（2013）碚法民初字第06481号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-08-10

案件名称

赖生平与廖春华、重庆鼎豪建设工程有限公司等买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赖生平,廖春华,重庆鼎豪建设工程有限公司,重庆市茂田实业（集团）有限公司,重庆市合川区友庆建筑安装工程有限公司,重庆市合川区人民法院

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百七十四条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

重庆市北碚区人民法院民事判决书（2013）碚法民初字第06481号原告赖生平，男，1958年4月16日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人唐雄伟，重庆合友律师事务所律师。被告廖春华，男，1963年3月24日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人黄云友，重庆市合川区太和法律服务所法律工作者。被告重庆鼎豪建设工程有限公司，住所地重庆市合川区太和镇义让街17号，组织机构代码20360039-9。法定代表人王中华，该公司总经理。委托代理人王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告重庆市茂田实业（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南办处梨园路建材市场5区3号，组织机构代码45058048-7。法定代表人喻晓华，该公司董事长。委托代理人邱胜奎，男，1980年3月28日出生，汉族，该公司法务，住四川省内江市东兴区。被告重庆市合川区友庆建筑安装工程有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字西路176号，组织机构代码73655932-5。法定代表人曾庆友，系该公司总经理。被告重庆市合川区人民法院，住所地重庆市合川区南津街振兴路307号，组织机构代码00932526-6。法定代表人周轶，该院院长。委托代理人陈果，男，1968年9月21日出生，汉族，住重庆市合川区。原告赖生平诉被告廖春华、重庆鼎豪建设工程有限公司（以下简称鼎豪公司）、重庆市茂田实业（集团）有限公司（以下简称茂田公司）、重庆市合川区友庆建筑安装工程有限公司（以下简称友庆公司）、重庆市合川区人民法院（以下简称合川法院）买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理，由审判员李菊担任审判长，与人民陪审员谭学谱、李林雄组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。在开庭审理前原告申请撤回对被告重庆市合川区友庆建筑安装工程有限公司、重庆市合川区人民法院的诉讼，本院予以准许。原告赖生平及其委托代理人唐雄伟，被告廖春华及其委托代理人黄云友，被告鼎豪公司的委托代理人王文波，被告茂田公司的委托代理人邱胜奎均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赖生平诉称：2011年6月1日，合川法院与茂田公司签订了联合建房协议，约定合川法院将已取得的40亩合伙建房土地中的24亩交由茂田公司开发使用。2002年5月5日、2003年8月7日，被告廖春华以其挂靠公司鼎豪公司的名义与茂田公司分别签订了修建法院合伙建房冲抵施工方工程款协议和门面住房充抵工程款协议，约定将茂田公司已取得土地使用权的24亩土地上修建的C区1栋3单元的住房用以冲抵鼎豪公司的工程款。2003年8月21日，原告与廖春华签订了商品房冲抵工程材料款协议，约定以C区X栋X单元X楼面积约190平方米的住房一套计价110200元冲抵欠原告的工程材料款。2006年2月15日，合川法院与友庆公司签订了联合建房房屋权属确认书，将C区1栋3单元7楼的住房划归了友庆公司所有，因此原告无法取得该房屋的产权。