（2014）奇民一初字第2051号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-09-10
案件名称
杨国华与张建伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
奇台县人民法院
所属地区
奇台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨国华,张建伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条
全文
新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2014)奇民一初字第2051号原告：杨国华，女，汉族，生于1966年5月15日，初中文化，奇台县人，现住奇台县。委托代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告：张建伟，男，汉族，生于1963年2月12日，小学文化，奇台县人，现住奇台县。委托代理人：唐龙，新疆航迪律师事务所律师。原告杨国华与被告张建伟房屋租赁合同纠纷一案，原告杨国华于2014年12月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员李小云独任审判，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，被告张建伟于同日提出反诉，本院合并开庭进行了审理，原告杨国华的委托代理人申延鸿、被告张建伟及委托代理人唐龙到庭参加诉讼。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭，并于2015年5月28日公开开庭进行了审理，原告杨国华的委托代理人申延鸿，被告张建伟及其委托代理人唐龙到庭参加诉讼。2015年5月28日，被告张建伟向本院申请撤回反诉，本院予以准许。现本案现已审理终结。原告杨国华诉称：2010年10月28日，被告将位于岌岌湖检查站以北，面积为576平米的钢结构商用房16间以经营宾馆之用出租给原告。合同期限自2011年1月1日到2015年12月30日至。被告承诺经营宾馆的证件、资料正在办理中，绝不影响原告对宾馆的经营。原告开始装修、购置宾馆的设施、设备。因被告未能办理相关消防等手续，导致原告无法办理营业执照，无法领取发票，致使原告营业额受损，并且原告在经营期间多次被公安、消防部门查处。原告多次找被告，被告均以过几天继续营业，证件马上办好为由推脱。原告经营宾馆至2013年6月18日，被消防部门查处，书面告知停止营业。原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，现诉至法院要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告各项损失950000元；3、本案的诉讼费由被告全部承担。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求是要求被告退还2011年至2013年已交的房屋租金并承担宾馆内的残值费用以及宾馆停业损失。被告张建伟辩称：租赁房屋是事实，被告给原告租赁的是房屋不是宾馆，双方合同约定原告开宾馆的的手续由原告办理，其所诉的费用要求赔偿损失退房租不符合客观事实和依据，未经营即不产生损失。原告杨国华提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证实原告承租被告的房屋系商用房屋，目的是经营宾馆，该合同的期限自2011年1月1日至2015年12月30日的事实。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，对租赁期限无异议，认为租赁房屋的用途是作为宾馆使用，按合同约定租赁的是房屋，用途只能开宾馆，乙方应当遵循政府政策办理相关手续，双方没有约定需要被告方办理相关手续。本院对此证据的真实性予以确认。2、昌吉州木垒消防大队的责令改正通知书一份，拟证实原告租赁被告的房屋系易燃材料做装修，消防设施不合格，开业前未经消防验收的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为整改的内容是针对原告，并非被告造成的。本院对此证据的真实性予以确认。3、封条一份，拟证实对原告经营的宾馆被查封，是由于消防原因的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为原告经营的宾馆被查封不能证明是消防问题，该证据不能证明原告要证实的问题。本院对此证据的真实性予以确认。4、消防大队的检查令、查封记录一组，拟证实原告经营的宾馆未经消防设计审验验收，彩钢房搭建违章，责令停业的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为检查的是杨万春，检查的是否是原告开的宾馆不清楚。消防记录是杨万春代签，彩钢房说明不确切，彩钢房不能作为宾馆使用或是彩钢房不能作为搭建物没有明确说明，消防设施审核应当是原告提供的，原告二次装修应当报消防部门审核。本院对此证据的真实性予以确认。5、收条三张，拟证实原告向被告交付房租，三年已交清的事实。被告真实性无异议，但认为2013年没有交清，应当是6万元，有2000元原告没有交清，而且是逾期两个月才交款。本院对此证据的真实性予以确认。6、聘用合同一份，拟证实原告杨国华承租宾馆让其弟杨万春帮助经营日常管理的事实。被告对此证据的真实性有异议，认为需要原告补强杨国华和杨万春的关系的证据。本院对此证据的真实性予以确认。7、告知单一份，拟证实原告去消防大队办理手续，消防大队向原告出示的通知单的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为原告经营的宾馆应当由其自己设计装修并自己办理相关营业手续。本院对此证据的真实性予以确认。被告提供了以下证据：1、租赁合同一份，拟证实原告租赁被告房屋的租赁期限，租赁房屋用途是只能开宾馆使用，有关宾馆的配套设施由原告个人处理，不得违法经营、不得损坏房屋，如果原告违反约定将承担违约金的事实。原告对此证据的真实性无异议，但认为被告应当对出租房屋的合法性有必要出示相关部门验收的合格证，被告出租房屋必须要合法，被告出租的房屋没有各项相关证件导致消防无法验收。本院对此证据的真实性予以确认。2、规划许可证一份，拟证实租赁的房屋修建过程中合法性的事实。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，认为此证据只能证明政府在那个地方规划了，不能证明建筑物的合法性。本院对此证据的真实性予以确认。3、土地使用证一份，拟证实本案诉争房屋合法性的事实。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可，认为只能证明被告享有国有土地的使用权，不能证明建筑物的合法性。本院对此证据的真实性予以确认。