（2015）岩民终字第358号

裁判日期: 2015-05-29

公开日期: 2015-06-15

案件名称

陈西彬、巫冬连与南中旭日（龙岩）投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省龙岩市中级人民法院

所属地区

福建省龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈西彬,巫冬连,南中旭日（龙岩）投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第358号上诉人（原审原告）陈西彬，男，住福建省漳平市。上诉人（原审原告）巫冬连，女，住福建省漳平市。委托代理人李岚兰，福建同荣仁律师事务所律师。委托代理人蒋黇，福建同荣仁律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）南中旭日（龙岩）投资有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人傅彦霖，执行董事。委托代理人孙瑞岐，男，住龙岩市新罗区。委托代理人池妙晴，女，住厦门市思明区。上诉人陈西彬、巫冬连因与上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈西彬，上诉人陈西彬、巫冬连的委托代理人李岚兰、蒋黇，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司的委托代理人孙瑞岐、池妙晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年7月26日，原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：201203413）及补充协议各一份，买卖合同主要约定：原告陈西彬、巫冬连向被告南中旭日公司购买位于龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室，总价款为982870元。被告南中旭日公司应于2013年12月31日将上述商品房交付原告使用。若被告逾期交房，逾期不超过180日，逾期期间按日万分之一支付的违约金；逾期超过180日后，按日万分之二向买受人支付违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，双方补充协议约定的特殊情形等。《补充协议》第十条约定：出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。第七条约定：双方买卖合同第八条所指的“特殊原因”还包括：市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；为配合政府及相关部门的法规、规章、文件、命令、要求或市政建设等引起的延误（如交通管制、高考、创卫等）；施工中遇到困难或重大技术问题不能及时解决；施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含六级）强风或5级以上（含5级）地震的；非出卖人原因引起的出入道路受阻等造成施工受阻等；发生前述特殊原因，出卖人可以在按补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人；发生前述特殊原因，出卖人可以凭当地有关主管部门、单位或该项目的勘查、设计、施工、监理、装璜或建筑本项目的其他相关机构出具的证明文件，据实予以延期；自商品房所在项目开始施工之日至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及补充协议所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据等。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款592870元，之后又通过银行按揭方式向被告支付余款390000元。2014年6月28日，被告南中旭日公司在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续。2014年7月15日，原、被告办理了南中旭日新城第6幢1701室的交房手续。另查明，2010年，原告南中旭日公司以受让方式取得新罗区翠屏路南侧，莲东北路西侧，莲南路北侧一地块的土地使用权用于开发南中旭日新城。南中旭日新城基础工程于2011年1月13日开工建设。南中旭日新城主体工程于2011年9月30日开工建设，于2014年4月10日通过竣工验收。根据龙岩市气象局统计，从2011年1月13日起至2014年4月10日止，龙岩市新罗区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。2013年8月2日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲东片区停水，届时南环路、莲南路等路段水压将明显下降，停水及水压下降时间为2013年8月3日8：00至22：00。2013年8月27日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲南路、莲东片区停水，停水时间为2013年8月28日9：00至18：00。原告诉至法院请求判令被告南中旭日公司支付逾期交房违约金21918.4元（计算方法：982870元×0.0001×180天＋982870元×0.0002×16天）。原审判决认为，原告陈西彬、巫东连与被告南中旭日公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。诉讼中，原告主张《补充协议》属格式条款，应属无效。但该《补充协议》最后已注明：“被告南中旭日公司已提请原告注意合同及补充协议的全部条款，已向原告作出充分的说明，原告理解其含义，自愿同意接受”。原告在该提示条款下签字确认，故被告已履行了提示和说明义务，该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原告主张讼争条款无效，理由不足，不予采纳。