现要求被告共同赔偿原告损失800000元。被告廖春华辩称：廖春华在房屋修建过程中是以鼎豪公司的名义开展各项工作，是履行职务的行为，而不是个人行为，因此廖春华不是本案的责任主体。因为茂田公司没有将合同中约定的房屋交付给鼎豪公司，因此鼎豪公司无法取得这些房屋的所有权，也无法履行与鼎豪公司签订的材料冲抵协议书，因此该协议无效。在本案中，廖春华没有任何过错，不存在赔偿原告任何损失。原告的损失是茂田公司造成的，应当由茂田公司承担，另外，原告的损失应当是将欠条金额加上中国人民银行同期贷款利率计算，且时间应当从原告腾出房屋之时起计算。被告鼎豪公司辩称：被告鼎豪公司与原告没有任何法律关系。根据合同相对性原则，原告是与被告廖春华产生材料买卖合同关系，相应的价款也应由合同的相对方即廖春华支付。即使原告在该合同履行中产生了损失，廖春华向原告出具欠条的行为，也已经表明他们双方将商品房抵款行为转为欠款，原告对涉案房屋不享有权利，应当依法驳回其诉讼请求。如果原告要请求给付材料款，应当另案起诉。另外，原告要求赔偿损失的请求已经超过诉讼时效。被告茂田公司辩称：原告与被告茂田公司不存在任何法律关系，根据合同相对性原则，本案中不论原告与被告廖春华之间的抵款协议是否有效，原告都仅能向廖春华或者廖春华代表的被告鼎豪公司主张权利，而不能突破合同的相对性原则，要求茂田公司承担责任。茂田公司与鼎豪公司曾经产生的工程款纠纷，已经生效法律文书处理并履行完毕，双方以实际履行的方式改变了之前以房抵款的工程款支付方式的协议，双方已经不存在债权债务关系了，故茂田公司不存在向鼎豪公司交房的义务。同理，原告与廖春华或鼎豪公司签订的以房抵材料款的协议，也只是材料买卖合同的付款方式的约定，现在约定的付款方式不能履行了，原告的诉讼请求就应当回归为要求支付材料款，而不是要求解除合同，故要求驳回原告请求解除合同的诉讼请求。另外，本案诉讼时效的起算点应当为原告收到房屋后的合理期间，现已经超过诉讼时效。经审理查明，1999年1月，合川市工业园区开发公司作为甲方与原合川市人民法院作为乙方签订《土地出让协议》，约定甲方将南园路与中南路交叉口的土地出让给乙方，面积26650平方米，折39.975亩（以实际测绘面积为准）。1999年12月27日，原合川市计划委员会向黄云峰等200户下达《关于下达黄云峰等200户合伙建房投资计划的通知》（合计委发（1999）418号），同意黄云峰等200户在南津街办事处南园路和中南路交叉处合伙建房，新建职工住宅楼，总建筑面积32000㎡，户平160㎡（共计200户）。2000年1月28日，原合川市人民政府向南津街街道办事处下达《关于将南津街办事处以国有土地使用权出让给黄云峰等200户使用的批复》（合川府地（2000）31号），同意将南津街办事处一国有土地26650平方米使用权出让给黄云峰等200户使用，作为合伙修建商住楼用地，有关事宜按出让合同规定办理。2000年2月1日，黄云峰等200户作为用地单位申请办理了以上土地的建设用地许可证。2001年7月，黄云峰等200户就上述土地向有关部门申请办理两个国有土地使用权证，其中一个为16000㎡（约24亩），另一个为10650㎡（约16亩），使用权类型均为出让。2002年7月24日，原合川市发展计划委员会向原合川市人民法院下发《关于下达合川市人民法院建设职工居住小区投资计划的通知》（合川计委发（2002）327号），同意在合川市南办处南园路、中南路交叉处，建设职工居住小区，房屋总建筑面积39033平方米（住宅）。2003年12月30日，原合川市发展计划委员会向原合川市人民法院下达《关于调整合川市人民法院职工居住小区投资计划的批复》（合川计委发（2003）538号）：合川计委发（2002）327号文下达你院职工居住小区投资计划，因规划调整和设计要求，同意将房屋总建筑面积由39033平方米，调整为50990平方米，其中非住宅7980平方米；总投资由1600万调整为2000万元。增加房屋总建筑面积10957平方米，增加总投资400万元。2001年6月，原合川市人民法院彭国洪等176人作为甲方与茂田公司游兴茂等24人作为乙方签订《联合建房协议书》，主要约定：根据合川市计划委员会合计委发（1999）418号文下达黄云峰等200户合伙建房的投资计划，经甲方合伙人反复协商，现决定与乙方合伙人联合建房。