（2015）扬邗民初字第1135号
裁判日期: 2015-05-29
公开日期: 2015-06-19
案件名称
扬州三星物业管理有限公司与刘方俊物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州三星物业管理有限公司,刘方俊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬邗民初字第1135号原告扬州三星物业管理有限公司。住所地在扬州市京杭南路60号（东方名城小区）。法定代表人陆月红，该公司经理。委托代理人李庆，该公司工作人员。被告刘方俊。原告扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星物业公司）与被告刘方俊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员江媛独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告三星物业公司委托代理人李庆、被告刘方俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星物业公司诉称，2003年4月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定，原告提供物业服务，被告每年交付物业管理费443元，每年交一次，先交费后服务，逾期交费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。2012年1月，经扬州市物价局批准，物业管理费由原来的每平方米0.35元变更为每平方米0.55元，即每年697元。签约后，原告提供了良好的物业服务，而被告却未按约定履行给付物业管理费的义务，原告多次派员工上门催收，被告仍拖欠不交，至目前止，被告尚有2011年4月20日至2015年4月19日物业管理费2534元、违约金966元未付。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业管理费2534元、违约金966元。其提供的证据：⒈《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告就物业服务的权利、义务以及物业管理费的标准进行了约定；⒉缴费通知复印件两份，证明原告已书面通知被告交纳物业管理费；⒊发票复印件一份，证明被告曾经交纳物业管理费的事实；⒋扬州市中级人民法院（2014）扬民终字第0268号民事判决书、江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01330号民事裁定书各一份，证明原告提高物业管理费符合法律规定以及提高物业管理费后不需要再与业主重新签订物业服务协议。被告刘方俊对上述证据质证意见为：⒈《前期物业管理服务协议》同时约定，甲方违反协议，未达到服务质量目标的，乙方有权要求改正，并承担相应的法律责任；⒉原告没有证据证明其已将缴费通知贴在被告家门上，被告没有收到这两份通知，仅在2015年5月4日收到催交2015年物业管理费的通知；⒊关于发票，《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费为每平方米0.35元，原、被告间并无按每平方米0.55元收取物业管理费的合同，被告不交物业管理费是因为原告违约在先；⒋民事判决书和民事裁定书与被告无关。被告刘方俊辩称，一、原告未按《前期物业管理服务协议》提供服务，已构成违约。⒈房屋多次漏水，多次违约拒修。被告于2002年购买了金凤苑的房屋，2003年拿房后发现房屋多处漏水，2003年至2005年多次维修仍不能解决漏水问题，被告多次报修，原告以各种理由推脱，2010年原告以被告拖欠物业管理费为由诉至法院，经法院调解，双方达成协议，被告按约给付了物业管理费，而原告却不履行协议约定的修缮义务。因原告无故拖延维修时间，致被告房屋污损严重，经瘦西湖派出所多次协调，2012年10月底原告对房屋进行了维修，出具了房屋所修部位五年内渗漏由维修单位包修的书面承诺，原告又以到维修单位盖章为由，至今未将承诺书交给被告。2013年2月初，房屋又出现漏水，瘦西湖派出所再次协调后，原告对房屋进行了维修并承诺尽快把质保书交给被告，但近十个月过去了，被告并未收到原告的承诺书。原告至今也未完全履行2010年法院调解协议。⒉安全保卫有明显缺失，责任心不强，疏于防范。小区出入口保安不能做到24小时值班，夜间，大门出入口经常不见一个保安，或者保安呼呼大睡；小区内监控模糊不清，摄像头夜间基本无法使用，无人监控已成摆设；小区围墙铁制栏杆锈蚀严重，多处有缺口，不进行有效修复；2013年5月至11月，小区内多户业主被盗。⒊绿化园区内杂乱无章，杂草横生，观赏树木疯长，原告将垂杨柳人为整成秃子，休息亭柱子根部腐烂、摇摇欲坠，不进行修理；体育锻炼器材锈蚀、残缺，原告也不闻不问。⒋物业管理费收支账目已有6年以上未公布，特别是利用公共设施、场地收取的费用；停车费的收益没有按照《物业管理条例》规定设立独立账号，将收益的百分之七十纳入业主的补充维修资金；对没有固定车位的业主，强行收取每次3元的回家费。⒌原告与开发商占用本物业的共用部位、共用设施设备，改变其使用功能。金凤苑的销售合同及扬州市规划总平面图中，小区的主要出入口有东门和南门，自2003年入住以来原告用围墙铁门隔断了通往东门的道路，对外租赁获利，现在小区唯一进出口是南门，道路狭窄，路况极差，加上路边被原告违法划上固定车位，一旦遇到突发事件，消防、救护车辆无法进入，业主的生命财产存有重大的潜在危险。二、原告按每平方米0.55元收取物业管理费，无合同和法律依据。按照《前期物业管理服务协议》，未成立业主委员会，调整物业管理费需与业主重新签订协议。原、被告间从未签订过有关每平方米0.55元相对应的四级物业服务标准的合同，扬州市物价局的《扬州市物价局备案回复表》仅仅是一种指导价格，对原、被告间的《前期物业管理服务协议》没有约束力。三、《扬州市物价局备案回复表》违法，金凤苑业主已诉至法院，请求撤销《扬州市物价局备案回复表》，此案正在审理中。四、被告拒交物业管理费具有正当理由。