双方补充协议第十条约定，出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。2014年6月28日，被告南中旭日公司在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续。故双方的交房时间为2014年6月29日。《补充协议》第七条明确约定施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含六级）强风，可以作为出卖人延期交付讼争房屋的依据。在2011年1月13日南中旭日新城基础工程开始施工至2014年4月10日竣工期间，根据龙岩市气象局的统计数据，龙岩市新罗区城区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。故在被告施工期间因大风、大雨符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为152天。被告主张台风影响亦应作为抵扣交房期限的依据，该主张没有合同及事实依据，不予采信。此外，在本案讼争所涉商品房施工期间，龙岩市水务集团公司发布2013年8月3日及2013年8月27日在莲东片区及莲南路停水的通告，停水区域与南中旭日新城所在区域基本相符，故停水天数应抵扣被告延期交房的天数。被告主张因高考交通管制造成延期施工，未提供职能部门出具的证明等有效证据予以证实，被告还主张原告未依约支付购房款，亦有提供有效证据予以证实，故被告前述主张理由不足，不予采信。综上，被告于2014年6月29日向原告交付房屋，延期天数为179天，其中符合双方《补充协议》第七条约定可以抵扣交房期限的天数为154天，因此被告实际逾期交房的天数为25天，应向原告支付逾期交房违约金为2457.23元（98.289元／天×25天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈西彬、巫冬连龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室逾期交房违约金2457.23元。二、驳回原告陈西彬、巫冬连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由原告陈西彬、巫冬连负担300元，由被告南中旭日（龙岩）投资有限公司负担50元。宣判后，原审原告陈西彬、巫冬连和被告南中旭日（龙岩）投资有限公司均不服，向本院提起上诉。上诉人陈西彬、巫冬连上诉称，1、原判认定“南中旭日新城基础工程于2011年1月13日开工建设。南中旭日新城主体工程于2011年9月30日开工建设，于2014年4月10日通过竣工验收。”是错误的，实际开工日期应以施工日志记载为准，竣工验收日期是2014年6月18日；2、原判认为“《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效”是错误的，关于逾期交房的免责事由约定无效，免责事由不能成立。请求二审法院依法改判支持上诉人陈西彬、巫冬连的一审诉讼请求。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司上诉称，1、原审法院认定“特殊原因”计算的截止时间为2014年4月10日，该认定与当事人之间的合同约定及客观事实不符，应当计算至实际竣工验收日期2014年6月18日；2、原审法院认定台风影响没有合同及事实依据，相关的“特殊原因”不予顺延交房期限的认定是错误的；3、原审法院以上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司未提供职能部门的证明证实因高考交通管制造成延误为由，不支持因高考顺延交房期限的主张是错误的。请求二审法院依法改判驳回上诉人陈西彬、巫冬连的诉讼请求。经审理查明，上诉人陈西彬、巫冬连对一审判决查明认定的事实除认为“2011年1月13日和2011年9月30日只是行政主管部门许可开工日期，实际开工日期应以施工日志记载为准，竣工验收日期是2014年6月18日”外无异议。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司对一审判决查明认定的事实除认为“竣工验收日期是2014年6月18日，遗漏查明台风影响、高考的天数”外无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认，对双方均予认可竣工验收日期是2014年6月18日的事实，本院予以确认。二审诉讼中，上诉人陈西彬、巫冬连向本院提交龙岩市新罗区工商行政管理局行政处罚决定书一份，证实南中旭日（龙岩）投资有限公司因为使用不平等合同条款，显失公平，其内容无效。经质证，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司认为对该证据的真实性没有异议，但与本案不具关联性，行政处罚决定书涉及的相关事实不能作为本案事实的依据，合同是双方协商的结果，也采取合理方式提醒对方注意，合同是有效的。本院经审核认为，龙岩市新罗区工商行政管理局的行政处罚决定书涉及的是《商品房买卖合同》、《合同补充协议》中涉嫌使用不平等合同格式条款侵害消费者权益，合同双方在逾期违约方面的不平等的逾期天数，在违约金的规定上显失公平，并未涉及本案讼争的“特殊原因”予以抵扣交房期限的争议，该证据并不能支持上诉人陈西彬、巫冬连关于合同内容无效的主张，本院不予支持。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司向本院提交监理日记和施工日记各一本及建设局等相关部门通知书，证实施工方在2011年1月13日已实际开始施工，其主张的高考、台风期间停止施工的事实。经质证，上诉人陈西彬、巫冬连对监理日记和施工日记的真实性有异议，不能证明南中旭日（龙岩）投资有限公司的主张，对通知书的真实性没有异议，但建设局等相关部门通知书并未强制要求工地停工，不能证明南中旭日（龙岩）投资有限公司的主张。本院经审核认为，上诉人陈西彬、巫冬连无法提供证据否定监理日记和施工日记的真实性，且监理日记和施工日记记载的停工日期与施工过程中发生龙岩市新罗区出现大风（六级）以上天气、出现大雨（降水量达25MM）以上天气的实际情况相吻合，本院予以采信。对建设局等相关部门通知书的真实性双方均无异议，但其所要证明的内容，本院将综合全案予以认定。