减少违约金数额。同意原告主张的第3项诉讼请求。经审理查明，2014年7月30日，原告海投房地产公司（出卖人）与被告李祺扬（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号03165774），约定：买受人李祺扬购买的商品房为天源A地块地下室地下一层第280号车位，该商品房总价款为292000元。买受人李祺扬在2014年7月30日付92000元，余款200000元办理银行按揭。出卖人海投房地产公司应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。同日，原、被告签订《商品房买卖补充协议》，约定：如买受人李祺扬不符合银行按揭条件，或不按按揭银行要求提供按揭材料，买受人应在出卖人发出付款通知之日起7日内付清全部房款，否则，出卖人有权解除双方已签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人向出卖人支付合同价款10%的违约金；如买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行，则从合同签订第61日起至实际全额支付全部应付款项之日止，买受人按全部应付款项的每日万分之二向出卖人支付逾期付款的违约金。《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》还就其他事项进行了约定。被告李祺扬因购买讼争车位，于2014年7月25日向原告海投房地产公司支付20000元预售定金、于2014年7月30日支付72000元，共支付92000元购房款。至本案庭审结束时，被告李祺扬仍未向原告海投房地产公司支付剩余购房款。厦门市房地产交易权籍登记中心于2014年8月8日出具《预购商品房预告登记证明》（编号YGH2014022925），证明“商品房预购合同号03165774，商品房坐落天源A地块地下室地下一层第280号车位，出卖人海投房地产公司，买受人李祺扬”。同日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具《商品房买卖合同备案证明》，证明“《商品房买卖合同》（编号03165774）买卖合同双方已签字盖章，并于2014年7月30日17时36分50秒向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案”。农行海沧支行于2015年2月13日向厦门市房地产交易权籍登记中心出具《证明》，证明“客户李祺扬，身份证号350583199002211338，购买天源A地块地下室地下一层第280号车位，向我行申请车位分期付款，经我行审查不符合我行信贷条件，贷款不予受理。特此证明”。原告海投房地产公司于2015年2月13日发出《付款通知》，载明“李祺扬先生，您向我司购买的天源A地块车位468-280号房产，因您不符合银行按揭条件，银行已将您的按揭资料退回我司。根据贵我双方的合同约定，请您在我司发出此通知之日起7日内付清全部房款。否则我司将按合同约定追究您的违约责任。特此通知”。同日，原告海投房地产公司通过EMS向被告李祺扬邮寄该《付款通知》，该邮件于2015年2月14日签收。另查明，海投房地产公司向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结被告李祺扬所购买的位于厦门市海沧区天源A地块地下室地下一层第280号车位，本院依法作出（2015）海民初字第943号民事裁定书，对被告李祺扬的上述财产进行保全。海投房地产公司支付保全费312元。以上事实有原告海投房地产公司提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《预购商品房预告登记证明》、《商品房买卖合同备案证明》、《证明》、《付款通知书》、EMS快递单、发票及当事人陈述、庭审笔录予以证实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。被告李祺扬在支付首付款后，原告海投房地产公司已依约向厦门市房地产交易权籍登记中心就讼争车位进行登记备案。被告李祺扬在讼争车位分期付款未获银行批准、海投房地产公司2015年2月13日发出《付款通知》的情况下，应于2015年2月20日前支付剩余购房款，然而被告李祺扬至本案庭审结束时仍未支付剩余购房款，被告李祺扬构成违约。现原告海投房地产公司依据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》的约定，要求解除《商品房买卖合同》（编号03165774），具有事实和法律的依据，本院予以支持。关于违约金，虽被告李祺扬以违约金过高为由要求予以调整，但未提供证据予以证明，本院不予采信。现原告海投房地产公司按合同约定以总价款（292000元）的10%主张违约金29200元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告海投房地产公司要求被告李祺扬协助办理《商品房买卖合同》（编号03165774）登记备案及预购商品房预告登记证明（编号YGH2014022925）注销手续，并承担注销手续所需费用，本院认为，《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记的注销，系《商品房买卖合同》解除后的一般交易习惯，在合同权利义务终止后，被告李祺扬应遵守诚实信用原则，履行协助义务，且被告李祺扬对该项主张亦没有异议，故本院对该项主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：一、解除原告厦门海投房地产有限公司与被告李祺扬于2014年7月30日签订的《商品房买卖合同》（编号03165744）；二、被告李祺扬应于本判决生效之日起十日内向原告厦门海投房地产有限公司支付违约金29200元；三、被告李祺扬应于本判决生效之日起七日内协助原告厦门海投房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（编号03165774）登记备案及预购商品房预告登记证明（编号YGH2014022925）注销手续，并承担办理注销手续所需费用。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费530元减半收取265元、保全费312元，由被告李祺扬负担，并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 黄晓玲二〇一五年五月二十九日书 记 员 章先攀附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。