4、建设工程施工合同一份，建设工程监理合同一份，拟证实该房屋系合格房屋，具有合法性的事实。原告对此证据的真实性无异议，但认为此证据只是建造过程的合同，不能证实现在房屋是合法的，实际上该房屋的消防手续一直没有办理下来。本院对此证据的真实性予以确认。5、竣工验收报告一份，拟证实工程完工后多方验收是合格的，房屋可以使用的事实。原告对此证据的真实性无异议，但认为原告至今未见到消防报告，消防报告是商用楼的前置程序，被告的楼没有消防验收，所以至今没有经营许可证。本院对此证据的真实性予以确认。6、交付使用证明一份，拟证实本案诉争房屋是合格的，可以投入使用的事实。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为施工方工程完工不能证明该工程消防安全。本院对此证据的真实性予以确认。7、证明一份，拟证实虽然消防大队封存了电表箱，但是原告一直使用电，且宾馆正常使用的事实。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为派出所没有催缴电费的职责和义务，原告是否被查封的电表箱，属于消防部门管理的问题，派出所出具的证明是2015年1月份出具的，所以原告不认可此证据证明事实。本院对此证据来源的真实性予以确认。8、照片一张，2013年度使用电费记录明细一份，拟证实原告一直使用宾馆到2013年10月份的事实。原告对此证据的真实性认可，但对合法性、关联性均不认可，认为从记录可以看出，是被告自己书写的内容，并不是电力管理部门出具的相关证明，也没有让原告确认。本院对此证据的真实性予以确认。9、证人李万炬的证言，拟证实原告经营宾馆一直到2013年10月以后，至今未给被告交付房屋的事实。原告认为证人证实的问题都是听别人所说，且证人和张建伟是同村的，证人去富蕴县也是路过那里，已经八九点了，天都已经黑了。被告对证人证言没有异议，认为原告宾馆在营业的事实。因无其他证据与证人证言相互印证，故本院对证明的问题不予确认。10、证人杨生来的证言，拟证实原告经营宾馆一直到2013年10月以后，至今未给被告交付房屋的事实。原告对证人证言不认可，认为证人连张建伟什么时候修建的房子及什么时候承包给杨老六的时间都记不清楚，住宿的时候也是听说宾馆是杨老六在经营，属于传来证据，所以不认可。被告对证人证言无异议。因无其他证据与证人证言相互印证，故本院对证明的问题不予确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2010年10月28日，原告杨国华与被告张建伟签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：1、甲方张建伟将拥有的位于岌岌湖检查站以北，面积576㎡，规格为钢结构的商业用房一套出租给乙方杨国华经营宾馆使用。2、合同租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日止。2011年租金额60000元（人民币大写陆万元整），2012年租金50000元（伍万元整），2013年-2015年每年租金额60000元（人民币大写陆万元整）。3、租金额结算期限及付款方式与日期：2011年度租金于签订合同之日一次性付清，以后年度租金分别于前一年度11月30日前一次性付清。期限内不能按时、足额付清租金，甲方有权终止合同。…。8、违约责任：自签订合同之日起，甲乙双方如有违约，违约方支付给对方100000元（人民币大写拾万元整）作为违约金。…。合同签订后，原告开始购置宾馆的设施、设备，于2011年1月1日开业经营。该宾馆由原告杨国华租赁后，聘用杨万春具体负责日常管理。因该房屋的消防设施手续一直没有能办理，原告也一直无法办理营业执照，并且原告在经营期间多次被木垒县公安消防部门查处。至2013年6月18日，原告经营的宾馆被木垒县公安消防大队查处，并书面告知其停止营业。现原告以原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行诉至本院要求处理。另查明：原告杨国华于2010年10月28日向被告张建伟给付租金60000元、于2011年12月31日给付租金50000元、于2013年1月6日给付租金58000元。还查明：原告杨国华租赁被告张建伟的房屋时，被告张建伟已进行了初步的装修，原、被告签订租赁合同后，原告杨国华为十六个房间均购置了床、床上用品、圆桌、椅子、茶几、电视柜、电视、窗帘、烧水壶。其中十五个房间均购置了空调、热水器，并购置应急灯1个。本院认为：原、被告于2010年10月28日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反相关法律的禁止性规定，故该合同的效力本院予以确认。原告租赁该房屋的目的是开宾馆，但是该房屋没有办理相关的消防手续，因此不具备开宾馆的先决条件，并且该宾馆于2013年6月18日被木垒县公安消防大队予以查封，截至目前该宾馆依然没有消防安全手续、特别行业许可证、营业执照、经营许可证等必要的经营手续，因此该合同已经没有继续履行的基础，故该租赁合同应当予以解除。关于租赁费，原、被告双方约定2011年租金为60000元，2012年租金50000元，2013年-2015年每年租金为60000元，原告杨国华于2010年10月28日向被告张建伟给付租金60000元、于2011年12月31日给付租金50000元、于2013年1月6日给付租金58000元。因宾馆已于2013年6月被查封，故原告要求退还已交的2011年-2013年全部租金的诉讼请求本院不予支持，但被告应当将2013年下半年的租金即29000元退回原告。原告要求被告赔偿损失并要求评估，但根据庭审双方均同意若合同解除，原告购置的物品由原告带走。该合同因无继续履行的条件，故合同解除。故对于原告自己添置的床、床上用品、圆桌、椅子、茶几、电视柜、电视、窗帘、烧水壶、空调、热水器，应急灯应当由原告取回。综上所述，经合议庭评议，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项之规定判决如下：一、解除原告杨国华与被告张建伟于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张建伟于本判决生效之日起十日内向原告杨国华返还2013年下半年的房屋租金29000元；三、原告杨国华于判决生效后立即取回其添置的床、床上用品、圆桌、椅子、茶几、电视柜、电视、窗帘、烧水壶、空调、热水器，应急灯；四、驳回原告杨国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13300元，邮寄费160元，合计13460元，由被告张建伟承担411元，原告杨国华承担13049元。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期间提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 李小云代理审判员 郭秀梅人民陪审员 王振祥二〇一五年五月二十九日书 记 员 王艳玲 微信公众号“”