另查明，2014年4月11日至本案讼争商品房实际交房时间2014年6月29日止，4月30日、5月5日、5月9日、5月16日、5月18日、5月21日、5月22日、5月26日、6月6日、6月8日、6月16日共计11天出现大雨（降水量达25MM）以上天气。本院认为，上诉人陈西彬、巫东连与上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。上诉人陈西彬、巫东连主张《补充协议》属格式条款，应属无效，但该《补充协议》最后部分注明：“经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人并已清楚地理解其含义，自愿同意接受”。上诉人陈西彬、巫东连在该提示条款下签字确认，故上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司已履行了提示和说明义务，该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。上诉人陈西彬、巫东连主张《补充协议》无效，没有法律依据，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第6款规定：双方同意，自该商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及本补充条款所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。原审法院仅计算抵扣交房期限天数至2014年4月10日不当，应予纠正，2014年4月11日至本案讼争商品房实际交房时间2014年6月29日止，4月30日、5月5日、5月9日、5月16日、5月18日、5月21日、5月22日、5月26日、6月6日、6月8日、6月16日共计11天出现大雨（降水量达25MM）以上天气，应予抵扣交房期限天数。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第3款之（2）规定：“特殊原因”除不可抗力外，还包括为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等），且根据监理日记和施工日记的记载，在各年度高考期间施工单位均停工，原审法院未将高考日期予以抵扣不当，应予纠正，2011年-2014年每年6月7日、8日共计8天应予抵扣，但2011年6月8日因七级大风、2014年6月8日因大雨（降水量达25MM）已予抵扣，故高考因素还应抵扣6天。综上，在上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司施工期间因大风、大雨符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为152＋11＝163天，因停水可以抵扣交房期限的天数为2天，因高考可以抵扣交房期限的天数为6天，合计171天，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司于2014年6月29日向上诉人陈西彬、巫东连交付房屋，延期天数为179天，其中符合双方《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条约定可以抵扣交房期限的天数为171天，因此上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司实际逾期交房的天数为8天，应向上诉人陈西彬、巫东连支付逾期交房违约金为786.31元（98.289元／天×8天）。上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司提供的建设局等相关部门通知书仅能证明政府主管部门就台风来临期间的安全生产所作出的防范措施，并不是强制停工，且台风来临期间，对工程施工实际影响最大的大风（六级）以上天气、大雨（降水量达25MM）以上天气的天数已实际抵扣，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司主张台风影响天数全部予以抵扣，没有合同依据，本院不予采信。上诉人陈西彬、巫东连的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司的上诉理由部分有合同依据，本院予以支持。原审法院审判程序合法，但认定事实错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5415号民事判决第二项，即“驳回原告陈西彬、巫冬连的其他诉讼请求”；二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5415号民事判决第一项，即“被告南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈西彬、巫冬连龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室逾期交房违约金2457.23元”；三、上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人陈西彬、巫冬连龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室逾期交房违约金786.31元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费350元，由上诉人陈西彬、巫冬连负担338元，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司负担12元。一审案件受理费350元变更为上诉人陈西彬、巫冬连负担338元，上诉人南中旭日（龙岩）投资有限公司负担12元。本判决为终审判决。审　判　长　傅　胜　荣代理审判员　陈　聪　聪代理审判员　黄　晓　燕二〇一五年五月二十九日书　记　员　许敏（代）附主要法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 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