被告拒交物业管理费，是因为原告违规违约收费、没有按照协议履行服务内容和达到服务质量标准，原告违约在先，故请求法院根据法律和事实作出公正判决。其提供的证据：⒈接处警登记表、派出所证明、邻居证明，证明房屋漏水、柜子受潮，原告没有尽到维修的义务；⒉（2010）扬维民初字第0439号民事调解书，法院调解时，原告已主动承担维修责任，现又推卸责任；⒊光盘一份，证明房屋漏水。原告三星物业公司对上述证据质证意见为：⒈对接处警登记表、派出所证明、邻居证明的真实性无异议，房屋漏水是开发商房屋质量引起的，与原告无关；⒉对民事调解书真实性无异议，原告同意启动维修资金对被告住房进行维修，并保证渗漏部分不渗漏，即使进行多次维修，渗漏责任不能由原告承担，是开发商造成的；⒊对光盘中漏水照片的真实性无异议，原告已协助开发商帮其维修好，房屋质量不属于原告责任；录音与本案无关联性。经审理查明，2003年4月20日，扬州市庆松物业管理有限公司（以下简称庆松物业公司）作为甲方与乙方刘方俊就刘方俊购买的位于本市友谊路168号金凤苑6幢401室房屋（建筑面积105.61平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方提供物业服务，并对双方权利和义务、物业管理服务内容和质量进行约定。关于物业管理服务费用，双方约定：乙方交纳费用起始时间为房屋交付使用；住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）；业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；每次交纳费用时间为12个月。关于违约责任，双方约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2003年8月25日，庆松物业公司变更为三星物业公司，即本案原告，原告继续为被告提供物业服务。2010年4月15日，经原扬州市维扬区人民法院调解，原、被告就物业服务合同纠纷一案达成协议：原、被告同意启动维修资金对被告居住的房屋的公用部分进行维修并保证渗漏部分不渗漏，被告于2010年4月20日前将2009年-2010年、2010年-2011年4月20日物业管理费886元交付给原告。2012年1月10日，扬州市物价局出具扬价服备字（2011）61号《扬州市物价局备案回复表》，同意金凤苑小区普通住宅物业服务费按四级服务标准，即按每月每平方米0.55元收取。原告于上述《扬州市物价局备案回复表》前后，在金凤苑小区公示栏内张贴了关于提高金凤苑物业服务收费标准的公告，告知金凤苑小区业主，定于2012年1月1日起，将小区物业服务收费标准从原来每月每平方米0.35元调整至每月每平方米0.55元。2015年5月4日，被告收到原告催交物业管理费的书面通知。另查明，扬州市金凤苑小区未成立业主委员会。2011年4月21日至2015年4月19日期间的物业管理费，被告尚未交纳。本案审理过程中，原告三星物业公司放弃要求被告刘方俊给付违约金966元的诉讼请求。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、（2014）扬民终字第0268号民事判决书，被告提供的（2010）扬维民初字第0439号民事调解书及当事人陈述佐证，本院予以确认。本院认为，庆松物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按协议约定履行各自义务。庆松物业公司变更为三星物业公司后，该协议项下的权利、义务依法由三星物业公司享有和承担。业主接受物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定支付物业管理费。《前期物业管理服务协议》约定住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）收取物业管理费，随着物价上涨，原告仍按此标准收费难以维持正常的物业服务，且金凤苑小区一直未成立业主委员会，此种情况下，原告经征询部分业主意见，在小区内张贴公告拟提高物业收费标准，并经扬州市物价局同意，将金凤苑小区物业服务收费标准提高至每月每平方米0.55元，故应按每月每平方米0.55元标准计算物业管理费，原告要求被告支付2011年4月20日至2015年4月19日物业管理费，因2011年4月20日物业管理费已交纳，应从2011年4月21日起计算，2011年4月21日至2012年4月19日物业管理费为441.79元（443元／年－443元／年÷365天），2012年4月20日至2015年4月19日物业管理费为每年697元，故2011年4月21日至2015年4月19日物业管理费合计为2532.79元。被告辩称不交物业管理费是因为原告违规违约收费、没有按协议履行服务内容和达到服务质量标准的意见，本院不予支持，理由为：⒈被告房屋漏水问题已经法院调解，如原告不按民事调解书履行义务，被告可申请强制执行，且被告陈述经派出所协调后已经维修，不能因此拒交物业管理费；⒉关于未按协议履行服务内容和达到服务质量标准的问题，被告未能提供证据佐证；如原告确实不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；⒊关于收费标准，因物价上涨，原告仍按原收费标准难以维持正常的物业服务，且金凤苑小区一直未成立业主委员会，此种情况下，原告经征询部分业主意见，在小区内张贴公告拟提高物业收费标准，并经扬州市物价局同意，将金凤苑小区物业服务收费标准提高至每月每平方米0.55元，不属于擅自提高物业收费标准的行为。原告放弃要求被告给付违约金966元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘方俊于本判决生效之日起十日内给付原告扬州三星物业管理有限公司2011年4月21日至2015年4月19日物业管理费2532.79元；二、驳回原告扬州三星物业管理有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告刘方俊负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员 江 媛二〇一五年五月二十九日书记员 金桂梅 来自