经批准所征土地40亩，其中甲方合伙人建房用地16亩，余下24亩由乙方合伙人开发使用；乙方在建房土地16亩之内负责为甲方合伙人建造住宅房屋11幢，每幢16套，共计176套。每套建筑面积约160㎡，总建筑面积约为28160㎡，但在设计过程中每户建筑面积不得少于156㎡；甲方合伙人每户交纳45000元，总计金额为7920000元，扣除已支付的土地费、土地税、印花税、中小学教育附加费计4347135.5元，余3572864.5元，由甲方分期交纳乙方，其余建设资金由乙方自筹，乙方不得再向甲方合伙人收取任何费用。同时约定了甲、乙双方各自的义务及责任，工程期限、工程质量、保修期限、违约责任等等内容。2002年5月3日，茂田公司作为甲方与钓鱼城公司作为乙方签订《建筑安装工程承包合同》，约定茂田公司将位于合川市南津街南园路的法院合伙建房工程发包给钓鱼城公司进行施工，同时约定了施工范围、工程造价、工程工期、工程款给付方式等内容。同日，双方又签订了《门面、住房冲抵工程款协议》，约定茂田公司将紧靠法院小区建设临街整幢楼房中的门面、住房冲抵廖春华的工程款30%。门面按编号顺序，住房按单元排列，如不足一个单元除门面层外，按一至顶楼的顺序排列；门面临街面以茂田公司的销售价为准，住房以法院小区建设范围内按茂田公司销售价为准（每平方米可优惠20元）。2003年8月7日，茂田公司与钓鱼城公司再次签订《修建法院合伙建房冲抵施工方工程款协议》，根据双方于2002年5月3日签订法院合伙建房建筑安装工程承包合同第五条工程款给付方式第一款，钓鱼城公司工程款的30%茂田公司用门市或住房来冲抵。现茂田公司将曾庆友所修合伙建房（曾庆友欠茂田公司土地款）C区1栋3单元，住宅约935㎡（单价580元／㎡），计人民币542300元，门面约28㎡（单价2800元／㎡），计人民币78400元，总计人民币620700元来冲抵钓鱼城公司的工程款（以本协议作为房屋冲抵工程款结算依据），以产权证的实际面积为准，两证由茂田公司统一办理。（此协议价格是以建筑面积为准进行计算的）2002年6月29日，游兴茂等24人作为甲方与曾庆友等350人作为乙方签订《合伙建房合同》，主要约定甲方将位于合川市南办处中南路、南园路的法院住宅小区，甲方与合川市人民法院合伙建房用地（除法院建房按规划外部分，详见双方签字的规划图）转让给乙方开发使用；转让费计10280000元由乙方支付给甲方（含土地费、原除土费、施工用水电安装、售房部、小区规划设计费），并约定了付款方法、违约责任及其他条款。2003年6月20日，原合川市人民法院作为发包人与原合川市友庆建筑安装工程有限公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，主要约定合川市人民法院将位于合川市南办处南园路、中南路交叉处的合川市人民法院职工居住小区A1、B5、C1栋发包给合川市友庆建筑安装工程有限公司施工。2006年2月15日，原合川市人民法院黄云峰等176人作为甲方与原合川市友庆建司曾庆友作为乙方签订《联合建房房屋权属确认书》，内容为根据合川市人民法院黄云峰等176人与重庆茂田实业集团有限公司游兴茂联合建房协议，以及游兴茂将该项目转让给曾庆友之转让合同，合川市人民法院与合川市友庆建司曾庆友修建干警活动室的协议。现将合川市人民法院住宅小区所建房屋权属确认如下：1、合川市人民法院住房176套，归黄云峰等176人所有。2、干警活动室约220平方米以及门卫室归合川市人民法院所有。3、法院小区车库共35个，归王朝伦等35人所有。4、由合川市友庆建司所修建的A区1、2、3、4幢，B区1、2、3、4、5幢，C区1幢等全部房屋归曾庆友所有。（其房屋建设用地24亩）以上四条经甲、乙双方协商一致，待工程全部竣工后，以此作为办理相关产权的依据。该确认书末尾盖有原合川市人民法院和原合川市友庆建筑安装工程有限公司的印章并有合川法院部分集资户的签字。同时查明，原合川市人民法院于2007年更名为重庆市合川区人民法院；原合川市友庆建筑安装工程有限公司2007年5月28日更名为重庆市合川区友庆建筑安装工程有限公司。2003年8月21日，原告赖生平作为乙方与廖春华作为甲方签订《商品房冲抵工程材料款协议》，主要约定甲方修建合川法院职工住宅小区A3、B3幢工程，乙方向甲方提供工程材料，甲方所欠乙方剩余材料款92100元，由甲方将茂田公司所修合伙建房C区X栋X单元X楼跃层，面积约190㎡，单价580元／㎡，计110200元，冲抵乙方工程材料款，交房日期约为2004年10月30日，以产权证实际面积为准，两证由甲方办理，余款在甲方办理两证时乙方一次性付清。2005年9月29日，廖春华向原告出具《欠条》，载明“欠到赖生平向合川市法院住宅A3、B3幢所提供钢材的款项为92100元，另收到赖生平现金为13000元，共计欠到105100元。”欠条出具后，廖春华将本案所涉房屋位于重庆市合川区南办处XX路XXX号X幢X-X-X号的房屋交付给原告。2010年1月，取得该房屋所有权证的杨兴琼向重庆市合川区人民法院起诉要求赖生平腾退该房屋，2010年4月22日重庆市合川区人民法院作出（2010）合法民初字第612号判决要求赖生平将该房屋腾退给杨兴琼。赖生平不服该判决，向重庆市第一中级人民法院上诉，重庆市第一中级人民法院于2010年9月16日作出（2010）渝一中民法终字第2735号判决驳回上诉维持原判。2010年12月，赖生平在合川法院执行过程中承诺于2012年12月底将该房屋腾退给杨兴琼，但未履行。后经合川法院执行，赖生平将该房屋腾出交与杨兴琼。钓鱼城公司于2004年2月5日更名为重庆鼎豪建设工程有限公司，鼎豪公司向合川法院起诉茂田公司建设工程施工合同纠纷一案，合川法院于2008年9月26日作出（2008）合法民初字第673号民事判决书，判决由茂田公司支付鼎豪公司工程款342934.6元及违约金41753.81元。该民事判决中查明，茂田公司陈述因曾庆友未在双方于2003年8月7日签订的《修建法院合伙建房冲抵施工工程款协议》上签字同意，该协议内容未实际履行。合川法院对该案判决后，茂田公司不服上诉于重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院于2009年3月13日作出（2009）渝一中法民终字557号民事判决书，再次确认了上述事实，判决驳回上诉，维持原判。2012年1月11日，本院受理了赖生平起诉要求确认合川法院与友庆公司于2006年2月15日签订的联合建房房屋权属确认书无效一案，并于2013年5月27日作出了（2012）碚法民初字第00833号判决驳回了赖生平的诉讼请求。该案件已于2013年6月22日生效。2013年7月，原告要求被告共同赔偿原告损失800000元起诉至重庆市合川区人民法院，经重庆市第一中级人民法院指定该案由本院管辖。在本案审理过程中，原告申请对重庆市合川区南办处XX路XXX号X幢X-X-X号的房屋市场价值及租金进行评估，本院委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司进行评估，该公司作出咨询报告结论为该房屋总价为570000元，月租金分别为2005年-2006年700元、2007年-2008年720元、2009年-2010年750元、2011年-2013年800元。评估咨询意见作出后原告将诉讼请求变更为要求解除与廖春华签订的商品房冲抵工程材料款协议，要求廖春华、鼎豪公司、茂田公司共同赔偿原告的损失650000元。上述事实，有商品房冲抵工程材料款协议、欠条、建筑安装工程承包合同、门市住房冲抵工程款协议、修建法院合伙建房冲抵施工方工程款协议、联合建房房屋权属确认书、建房冲抵施工方工程款协议、（2010）合法民初612号民事判决书、（2010）渝一中法民终2735号民事判决书、（2008）合法民初字673号民事判决书、（2009）渝一中法民终字557号民事判决书、（2012）碚法民初字第833号民事判决书、司法鉴定意见书以及原被告在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。廖春华向赖生平购买材料，双方结算后廖春华尚欠赖生平材料款92100元。双方经过协商，达成以茂田公司所修合伙建房C区X栋X单元X楼跃层（面积约190㎡，价值约110200元）冲抵赖生平工程材料款的协议，还约定了交房日期约为2004年10月30日。该合同系廖春华与赖生平真实意思的表示。由于廖春华在签订该协议时未取得该合同中约定用以冲抵材料款的这一房屋的所有权或者处分权，因此该合同系以他人之物抵款的合同，这一合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响，该处分合同是确定有效的。双方签订合同后，廖春华又就材料款及赖生平支付的房屋差价出具了欠条，但廖春华实际已将约定的房屋交付赖生平使用，因此该欠条的出具不能认定为对双方冲抵材料款合同的变更。后该合同能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于处分人嗣后能否取得所有权或者处分权。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，处分人应当承担违约赔偿责任。廖春华在签订本协议后，虽将重庆市合川区南办处XX路XXX号X幢X-X-X号的房屋交与赖生平使用，但一直未能将该房屋产权转移至赖生平名下，后该房屋被他人取得所有权。现赖生平要求解除与廖春华于2003年8月21日签订的商品房冲抵工程材料款协议，并要求廖春华赔偿其损失的诉讼请求本院予以支持。对于损失的数额，应为赖生平在该合同能完全履行的情况下可以获得的利益，也即该房屋现在的价值及居住或出租该房屋所应当取得的合理利益。由于赖生平一直在该房屋内居住，其陈述其于2011年底实际将该房屋腾出，廖春华陈述其于2012年5月实际将该房屋腾出，双方均无其他证据佐证，故采纳廖春华的意见，酌情认定赖生平于2012年5月腾出该房屋。按照鉴定意见书的咨询意见，赖生平的损失应为570000元加上2012年5月至2014年12月的房屋租金19个月×800元=15200元（赖生平要求计算至2014年底）共计为585200元。从廖春华与赖生平签订的商品房冲抵工程材料款协议来看，廖春华是以个人名义签订该协议的，原被告也均未举示相应证据证明签订该协议时廖春华与鼎豪公司的关系，因此廖春华称其签订该份协议系作为鼎豪公司工作人员的职务行为的意见不成立，鼎豪公司不应承担因该协议所产生的义务。茂田公司并非廖春华与赖生平签订的商品房冲抵工程材料款协议的合同相对方，其也未对该合同的履行提供担保或承诺，故其也不应承担因该协议所产生的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。赖生平在重庆市第一中级人民法院于2010年9月16日作出（2010）渝一中民法终字第2735号判决要求赖生平将该房屋腾退给杨兴琼时，就应当知道其权利受到侵害，故其要求廖春华承担相应责任的诉讼时效应从赖生平收到该判决书之日起算。但2012年1月11日，本院受理了赖生平起诉要求确认合川法院与友庆公司于2006年2月15日签订的联合建房房屋权属确认书无效一案，并做出了判决，该案已于2013年6月22日生效。赖生平在这一案件中的诉求是要求确认联合建房房屋权属确认书中第4条涉及C区X栋X单元X楼房屋的内容无效，该房屋即是廖春华与赖生平签订的商品房冲抵工程材料款协议中约定用以冲抵材料款的房屋，因此，赖生平提起的该次诉讼应视为诉讼时效的中断，诉讼时效应从该案判决生效之日也即2013年6月22日重新计算。故赖生平在本案中的诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除赖生平与廖春华于2003年8月21日签订的商品房冲抵工程材料款协议。二、由廖春华在本判决生效之日起10日内向赖生平赔偿损失585200元。三、驳回赖生平对重庆鼎豪建设工程有限公司的诉讼请求。四、驳回赖生平对重庆市茂田实业（集团）有限公司的诉讼请求。五、驳回赖生平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，评估费4000元，共计15800元，由赖生平负担2000元，由廖春华负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　李　菊人民陪审员　　谭学谱人民陪审员　　李林雄二〇一五年五月二十九日书　记　员　　石雨颖关注公众号“”